財經 北京新浪網 高房價,會透支一個城市的未來嗎?

高房價,會透支一個城市的未來嗎?

文/子木

昨天有一個老讀者找到我,提到一個非常深刻的問題:

「高房價會透支一個城市的未來嗎?」

沒來得及回答,他就緊接著陳述了他的想法:

「我覺得應該看因果,高房價是果而不是因。因為這個城市的法治好,環境好、醫療好、教育好、收入高,才會有人源源不斷的願意過來,水漲船高推高房價與土讓金。」

「而土讓金反過來回饋到整個城市,使得它的硬體設施進一步的提升。大邏輯應該是這樣的。所以從純粹市場的角度來講,價格多少都是合理的。」

「那麼在這裏面有個問題,「限量供地」,在這個因素影響之下,應該怎麼去分析。多少合理,多少不合理,到底有沒有透支城市的未來?」

這個話題是非常有代表性的,搞清真相還需要去深入到房價的本質去剖析,這對分析走勢至關重要。下面子木幫大家做邏輯推演。

1

城市門檻

首先這位讀者的邏輯有一定的道理。房地產業來錢快、覆蓋廣,是拉動城市經濟的代表型產業,可以有效促進城市發展「正循環」。

中國絕大多數城市都最很直接的例子,最典型是深圳,如果沒有早期房地產的資本積累,不會有現在的成績。

其次,高房價不是「因」,是資源稀缺造成的市場結果,這符合自然競爭法則。舉個例子:

現在北京房價是6萬/平米,有人說實在太高了。但換個思維假設,如果北京的房子1萬或者2萬每平米,會是什麼結果?

按照中國人口體量和北京的產業虹吸力,北京常住人口就不是2000多萬,而是4000萬甚至更多,要知道一個東京都市圈也就3700萬人口。

如果北京在早期流入4000萬人口,那麼即使按照今天的交通基建水平和城市管理能力,北京城一定會因為擁擠變成一座很糟糕的城市。管理混亂、垃圾堆積、物價飛升是常態,最典型的例子莫過於貧民窟隨處可見的印度首都新德里。

所以說,房價到底高不高要根據這個城市的自身定位去做對比。

下面敲黑板了,如果上面所述這一切成立,都要基於「純粹市場」。而我們自始至終都是「政策性市場」。

在政策性主導的市場中,純粹是需要條件的。所以你問我,如何供地是最合理的。理想情況下是滿足剛需購房需求,利用平衡槓桿,達到房價溫和上漲是最合理的。

但現實是,供地規律完全依靠於地方想法,不想讓房價漲的地方,會大規模供地,典型如重慶、長沙這樣的城市。想讓房價漲的則是主張壓縮供地量,抬升地價。

2

果變成因

我們會發現,這些年各個城市的房價走勢有一個規律。

那就是能級越高的城市,房價和資源的關聯性越高,房地產市場越純粹。

而能級較低的三四線城市,他們把房價變成了因,而非果。

例如我去年重點提到的一個被房價透支的山東三四線城市,日照。

這就是一個通過控地炒作房價的典型案例。人為拉升地價以及縮減供應造成短期供需失衡,以至於300多萬人口、GDP不到2000億的三四線城市,熱點區域的房價飆到熱門二線的地位。

據最近的數據顯示,日照二手房均價在每平米一萬多元,最貴學區房已經漲到了23485元/平米。

當初我寫一篇《日照,一個房價神奇的城市》成為50萬+的爆款文章,文中通過數據監測和行情現象推理出2019年下半年日照樓市的頹勢,當時還引發當地媒體和有房一族的圍攻。

事實證明,2020年的日照終於「綳不住」了,二手房成交可憐,有價無市,部分炒房客已經開始出現拋盤現象。

新房市場,打折促銷成為常態,多個項目的二期價格低於一期,甚至有的降至4位數的。土拍市場也被殃及,據線報,日照9月零土拍,10月三塊地勉強底價成交。

接下來,這樣的趨勢會愈來愈重。

3

透支未來

我們在講高房價透支城市的未來,其實最主要的是對當地居民勞動力的透支。

經歷過上一輪房價大潮,不單是日照,大部分城市基本都把居民這麼多年積累的底子都交出去了,而且還背上了高槓桿。

居民因為房貸不再敢消費,變得畏首畏尾,擔驚受怕,從長遠發展來看,確實是有些傷及根本。

而接下來,各個城市將會面臨一個劇烈的分化:

不以房地產經濟為主的城市,也就是經濟較強的城市可以通過控地藝術,把房價維持在一個水平線上,直到提高居民收入消化槓桿。

但以房地產為主的弱能量的城市,就很艱難了。市場大行情不好,只能通過多賣地去彌補GDP,這麼下來,庫存增大就會加速房價下跌。

畢竟透支了的居民財富,不是一朝一夕可以補回來的。

所以大家要做到心中有數,站在第三方角度,評估你所在的城市「房價是因還是果」,如果是人為造成的因,千萬不要投資,否則必然會被套牢。

4

高房價與城市

看到這裏,大家應該明白了,中國大多數城市把高房價變成了「因」,透支了居民勞動力,也有少部分城市在通過自己的努力,讓高房價變成「果」,讓居民共享財富增值。

這樣的情況會持續普遍存在下去。

但我還要提一下第三種情況,「高房價既非因也非果」,最典型的例子就是長沙。

前幾天,就有幾個長沙的炒房客在群里跟我抬杠,說長沙有人口,有產業,又是中原大省會城市,房價這麼低,標準的價值窪地。憑什麼說長沙房價未來開不出「高房價之果」?

我在上面講過,中國房地產市場並非純粹市場,在所有市場化因素之前,都有一個前提「政策」。

而政策就是當地「態度」。

可以說,長沙是中國繼重慶之後,對房價控制最好的一個城市。當地能抵得住土地誘惑,深諳調控玄學,借用四大限法以及超大規模住房供應,硬是把房價淹沒在塵土裡。

同樣它也是中國為數不多,不靠房地產發家的城市。打破人們認為「沒有房地產,就無法推動城市發展」的固有思維。

這幾年,長沙因房價調控成果,被推上神位。中央甚至拿它作為全國的標榜,楷模,請其他城市去學習,其中不乏有成都、杭州、甚至深圳這樣的重量級選手。

這就像在一個班級里,長沙被班主任評為三好學生,房價調控課代表,甚至班長,要求所有學生都要學習他的優點。

那麼這個尖子生,就不可能去隨意放縱,因為所有學生、媒體都在盯著他,他可能這輩子都要朝著這條路繼續前進。所以長沙房價會始終被壓制在整體漲幅水平線之下。

總結一句話就是,長沙有房地產價值,但無法兌現。這樣的城市其實還有,例如未來的雄安和當下規劃的海南部分城市,接下來我會開篇細講。

總之,高房價透不透支未來,我們要分城市而言,也要站在上帝視角多去思考一層,去找到一個城市關於房價的根本。

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本文來自微信公眾號「子木聊房」