財經 北京新浪網 郁亮紋了「一根筋」

郁亮紋了「一根筋」

  原標題:郁亮紋了「一根筋」 | 進深

  來源:進深News

  萬科董事會主席郁亮

  樂居財經 林振興 發自深圳

  深秋的深圳大鵬半島,太陽炙烤著大地,海風吹來夾雜著一絲鹹味。

  10月17日,剛過完36歲生日,萬科(000002.SZ)就主動張羅和180位媒體朋友的第二場聚會。地點選在距離大梅沙萬科總部僅36公里的大棚半島,主題還是沿用去年「朋友」,郁亮率領一眾高層在海邊給大家講萬科的新故事。

  相較於三周前的撫仙湖南方媒體會,眼前郁亮的一身裝扮還是「筋廠製造」LOGO的黑色T恤,一如既往往幽默、輕鬆,一邊調侃萬科「賣豬」,一邊告訴媒體自己為了」討好「95後,做過最大胆的舉動就是紋身。

  紋身的人都有一段刻骨銘心的往事,郁亮藏在了心裏。但是在外人眼中,在萬科第30個年頭的郁亮,始終有一個不變的紋身,就是「一根筋」。

  30年彈指一揮間,作為萬科的守護者,從讓建築讚美生命,到城鄉建設與生活服務商,不同階段的艱難時刻他都經歷過,並始終如履薄冰,與時代相搏。他曾喊出響亮的「白銀時代」、「活下去」、「收斂聚焦,鞏固基本盤」的口號,好似「吹哨人」,警惕行業所有從業者。

  而這場整整3個小時的媒體會,郁亮又要向外界傳遞怎樣的萬科態度?

  01 討好95後,關注「慢變數」

  近距離接觸郁亮,已經55歲的他,除了眼角的笑紋,身材和精神頭都保持特別好。

  正如36歲的中年萬科,變得愈加年輕化,內部50%員工是90後,20%員工是95後,員工平均年齡在32-33歲之間。

  今年36歲生日,萬科過得很「浪」,請了一批00後流量名人給萬科代言,「萬物皆可萬科」,跟喜劇人張子棟拍攝品宣影片《一根筋》,與新褲子樂隊發行的單曲《就是不妥協斯基》。

  早在9月25日,萬科做了一個神秘且嚴肅調查,結果顯示:95後對萬科品牌無感。這或許是讓郁亮眼下最焦慮的事情,「年輕人討厭我(萬科)都好,討厭我說明他心中有我,沒感覺是一個大問題,所以我們才有了年輕化。」

  為此,萬科主動出擊。

  於外,針對不同的客戶對象,做一些年輕人喜歡的語言方式、年輕化的動作,這其中就包括了聯合新褲子發佈新歌;於內,為了保證企業的代際傳承和進化,郁亮透露,「萬科很多新業務里有年輕的員工,也有資歷比較深的員工,相互配合起來反而會做得非常好。」

  在郁亮心中有一把平衡秤,他關注的並不僅僅是短期變數,而是「慢變數」。顯然,95後年輕人也囊括其中,因為25歲年輕人比26歲以上年輕人整整少了1.39億,而往後的2025-2027年左右,中國總人口還會持續下降。

  02 管理紅利時代,向製造業學習

  房地產行業歷經土地紅利階段(2002年之前)、金融紅利階段(2002年招拍掛通知下發之後-2020年),現在已經進入到管理紅利時代(2020「三道紅線」出爐之後)。

  但很難有一家公司,能夠像萬科一樣,擁有在紅利期領跑,又在新時代主動求變的管理經驗。

  在郁亮看來,管理紅利時代時,房地產行業回歸成一個普通行業,要向製造業學習,靠全面競爭力來獲取競爭優勢,每個方面都還不容有失、不容有缺點。

  他提出了三個具體要求:

  第一,管理紅利要做正確事情,戰略把握能力要強;

  第二,組織能力要強,把個人能力變成組織能力,用社會資源讓適能匹配的人才加入;

  第三,每一個環節經營運營,不能大手大腳,靠人管不住,要科技賦能引入經營運營。

  這與「綠燈思維」、「長板思維」、「複利思維」的本質如出一轍。不但適用於地產企業,普通企業、普通個人,同樣適用。

  03 「萬科物業一定會上市「

  龍頭房企轉型多年後,無論是恆大的汽車夢的反覆折騰,還是萬科的多年轉型後的收斂,以及碧桂園玩機器人、現代農業的跨界轉型……僅就「轉型」二字而言,談何容易,且不說新產業的商業模式、盈利模式構建之難。

  但在2020年半年報中,萬科卻首次勇敢披露了除開發、物管之外的各個多元化業務板的營收。

  在眾多非地產業務中,物業最為亮眼。萬科物業2019年成為國內首家破百億物業公司。今年亦是萬科物業成立的第三十 年,截至2020年6月底,萬科物業累計簽約建築面積6.8億平方米,已經接管面積5.2億平方米,物業規模行業第一。

  郁亮也首次在公開場合中坦言,「萬科物業一定會上市,只是這個時間還沒想好。」 但他本人最擔心的是外界對資本的熱潮迷失了初心,因為萬科始終在強調好產品、好服務,以及能沉下心來把這些工作做得更紮實。

  誓言要參加萬科區域四場媒體會的朱保全,此前官宣,萬科物業從住宅物業到商企物業到城市物業,三駕馬車形成以後,要讓品牌重新回歸到住宅。」 此次,他將話筒交給了萬物梁行董事長李慶平,讓外界窺視到萬科對物業業務的又一新邏輯。

  去年12月12日,萬科物業與戴德梁行成立合資公司萬物戴德梁行資產服務有限公司(簡稱「萬物梁行」),打造商寫物業及設施管理龍頭服務商。

  短短融合10個月以來,萬物梁行業務已覆蓋149城、拓展新項目超140個,共服務項目超1140個,管理面積超1億平方米,商寫物業領域規模在大中華區處於絕對領先地位且還在擴大。

  另一個出場的重要嘉賓是萬科長租公寓BU首席合伙人、總經理胡冬華,他是萬科老人,原萬科集團人力中心負責人,但在媒體和鏡頭前,卻是十足的「新人」,尤為低調內斂。

  他回憶道,2005年萬科就開始與政府探索租賃業務,2016年泊寓正式誕生,2017年長租公寓被列為萬科集團核心業務之一。直至目前,萬科累計開業泊寓13萬間,在租客戶超15萬,服務500+企業,累計服務40萬客戶。

  截至2020年6月底,萬科已開業項目整體出租率為 88%,成熟期項目(開業半年及以上)的出租率為 93.7%。報告期內,本集團租賃住宅業務營業收入10.5 億元。規劃和在建中泊寓尚有 5.77 萬間。

  04 北方戰區的成績單

  萬科每年的區域媒體會,也像檢驗區首成績單的一場慣例考試。

  2020年,萬科對外亮相5個BG(事業群)及8個BU(業務單元),它們被視為經過 「賽馬」後脫穎而出的業務。具體而言,BG包括南方、上海、北方、中西區區域及物業服務公司,BU包括印力、物流、長租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企業服務及食品。

  在萬科,這些區域公司被稱為「戰區」,新業務則被叫做「軍種」,一時間軍種和戰區呈現交叉作戰,同一軍種可能分佈在不同戰區,同一戰區又有不同軍種。

  這一年,萬科北方的亮點在於,北京第一個集體用地租賃住房項目——泊寓成壽寺社區首期開業,235間房源前7天即實現滿租;北京市首個由政府引導社會資本參與的國際化商業街區項目——望京小街正式開街,完成了從「髒亂差」到「新地標」的改造提升……

  從萬科北方區域首席執行官劉肖的發言中可知,此次北方萬科想給大家傳達的,可能還是在發展戰略上與城市更新、租賃並舉、產城融合的新答案,所以望京時代中心及望京小街、成壽寺泊公和瀋陽首府科創園等項目成為見面會前半部分的重點介紹對象。

  而在郁亮眼中,「每個孩子(區域)在不同的成長階段,要有不同的關心」。

  現場問答精彩內容摘錄:

  提問:您對於房地產從土地紅利到金融紅利,再到管理紅利的看法?

  郁亮:從土地到金融到管理紅利三個不同階段,本質是:在不同的市場環境中,你靠什麼競爭取勝?在土地紅利階段,拿到土地能取勝,那時候最關鍵的是土地,評價的指標是土地儲備,你有多少土地證明有多少價值,因為是賺土地的錢。

  到金融紅利階段,萬科活生生地把業務做成了快消品。我們賺的是加工的錢,買了地,加工了房子賣掉,再買地,賣更貴的房子。當我們把它做成快消品以後,快速周轉,在行業里變成了用PE去衡量,有些膽子大,用更高的槓桿可能有更高的空間,那時候快速做成一個快消品,能夠獲得更高的加工費和更大的成長空間。

  到了管理紅利時代,顯然槓桿不能用了,要靠真本事,靠全面競爭能力,也就是和中國製造業一樣,從低端代表到建立品牌,慢慢地提高質量、建立研發中心。

  所以,到了管理紅利時代,房地產行業還原成普通行業,意思是要和製造業一樣去面對它,比拼綜合方方面面的能力,一個環節做得不好都有很大的問題。管理紅利時代是一個全面競爭時代,每個方面都還不容有失。

  提問:萬科進入養豬行業的原因?

  郁亮:我唯一沒去過是養豬場,因為要消毒兩天才能看半小時,所以我沒去看過。不是因為豬肥房地產瘦,萬科才養豬。幾年前,萬科悄悄地成立了一個食品檢測中心,把市面上能夠買的有機食品做一些檢測,同時還有一個蔬菜公司。

  為什麼是菜?我們每天都要吃東西,菜是必須要有的。疫情期間我們也給深圳前線的醫務工作者的家裡送蔬菜。菜和肉沒有太大的分別,只是根據客戶的需要,客戶需要多做點、客戶需要少做點。但對我來說,菜和豬都是萬科為我們的客戶做更好的服務而已,只是我們的一個小小的嘗試。

  提問:對於國家宏觀調控的看法?

  郁亮:萬科目前的戰略已經穩定了一段時間,對於目前選擇的賽道也比較滿意。同時,也剛剛進行了下一輪的修訂和檢討,如何在每個賽道中能夠脫穎而出?要提前建立好產品、好能力,才是我們關注的重點。

  有時候,大家過於關注調控等因素,反而要提醒大家,要關注影響國家一些慢變數,而不是短期變數。2025-2027年左右,中國總人口會下降,這是基本上不可改變的慢變數,所以關注慢變數更關鍵。

  上海市在內都在逐步放寬戶口,甚至經常說人才概念,城市所需要的人才里是包括快遞小哥和環衛工人的。城市發展的慢變數會影響我們需要更多地關注長期影響而不太能改變的,但是人們通常會對一些短期改變的東西更有興趣一點,好像覺得馬上天要變了。但四季的更替是必然到來的。