財經 北京新浪網 合併上市來了:兩新三板摘牌公司合二為一 下周四在港掛牌

合併上市來了:兩新三板摘牌公司合二為一 下周四在港掛牌

  合並上市來了!兩新三板摘牌公司合二為一,下周四在港掛牌!券商預測:破發幾率低,但漲幅有限…

  來源: 新三板論壇 

  原創 證券時報 鍾恬

  又一家來自內地的物業公司即將在港上市。第一服務控股有限公司(以下簡稱「第一服務」)已於10月15日結束在香 港公開發售,預計於10月22日正式掛牌上市。其計劃發行2.5億股,發行股份的價格區間介乎每股1.86至2.46港元。

  值得一提的是,第一服務由兩家已摘牌的新三板公司第一物業及第一人居合並而成,是新三板市場中極少見的合並上市案例。第一物業和第一人居分別於2016年5月、2018年3月在新三板掛牌,而後均於2019年底退市。

  兩摘牌公司合並完成紅籌重組

  近年來,內地物業公司到香 港上市的熱情極高,在這股熱潮中,相較於部分頭部物業明星公司,第一服務的規模相對較小,並不出眾。不過,其引人注意的地方在於,由兩家已摘牌的新三板公司第一物業及第一人居合並而成,這是新三板市場中極少見的合並上市案例。

  根據第一服務的招股書,公司成立於2020年1月20日,公司資產主要來自於當代置業集團旗下第一物業和第一人居,這兩家公司都是退市的新三板公司。資料顯示,第一物業、第一人居分別於1999年12月、2014年12月成立,並分別於2016年5月及2018年3月在新三板掛牌。第一物業於2019年12月24日從新三板摘牌,隨後第一人居也於於同年12月27日終止掛牌。退市之時,第一物業、第一人居的最終市值分別為9.9億元、8050萬元,兩者合並不超過11億元。

  第一服務在招股書中稱,摘牌是因為新三板市場由於其交易機制及低成交量難以反映第一物業及第一人居的實際價值,且新三板僅對合資格投資者開放,大大限制了公司的市場曝光。

  第一物業是新三板知名的物業公司,主要為客戶提供綜合物業管理服務。管理的物業類型涉及別墅、高層住宅、商業辦公、寫字樓等。2017年第一物業獲得1億元融資。由鼎暉投資領投,中金公司、中信證券、華融投資、長江證券、東北證券等機構跟投。

  第一物業摘牌前的財報顯示,公司經營保持良性快速增長,2019年上半年實現營業收入2.63億元,較上年同期增長26.19%;凈利潤為2596.13萬元,比上年同期增長56.49%。期內業務穩定快速發展,與上一年同期相比新增接管物業服務項目12個其中70%以上來源於外部拓展;新增體驗中心服務項目20個,其中60%來源於外部拓展,報告期內公司還增加了儀仗隊禮賓服務及培訓等新業務完善社區服務提升客戶體驗。

  第一人居規模相對較小,主營業務為為客戶提供全流程人居環境解決方案的服務商,提供綠色建築技術諮詢、人居環境科技產品研發、銷售及機電安裝業務。其2019年上半年實現營業收入2891.44萬元,同比增長23.32%;凈利潤為636.15萬元,同比增長24.58%。

  第一物業、第一人居控股股東均為第一資產,實際控制人為張雷,因此合並重組上市並不存在實控人爭奪的潛在風險。

  從重組過程來看,主要經過以下步驟:第一物業、第一人居分別從新三板摘牌之後,便著手設立境外公司搭建紅籌架構:2020年1月,第一服務在開曼群島註冊成立;2020年2月,以第一物業收購第一人居72.1%股權為標誌,第一服務的結構框架最終成型。

  同時,在2020年2月成立BVI公司第一綠色服務,股東為第一服務,然後於2020年3月成立香 港公司第一服務控股(香 港)。

  2020年4月,第一資產及張雷分別將第一物業64.6%及4.2%股權轉讓給第一服務控股(香 港),代價合計為人民幣71,203,772元;接著第一資產向呂曉彤、杭州鼎輝、中金公司等股東收購第一物業18.7%股權,代價為104,327,734元;隨後第一資產向第一服務控股(香 港)轉讓第一物業31.2%股權,價格為32,358,653元。至此,第一服務控股(香 港)收購第一物業100%股份,完成紅籌重組。

  發行估值較為合理

  第一物業和第一人居從新三板退市之後,5個月即完成重組,速度之快令人矚目。經過重組之後,第一服務即馬不停蹄地向香 港聯交所遞交招股書。

  與其他物業公司不同的是,第一服務給自己加入了「綠色物業服務」概念,強調在物業全生命周期、各階段為住宅及非住宅物業客戶提供數字互聯、綠色、健康的人居體驗。重組之前,第一物業主要提供綜合物業經營管理服務,第一人居則提供建築人工環境綜合技術諮詢服務。兩相結合,第一服務專注於提供綠色物業管理服務及綠色人居解決方案,形成物業管理服務、綠色人居解決方案和增值服務三條業務線。

  三大業務中,其物業管理服務佔比最高,2017-2019年,第一服務的物業管理服務收入分別為1.58億元、2.02億元以及2.73億元,佔比41.6%、40.8%以及38.8%。截至2020年4月30日,物業管理服務收入9314.7萬元,佔比41.4%。而綠色人居解決方案和增值服務兩大業務佔總營收上基本上平分秋色,但是從公司近幾年的佔比來看,綠色人居解決方案要好於增值服務,近年來,綠色人居解決方案營收佔比逐步提升,從2017年的26.7%提升至2020年4月30日的30.6%,而增值服務收入卻從2017年的31.7%逐步下降至2020年4月30日的28%。

  據招股書顯示,2017-2019年期間,第一服務實現營業收入3.79億元(人民幣,下同)、4.96億元以及6.25億元,年復合增長率28.42%,而2019中國物業服務百強企業同期的平均復合年增長率為18.4%,從營收復合增長率來看,第一服務年復合增長率遠高於行業平均水平。截至2020年4月30日的前四個月,第一服務實現營收2.25億元,較去年同期同比增長10.29%。

  根據中指院綜合實力排名,公司位列2020中國物業服務百強企業第31名。截止2020年4月底,公司在管建築面積1,500萬平方米,合約建築面積2,700萬平方米。不過,市場分析認為,以2018年管理的建築面積計,物業服務百強企業的市場份額僅38.9%,行業集中度並不高。這就意味著,排名越往後,物業企業較行業頭部拉開的差距越大,因此縱使排名進入行業前50,第一服務還是被認為「規模較小」。

  另外,房企系的物業公司普遍依賴關聯方開發的物業資源,第一服務也不例外。儘管近年來其從第三方獲得的在管面積大幅增長,時至目前其第三方物業在管的94個物業項目逾三分之二來自當代置業。從收益上看,第一服務受當代置業的影響還要更大些。2017-2019年第一服務來自當代置業的物業管理服務收益分別為1.50億元、1.74億元及2.16億元,占同期物業管理總收益比重的95.2%、85.8%、79.4%。

  資料顯示,其實際控制人張雷控股的世家集團、雪松集團以及張鵬控股的皓峰集團合計持有第一服務75.5%股權,兩者已經訂立一致行動協議。而張鵬、張雷分別是港股上市房企當代置業的總裁以及董事長,換而言之,第一服務與當代置業構成關聯兄弟公司。

  估值方面,中泰國際認為,按全球公開發售後的10億股本計算,第一服務市值為18.6-24.6億港元。2019年公司市盈率約為21.1-28倍,市凈率約為3.42-3.58倍,低於行業平均水平。該行稱,回顧從2019年至今發行同屬物管行業的新股共計15隻,僅有時代鄰里一隻破發,其認為第一服務估值不高,首日破發幾率較低,但漲幅有限。