財經 北京新浪網 【房地產】需求側按揭總量受控,供給側融資加速分化——光大房地產行業流動性跟蹤報告(2020年9月)(何緬南/黃帥斌)

【房地產】需求側按揭總量受控,供給側融資加速分化——光大房地產行業流動性跟蹤報告(2020年9月)(何緬南/黃帥斌)

來源:光大證券研究

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報告摘要

9月新增居民中長貸同比+28.7%,後續投放或總體受限,增速逐步趨緩

9月新增居民中長貸6362億元,環比+14.2%,同比+28.7%,佔整體信貸增量的比重回落至33%,全國首套、二套房貸平均利率均環比-1BP。整體三季度來看,新增居民中長貸1.8萬億,環比+16.9%,同比+29.5%,全國首套、二套房貸平均利率-4BP、-5BP。得益於樓市銷售復甦,短期按揭供需表現較強。

1-9月新增居民中長貸4.6萬億,同比增速提升至+11.1%,已高於2019年全年增速+10.1%。考慮到:

1)下半年貨幣政策回歸常態化;2)銀行房地產信貸全盤管控,疊加房企融資新政控負債;3)9月開始樓市熱度結構性回落,40家主流房企9月銷售額同比增速環比-8pc至16%;我們認為當前按揭供需均處於階段性高點,後續增速相對受限。

當然,在銀行資產質量壓力下、按揭投放結構佔比分散化(中小銀行投放增加)、以及房地產融資調控偏重供給側的影響下,銀行按揭供給總量調控存在一定難度,增速或維持平穩放緩的態勢。

9月供給側流動性邊際趨緊,融資分化,回款優先

9月行業供給側資金面邊際趨緊。房企境內外單月合計發債922億元,環比-23%,同比+14%,單月凈融資收窄至125億元。其中9月境內發債650億元,環比-7%,同比+47%,單月凈償還18億元;9月境外發債272億元,環比-46%,同比-26%,單月凈融資收窄至143億元。9月房地產集合信託成立金額約430億元,環比下降35%,同比下降44%,占單月集合信託成立規模的比重下降12pc至26%。

資金價格方面,受市場避險情緒以及部分主體信用風險影響,民營房企融資成本出現分化,偏高資質的大中型民營房企新發債利率較前期繼續改善,偏低資質主體新發債利率有所抬升。9月1日至10月14日,Markit Iboxx亞洲中資房地產美元債指數下跌0.89%,其中投資級上漲0.73%,高收益級下跌1.46%。

1-9月房企境內外合計發債9451億元,同比增長5%,凈融資約3276億元,同比下降19%。1-9月房地產集合信託募集資金5647億元,同比下降10.6%,佔整體集合信託募集資金的比重約29%(2019年全年約37%)。

9月行業供給側資金面數據顯示,融資調控的影響已開始顯現。未來四個季度,房企境內債季度到期規模均超過2200億元,再融資壓力處於高位。考慮到上半年增量融資較多、以及拿地開支存在彈性,我們認為貨值充裕、布局良好、推盤積極的主流房企資金壓力基本可控,部分債務到期規模較大的主體信用風險或有所抬升。

風險分析:海外疫情對於中國居民就業和收入的影響存在不確定性;行業將迎來債務到期高峰,中小房企信用風險提升。

發佈日期:2020-10-16

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