財經 北京新浪網 三股上市至今暴漲5倍 當下投資物業股該注意哪些要點?

三股上市至今暴漲5倍 當下投資物業股該注意哪些要點?

  來源:港股情報局

  近期在港股市場又掀起了物業股上市的熱潮。

  首先由騰訊、京東、南方基金等多家機構作為基石投資者買入的卓越商企服務公開發售獲得651倍超額認購,將於10月19日正式登陸港交所掛牌上市。

  這家深耕於大灣區的商業物業管理服務商,在2017年至2019年實現了營收接近翻倍的增長。

  除了卓越商企服務,近期還有消息指另外兩家物業服務公司通過了港交所聆訊,一家是合景泰富旗下的合景悠活,消息指這家公司已經吸引8家機構作為基石投資者,其中高瓴資本認購金額為5000萬美元,排名第一。

  來源:路演文件

  而第二家是世茂服務,這家公司同樣來頭不小,首先是其背靠世茂集團,其次是一家獲得騰訊和紅杉資本投資的物業服務百強企業。

  來源:華盛證券

  不僅是上述三家物業公司,截至10月15日根據港交所數據統計,目前已經遞表的物業公司有10家之多,其中不乏融創服務、金科智慧服務等重磅物業IPO項目。

  如此之多的物業企業將要登陸香 港上市,對於投資者而言是否是一次難得的投資機遇呢,我們通過數據來看看。

  一、物管股三家上市以來漲5倍,翻倍股高達十家

  在今年的港股市場,物業管理板塊的股價走勢可以用勢如破竹來形容。

  截至2020年10月15日收市,儘管上半年有新冠肺炎疫情影響,港股26家上市物業管理公司年內股價平均上漲51.5%,只有六家出現下跌。同期恒生指數跌幅為13.44%,物業股走勢遠強於大盤。

  截至2020年10月15日收市,按照上市以來較發行價漲跌幅統計,永升生活服務、新城悅服務以及中海物業已經分別漲了有692.13%、558.62%和517.3%。其中下圖統計中,中海物業和碧桂園服務是以介紹形式上市,統計的是上市之初市值至今的累計漲幅。

  而上市來較發行價漲幅超過100%的物業管理公司有十家之多,如碧桂園服務、綠城服務、銀城生活服務、雅生活服務、寶龍商業、佳兆業美好和濱江服務,這些公司漲幅分別有453.9%、372.86%、220.18%、191.46%、175.79%、146.8%、124.14%。

  來源:華盛證券

  而不僅是累計漲幅,物業管理公司在新股上市時的漲跌幅數據同樣亮眼。

  歷史上24隻物業股上市(除中海物業、碧桂園服務為介紹上市),首日下跌的僅有4隻,首日上漲率達81.8%。而如奧園健康、保利物業、建業新生活、彩生活、和泓服務、鑫苑服務、綠城管理、金融街物業、正榮服務這些公司在上市首日漲幅更是有20%以上。

  值得一提的是物業管理公司也吸引了大量機構作為基石投資者買入,其中包括著名基金經理張磊所操持的高瓴資本、新加坡政府投資公司、奇虎360、恆基地產董事長李家傑等。

  按照過往數據,獲得基石投資的物業管理公司在上市首日均有上漲表現。所以近期的物業管理公司IPO申購,對於打新投資者而言可謂難得的機遇。

  優質的物業公司不僅值得打新,還有許多長期持有回報更高,那麼投資物業公司我們需要關注哪些關鍵信息呢,知名券商機構總結了有幾點。

  二、物管行業高度分散,行業龍頭優勢明顯

  物業管理屬於勞動密集型行業,難以形成規模經濟,行業目前呈現小而散的格局。分業態來看,住宅物業進入門檻較低企業布局最多, 500強中有95.6%的企業布局了該業態,目前較為分散。

  地產行業的集中度對物業行業具有一定的參考意義。

  中指研究院百強物企研究報告統計,2018年全國物業管理企業TOP10、TOP100所佔市場份額為11.4%、 38.9%;對比房地產開發企業TOP10、TOP100所佔的市場份額物業管理行業當前集中度不高。

  從頭部企業來看,物業管理行業綜合實力排名第一的萬科物業2019年在管面積為4.5億平方米,所佔市場份額不足2%。

  來源:中指研究院

  但未來的趨勢會對於物業的龍頭企業更為有利。

  第一個原因是房企的集中度提升會推動物企的集中度提升,房地產行業的龍頭企業銷售規模優勢明顯,會為關聯物業公司帶來更多的增量在管面積。

  第二個原因是資本市場助力行業整合,頭部企業的規模加速擴張。

  第三個原因是在未來存量物業主導的市場競爭中,服務品質會是物企的護城河及核心競爭力。龍頭物企的服務意識更強,同時科技的應用提高了業主滿意度,使其在未來在服務品質競爭中具有優勢。

  中指研究院數據統計,2018年TOP10企業的在管面積均值為2.39億㎡,是TOP100企業的6.43倍,TOP10企業的儲備面積均值為1.01億平方米,是TOP100企業的9.06倍。TOP10企業的營業收入均值增速也遠高於其他梯隊的企業。

  綜合來看,頭部企業呈現出強者愈強的態勢,會推動行業集中度進一步提升。

  而且當前物企主要通過承接關聯房企項目、第三方市場拓展及收並購的方式拓展在管面積。中國房地產每年竣工規模仍然較高,背靠房地產集團的物企可以直接通過關聯房企獲取項目資源,實現在管面積的增長。

  來源:招銀研究院

  這裏篩選了22家以住宅業態為主的上市物企,並根據克爾瑞2019全口徑銷售金額排名前50的房企名單對其進行劃分,分為有強地產背景的物業企業(銷售金額排名前50房企)和無強地產背景的物業企業(銷售金額排名不在前50的房企)。

  大部分有強地產背景的物企在管面積規模明顯高於無強地產背景的物業企業。

  2019年在管面積超過1億平方米的上市物企有7家,其中6家關聯的地產公司較強(彩生活2014年登陸資本市場曾進行大規模並購因此在管面積較高)。

  有強地產背景的物業企業在管面積的平均增速也明顯高於無強地產背景的物業企業。

  三、結語:物業行業未來5年整體增長持續向好

  根據中國物業管理協會數據統計,截止2018年物業管理行業整體在管面積已達到279.3億平方米,經營收入達到7043.6億元。

  機構招銀測算未來5年行業整體營收增長率在15%-20%之間,呈現持續向好趨勢。

  現階段,管理面積增長是物業管理行業收入增長的主要驅動因素。

  地產竣工為行業帶來管理面積的確定性增長。老舊小區改造、「放管服」改革下行業滲透率的提升可進一步增加在管面積。

  來源:招銀研究院

  長遠來看,在以規模擴張為核心的階段完成後,運營質量尤其是社區增值服務會成為各大物業公司成長的分水嶺,科技在增值服務收入中的應用為其帶來更具延展性的服務內容,會成為下一個行業利潤的重要增長點。

  上述指標在投資物業股的時候,投資者可以密切關注、比較,把握物業行業上市熱潮帶來的投資機遇。

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