財經 北京新浪網 房地產監管短板正在加速補齊 「劍指」租賃市場亂象

房地產監管短板正在加速補齊 「劍指」租賃市場亂象

  原標題:房地產監管缺點正在加速補齊

  來源:金融時報

  如果用「溫和」來形容今年「金九銀十」傳統銷售旺季的樓市表現,那麼近期房地產市場監管動態可謂「嚴厲」。從中央到地方,從融資、租賃到土地遏制投機,多項新規出台,推動構建房地產市場健康發展長效機制。與此同時,伴隨市場升溫,多個城市針對投機炒房、炒地亂象祭出「大招」,平抑市場情緒。從整體趨勢看,監管引導下長效機制不斷完善,監管缺點加快補齊,有望推動房地產市場平穩健康發展。

  融資管理更趨市場化規則化

  當前,部分企業負債率高且增速較快,個別大型房企槓桿率甚至高達90%。這種高槓桿、高負債運作模式背後潛在的金融風險,已經引起監管部門高度重視。近期出台的重點房地產企業資金監測和融資管理規則有望結束「負債狂奔」的行業亂象。從微觀層面來說,有利於房企形成穩定的金融政策預期,合理安排自身經營活動和融資行為,增強抗風險能力;從宏觀層面來說,有利於防範化解房地產金融風險,促進房地產市場持續平穩健康發展。據同策研究院監測的數據顯示,40家典型上市房企融資繼7月、8月連續兩月環比下降後,9月降幅繼續擴大。

  在後期融資更加規範的預期下,去年以來,部分房企已經著手優化自身經營策略和財務結構。「金九銀十」傳統銷售旺季期間,不少房企通過打折、小戶型降低總價等手段以價換量。據統計,今年9月至12月,房企到期債務規模約3603億元。專家認為,結合全年業績壓力以及融資壓力,不排除有更多房企選擇以價換量的方式加快銷售回款。

  「劍指」租賃市場亂象

  從興起後快速擴張、資本爭相入局,到被爆出「甲醛房」「租金貸」,再到「跑路」事件頻發,長租公寓經營模式難以可持續及其潛在的金融風險逐步暴露。近日,蛋殼公寓身陷「跑路」謠言,再度引起公眾對於租賃市場的關注。

  據統計,2019年有53家長租公寓倒閉,因資金鏈斷裂「跑路」的就有45家。按照正常的商業邏輯,低買高賣才有盈利空間。但多家「爆雷」公寓普遍存在「高收低租」的經營模式,即支付房東的租金高於收取租客的租金,企業非常容易出現收支失衡、資金鏈斷裂的問題,最終只能由房東和租客買單。

  長租公寓「跑路」只是租賃市場亂象的一個典型代表。作為住房市場的重要組成部分,住房租賃關乎民生大計,但由於信息不透明、監管缺位等因素,市場亂象不止,租房貴、維權難屢見不鮮。

  9月7日,住建部發佈《住房租賃條例(徵求意見稿)》,對於此前備受關注的「租金貸」「甲醛房」作出明確規定,對於長租公寓「高收低租」「長收短付」等經營模式也有相應規範,租賃市場迎來針對性監管。

  「此次條例的發佈,恰處於長租公寓市場波動較大的階段,正當其時。這是住房租賃領域首部條例性文件,相關政策更加細化明確,對於後續規範和引導租賃市場健康發展有積極作用。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評價說。

  各地加快補齊監管缺點

  隨著對於房地產市場「穩」的要求越來越清晰,監管方面對於投機炒房、炒地等擾亂市場秩序的行為保持高壓態勢。例如,針對投機炒房,此前無錫市發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,提出堅決遏制投機炒房等五類監管措施。其中針對以「假離婚」手段獲取購房資格,通知明確,「完善商品住房限購政策,夫妻離異後兩年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭在本市市區範圍內擁有住房套數計算」。

  土地市場火爆也引起了各地監管部門對於炒地行為的警惕。中原地產研究中心統計數據顯示,截至今年9月,50城年內土地成交收入超過2.96萬億元,同比增長17%,刷新歷史紀錄。這在一定程度上引起了監管部門對於炒地行為的警惕。9月6日,瀋陽市房產局發文,嚴格住房用地出讓溢價率管控,採取「限房價、競地價」「限地價、競配建、競自持」等方式出讓住房用地。9月16日,福建住建廳發文加強商品房預售資金監督管理,不得挪用於買地或償債。

  在堅持「房住不炒」以及防範化解金融風險的要求下,各地房地產金融監管政策十分嚴格。例如,無錫市明確,金融監管部門要嚴格審查購房資金來源,監控消費貸款、個人經營性貸款資金去向,嚴防居民挪用消費貸款和其他貸款用於購房。成都於9月12日發佈「房產新政15條」,針對落實金融審慎管理,要求繼續執行好差別化信貸政策,嚴格審查購房首付資金來源,嚴防消費貸款、個人經營性貸款等違規挪用於購房。