財經 北京新浪網 【華創地產•袁豪團隊】房地產周報:融資新規促管理紅利,優質物管迎陸續上市

【華創地產•袁豪團隊】房地產周報:融資新規促管理紅利,優質物管迎陸續上市

來源:地產豪聲音

華創地產研究團隊感謝您的關注與支持!

袁豪   魯星澤   曹曼   鄧力

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要   點

 1   房地產行業數據:上周(20/10/10-20/10/16)主流45城一手房成交722萬平,環比+154%;其中,一二線環比+160%、三四線環比+139%;10月截至上周累計一手房月成交同比-8%,較9月下降19pct;其中一二線同比-7%、三四線同比-7%,分別較9月-25pct和-3pct。上周14個重點城市二手房成交154萬平米,環比+613%;10月截至上周累計成交同比-16%,較9月下降34pct。庫存方面,上周15城推盤196萬平米,環比-71%;對應周成交/推盤比1.70倍,高於5-9月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、1.00倍。截至上周末,15城可售面積為9,547萬平米,環比-1.4%;3個月移動平均去化月數為8.8個月,環比下降0.5個月,目前行業處於加庫存階段、但依然處於低庫存階段、並本輪加庫存過程料將較為糾結。

 2  主要政策新聞:國資委支持國企與民企相互兼并重組,不設界限。海南放寬社會資本進入農村的限制,實行「承諾即入制」。北京9月住房租賃交易量環比下降12.40%,同比增長6.84%;整租平均成交租金環比下跌1.86%,同比下跌7.30%。三季度上海一手住宅商場回暖,整體市場成交約300萬平方米,同比增長35.4%;廣州一手住宅成交面積同比增長11%至213萬平米。無錫職工家庭第二套自住住房公積金個人住房貸款利率,按照同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執行。瀋陽市計劃5年內為4萬「新市民」籌集1.3萬套(間)政策性租賃住房。深圳交易所REITs業務系統開發改造已初步準備就緒。近期,卓悅商企、世茂服務、金科服務等物業企業將陸續於港股上市。

 3    公司動態跟蹤:1-9月銷售:龍光集團銷售額約835億元,同比+23.8%;金科股份銷售金額1,474億元,銷售面積1,422萬平方米;新城控股銷售金額1,630億元,同比-18%;旭輝控股實現合約銷售金額1,543.5億元,同比+12.9%;龍湖集團銷售金額1,863.4億元。陽光城發行8億/100元住房租賃專項公司債券。新大正與「四川同力德」、陳勇簽訂股權轉讓協議,支付現金9,700萬元收購四川民興物業管理有限公司100%股權。南山控股1-9月歸母凈利潤虧損1.35億元至1.65億元,同比-272% 至310%。招商積餘1-9月預計實現歸母凈利潤3.2億元-3.4億元,同比+131%至145%。金科股份下屬公司金科服務發行不超過19,166.67萬股境外上市外資股,每股面值人民幣1元,全部為普通股。

 4   一周板塊回顧:板塊表現方面,SW房地產指數下跌0.12%,滬深300指數上漲2.36%,相對收益為-2.48%,板塊表現弱於大市,在28個板塊排名中排第26位。個股表現方面,SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為:陽光股份、新黃浦、東華實業、銀潤投資、三湘股份,上周漲跌幅排名後5位的房地產個股分別為深物業A、九龍山、深振業A、榮豐控股、美好集團。

 5 投資建議:近期房企融資新規並不影響需求行為,我們依然看好房地產的發展潛力,但房企融資新規將影響供給結構,金融能力的約束和運營能力的倡導,將推動行業門檻提升、並減少內耗,利於行業集中度提升、盈利能力改善,而由槓桿主導過渡至運營主導,也將減少周期波動、助力行業健康持續發展。目前房地產處於估值和倉位的歷史雙底部,優質房企基本面持續超預期、並疊加多元業務花開正當時,有望共同推動優質房企價值重估。我們重申房地產板塊「推薦」評級、重申物管板塊「推薦」評級,推薦:1)住宅開發:A股:金科股份、金地集團、萬科A、保利地產、陽光城、中南建設;H股:世茂集團、旭輝控股、融創中國、龍光集團、美的置業、中國奧園、中國金茂;2)物業管理:招商積余、永升生活服務、碧桂園服務、新城悅服務、新大正、保利物業、綠城服務,建議關注:寶龍商業;3)商業地產:龍湖集團、寶龍地產、新城控股、大悅城,建議關注:華潤置地;4)物流地產:ESR、南山控股。

6風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊

一、行業數據

(一)新房成交量:上周45城周成交環比+154%,月成交同比-7%,一二線同比-7%、三四線同比-7%

1、成交周環比:上周45城周成交環比上升154%,一二線環比上升160%、三四線環比上升138.6%。

上周(10.10-10.16)45個重點城市新房合計成交721.5萬平米,環比上升153.6%,較19年周均成交626萬平米上升15.3%,較本年周均成交453.5萬平米上升59.1%。

其中一二線城市合計成交520.6萬平米,環比上升159.8%,較19年周均成交466.7萬平米上升11.6%,較本年周均成交348.2萬平米上升49.5%。三四線城市合計成交200.9萬平米,環比上升138.6%,較19年周均成交159.4萬平米上升26.1%,較本年周均成交105.3萬平米上升90.8%。

按照更細分城市能級來看,

上周(10.10-10.16)4個一線城市新房合計成交71萬平米,環比上升40.6%,較19年周均成交88.9萬平米下降20.2%,較本年周均成交65.8萬平米上升7.9%。

上周(10.10-10.16)17個二線城市新房合計成交449.6萬平米,環比上升200%,較19年周均成交377.7萬平米上升19%,較本年周均成交282.5萬平米上升59.2%。

上周(10.10-10.16)16個三線城市新房合計成交122.3萬平米,環比上升100.1%,較19年周均成交103.7萬平米上升17.9%,較本年周均成交70.9萬平米上升72.4%。

上周(10.10-10.16)8個四線城市新房合計成交78.7萬平米,環比上升240.5%,較19年周均成交55.7萬平米上升41.3%,較本年周均成交34.4萬平米上升128.7%。

注:四線城市牡丹江於18年9月開始不再公佈成交數據,故刪除,截至目前我們高頻跟蹤的城市為45城。

2、成交月同比:10月45城月成交同比下降7%,一二線同比下降7%、三四線同比下降7%。

10月(10.1-10.16)45個重點城市截止上周一手房合計成交1,079.5萬平米,較9月同期環比下降31.7%,較去年10月同期同比下降6.9%。其中當月成交同比較9月下降19.2pct;年初累計至今成交2.3億平米,同比下降8.1%。

其中一二線城市合計成交778.1萬平米,較9月同期環比下降35.9%,較去年10月同期同比下降6.8%,其中當月成交同比較9月下降24.7pct;年初累計至今成交17,691.2萬平米,同比下降4.4%。三四線城市合計成交301.4萬平米,較9月同期環比下降17.4%,較去年10月同期同比下降7.2%,其中當月成交同比較9月下降3.1pct;年初累計至今成交5,351.5萬平米,同比下降18.4%。

按照更細分城市能級來看,

10月(10.1-10.16)4個一線城市截止上周一手房合計成交132.1萬平米,環比9月下降48.8%,較去年10月同比下降0%,其中當月成交同比較9月下降59.1pct;年初累計至今成交3,470萬平米,同比下降1.8%。

10月(10.1-10.16)17個二線城市截止上周一手房合計成交646萬平米,環比9月下降32.5%,較去年10月同比下降8%,其中當月成交同比較9月下降16.7pct;年初累計至今成交14,221.1萬平米,同比下降5%。

10月(10.1-10.16)16個三線城市截止上周一手房合計成交197.7萬平米,環比9月下降24.9%,較去年10月同比上升0.4%,其中當月成交同比較9月下降15.3pct;年初累計至今成交3,628.9萬平米,同比下降13.9%。

10月(10.1-10.16)8個四線城市截止上周一手房合計成交103.7萬平米,環比9月上升1.9%,較去年10月同比下降18.8%,其中當月成交同比較9月上升14.1pct;年初累計至今成交1,722.6萬平米,同比下降26.5%。

(二)二手房成交量:上周14城周成交環比+613%,10月月成交同比-16%、較上月-34pct

上周(10.10-10.16)14個重點城市二手房房合計成交153.6萬平米,環比上升612.8%;10月截至上周累計成交175.5萬平米,較9月同期環比下降52.4%,較去年10月同期同比下降15.8%,其中當月成交同比較9月下降33.6pct;年初累計至今成交5622.5萬平米,同比下降0.4%。

按照更細分城市能級來看,

上周(10.10-10.16)2個一線城市二手房房合計成交46萬平米,環比上升613.1%;10月截至上周累計成交52.7萬平米,較9月同期環比下降59.5%,較去年10月同期同比下降0.5%,其中當月成交同比較9月下降32.1pct;年初累計至今成交1862.4萬平米,同比上升16.9%。

上周(10.10-10.16)8個二線城市二手房房合計成交94.9萬平米,環比上升638.4%;10月截至上周累計成交107.9萬平米,較9月同期環比下降48.7%,較去年10月同期同比下降21.3%,其中當月成交同比較9月下降33.7pct;年初累計至今成交3292.5萬平米,同比下降9.6%。

上周(10.10-10.16)4個三四線城市二手房房合計成交12.7萬平米,環比上升465.9%;10月截至上周累計成交15萬平米,較9月同期環比下降47.9%,較去年10月同期同比下降19.1%,其中當月成交同比較9月下降24.1pct;年初累計至今成交467.6萬平米,同比上升13%。

(三)新房庫存:15城上周推盤196萬方,可售面積環比-1%、去化月數環比下降0.5個月。

上周(2020/10/10-2020/10/16)15個重點城市合計推盤196.0萬平米,環比下降70.7%;對應上述城市合計成交333.5萬平米,環比上升68.6%,對應周成交/推盤比(去化率指標)為1.70倍,高於5-9月的0.95倍、0.87倍、1.00倍、0.95倍、1.00倍。

上周末(2020/10/16)15個重點城市合計住宅可售面積為9547.4萬平米,環比下降1.4%。其中,一線城市合計可售面積為3112.7萬平米,環比下降0.4%。北上廣深可售面積環比變化分別為-1.3%、+1.8%、0%0%、-4.3%。二線城市合計可售面積為4825.6萬平米,環比下降2.3%。三線城市合計可售面積為1609.1萬平米,環比下降0.5%。

上周末(2020/10/16)15個重點城市住宅3個月移動平均去化月數為8.8個月,環比下降0.5個月。其中,一線城市3個月移動平均去化月數為8.1個月,環比上升0.1個月。北上廣深去化月數分別為15.1個月、5個月、7.9個月、6.3個月。二線重點城市3個月移動平均去化月數為8.2個月,環比下降0.9個月。三線重點城市3個月移動平均去化月數為15.1個月,環比下降0.3個月。

注:18年9月末開始寧波可售面積數據異常、變動較大,故剔除,以15城口徑計算去化月數和成交推盤比。

二、行業政策和新聞跟蹤

行業政策:國資委支持國企與民企相互兼并重組,不設界限,把握實事求是原則,避免無序競爭,適度提升產業與企業競爭力。中共海南省委、省人民政府辦公廳印發通知,放寬社會資本進入農村的限制,社會資本下鄉市場准入負面清單外領域全面取消許可和審批,實行「承諾即入制」。

市場:我愛我家研究院發佈最新報告,北京9月住房租賃交易量環比下降12.40%,同比增長6.84%;整租平均成交租金環比下跌1.86%,同比下跌7.30%。仲量聯行發佈報告,三季度上海一手住宅商場回暖,整體市場成交約300萬平方米,環比增張21.8%,同比增長35.4%。第一太平Davis華南區研究部發佈報告,第三季度廣州一手住宅成交面積同比增長11%至213.4萬平米;全市經濟持續復甦,上半年廣州市地區生產總值同比下降2.7%,但已於二季度實現單季同比正增長。

信貸:無錫市住房公積金管理中心發佈通知,職工家庭第二套自住住房公積金個人住房貸款利率,按照同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執行。

其他:中山岐江新城規劃調整,將作為石歧總部經濟區,擬建480米超高層、6座超120米商住項目,建築地塊容積率由最初20調整為9.6,建築密度由50%調整為60%,限高為460-480米。瀋陽市計劃5年內為4萬「新市民」籌集1.3萬套(間)政策性租賃住房,主要面對瀋陽「新市民」。深圳交易所REITs業務系統開發改造已初步準備就緒,隨時可以受理試點項目的申報,也正在做好二級市場交易的相關準備工作。

三、重點公司公告

龍光集團9月合約銷售額約為人民幣130.6億元,同比增長46.4%,合約銷售面積約為82.4萬平方米,合約銷售單價約為15,620元;公司發行3億美元2025年到期年息5.25%的優先票據。金科股份9月實現銷售金額約235億元,房地產銷售面積約221萬平方米;1-9月,實現銷售金額約1,474億元,房地產銷售面積約1,422萬平方米。新城控股9月份實現合約銷售金額約239.66億元,銷售面積約228.17萬平方米。旭輝控股9月實現合約銷售金額260.3億元,同比上升30.2%;實現合約銷售面積195.5萬平,同比上升75.5%。陽光城9月新增計容面積 69.97 萬平方米;集團發行住房租賃專項公司債券,發行規模為8億元。龍湖集團9月實現合約銷售金額300.4億元,銷售面積176.5萬平方米。

新大正與「四川同力德」、陳勇簽訂股權轉讓協議,將以支付現金9,700萬元的方式收購四川民興物業管理有限公司100%股權。南山控股發佈2020年前三季度業績預告,2020年1-9月,公司歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損13,500萬元至16,500萬元,比上年同期下降272.21% - 310.48%。招商積余1-9月預計實現歸母凈利潤3.2億元-3.4億元,同比增長131.32%-145.78%。金科股份下屬公司金科服務經中國證監會核准,發行不超過19,166.67萬股境外上市外資股。招商蛇口1-9月歸屬於上市公司股東的凈利潤盈利210,000萬元–230,000萬元,比上年同期下降54.84%-58.77%。華夏幸福7-9月簽約銷售額181.52億元,同比下降49.74%;銷售面積112.51萬平方米,同比下降68.74%;境外間接全資子公司CFLD(CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外發行0.6億美元的高級無抵押定息債券,債券期限為5年,票面利率為8.05%。

四、板塊行情回顧

板塊表現方面,SW房地產指數下跌0.12%,滬深300指數上漲2.36%,相對收益為-2.48%,板塊表現弱於大市,在28個板塊排名中排第26位。個股表現方面,SW房地產板塊漲跌幅排名前5位的房地產個股分別為:陽光股份、新黃浦、東華實業、銀潤投資、三湘股份,上周漲跌幅排名後5位的房地產個股分別為深物業A、九龍山、深振業A、榮豐控股、美好集團。

五、風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊

法律聲明

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《金科股份深度報告:渝派代表,多元激勵,高質量成長》(20/01/12)

《復盤2003年:房地產穩態中短暫擾動,或促發逆周期調控彈性加大,優選錢多貨多的優勢房企》(20/02/02)

《政策點評:中央加大宏觀政策調節力度,地方密集出台地產支持政策》(20/02/13)

《綠城服務深度報告:品質服務標杆,領跑黃金賽道》(20/02/21)

《龍湖集團深度報告:龍躍雲津上,泛舟山湖間》(20/03/01)

《世茂房地產深度報告:三十而立再出發,積極變革鑄輝煌》(20/03/19)

《美的置業深度報告:傳承美的基因,鑄造優質成長》(20/03/21)

《龍光地產深度報告:大灣區龍頭,高質量成長》(20/3/24)

《永升生活服務深度報告:雋永升騰,優質成長》(20/4/21)

《新城悅服務深度報告:繼承新城速度,悅享物業未來》(20/5/25)

《碧桂園服務深度報告:物管行業龍頭,全方位高成長》(20/5/29)

《房地產行業深度報告:三大基本面改善,逆轉偏見、價值凸顯》(20/06/08)

《地產產業鏈深度報告:地產產業鏈賦能,房企定價權凸顯》(20/06/09)

《房地產2020年中期策略:逆境堅韌顯價值,多元花開別樣紅》(20/06/22)

《中國奧園深度報告:多元拿地、多維發展,成就跨越式成長》(20/07/02)

《房地產3季度銷售預測:Q3推盤將反季節走高,料主流房企銷售增長超20%》(20/07/06)

《中國金茂深度報告:匠心產品金色十足,城市運營風華正茂》(20/07/08)

《房地產估值專題:挖掘房地產價值寶藏,驅動不一樣的估值提升》(20/07/26)

《南山控股深度報告:物流地產核心標的,公募REITS助力發展》(20/08/09)

《寶龍地產深度報告:迭變前行,換擋加速》(20/08/11)

《ESR深度研究報告:亞太物流地產龍頭,輕資產持有型新物種》(20/09/14)

華創地產研究團隊

華創地產研究期待您的關注與支持!

復旦大學理學碩士

曾任職於戴德梁行、中銀國際

2016年加入華創證券研究所

慕尼黑工業大學工學碩士

2015年加入華創證券研究所

    同濟大學管理學碩士,CPA,FRM

曾任職於上海地產集團

2017年加入華創證券研究所

  哥倫比亞大學理學碩士

    2018年加入華創證券研究所

袁    豪  首席分析師

        13918096573

  魯星澤   研究員

        18390086688

     曹    曼   研究員

        13816593032

   鄧    力   研究員

        19928735949