財經 北京新浪網 調控疊加「三道紅線」 前三季度三成房企目標完成率不足65%

調控疊加「三道紅線」 前三季度三成房企目標完成率不足65%

  調控疊加「三道紅線」 前三季度三成房企目標完成率不足65%

  本報記者/陳婷/趙毅/深圳報導

  隨著「金九」銷售節點的結束,房企今年前三季度的業績表現亦浮出水面。

  10月3日,克而瑞地產研究中心發佈的報告顯示,今年受疫情影響,前三季度有近3成房企目標完成率不足65%,佔比達到近三年來同期最高。截至9月末,僅有8家目標完成率達75%以上,顯著低於2019年同期。

  值得注意的是,橫亘在房企頭上的難題不僅有業績壓力,還有多地城市趨緊的調控政策以及「三道紅線」。其中,「三道紅線」更是對房企帶來多方面影響,被稱為房企的金融「緊箍咒」。同策研究院發佈的數據顯示,9月份,40家典型上市房企融資總額創下2020年以來的最低月度紀錄。

  而根據諸葛找房數據統計,在其統計的100家上市房企中就有86家「踩線」。記者注意到,這其中包括部分前三季度年度目標完成率徘徊在65%左右的房企,如合景泰富、合生創展、力高集團等。

  「三道紅線」疊加下如何化解四季度的銷售去化壓力?對此,《中國經營報》記者致函合景泰富、合生創展、力高集團方面。力高集團投關部門相關人士對記者回應稱,「公司前三季度的銷售業績符合預期,完成全年目標不存在壓力。另外,公司的負債率一直不高,目前現金充裕。我們也在積極和銀行推進銀團及雙邊貸款的工作,進一步增進公司流動性。」截至發稿,合生創展方面表示「不接受採訪」。

  合景泰富方面則對記者表示,公司第四季度將陸續推出較多全新項目,預期該季度銷售強勁。「公司對完成全年目標充滿信心,促銷售、抓回款。目前公司回款率維持穩定水平。」

  分化格局進一步凸顯

  2020年上半年,疫情衝擊了各行各業的發展,房地產行業亦不例外。房企延緩復工,線下交易停滯。不過,隨著疫情逐步得到控制,市場也在第二季度迎來恢復的跡象,多次降准也給房企帶來貸款融資的窗口期。

  克而瑞研究中心提供的數據顯示,房企第三季度的操盤銷售規模同比增長近28.5%,較一二季度有明顯提升。隨著房企整體銷售和供貨節奏後移,下半年供應量顯著加大。

  但從典型房企的年度銷售目標完成率來看,前三季度有近3成房企的目標完成率不足65%。按照克而瑞披露的全口徑金額計算,這3成房企包括當代置業、綠城中國等。克而瑞報告指出,2020年房企業績目標的完成情況在一定程度上受到疫情影響,整體表現將不及2018、2019年同期。

  而據中指研究院數據,佳兆業、中國恆大、中國金茂的銷售目標完成率分別達85.9%、81.9%、80.9%。今年前三季度,500億~1000億元的第一陣營銷售額增速最快,達到9.7%,而50億~100億元的第四陣營銷售額增速為-12.7%。

  克而瑞數據亦顯示,在操盤金額集中度方面,今年前三季度TOP3房企的集中度同比增長1.3個百分點至13.7%;TOP11~20及TOP31~50房企的集中度分別同比提升0.9和0.4個百分點;TOP101~TOP200房企的集中度則同比減少0.1個百分點至7.3%。房企分化的格局進一步凸顯。

  中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林對記者表示,在市場行情不斷恢復甚至提升的情況下,出現房企業績完成度較低的「矛盾現象」是由於受疫情影響,房地產行業內部分化進一步加深,房企集中度進一步增強所致。

  去化承壓基本面難改觀

  縱使分化在加深,但對於龍頭房企抑或中小房企而言,當下的第四季度都將是整個房地產行業傳統的業績衝刺期,決定了企業全年的業績表現。

  為了實現全年的銷售目標,不少房企在「金九銀十」之際加大推售力度。如從9月份開始,恆大推出全國樓盤7折的促銷優惠,並在此基礎上疊加一系列優惠組合拳;華潤置地於9月21日~10月31日期間推出「中秋國慶購房節」活動,全國有超過200個項目參與;富力地產則率先加入阿里易居的「百億補貼」購房活動,在9月29日~12月31日期間推出逾500億元貨量的項目促銷。

  只不過,房企營銷火熱背後,今年「銀十」的序幕——「國慶黃金周」的市場表現卻以平淡收場。

  中指研究院數據顯示,2020年10月1日~10月7日,11個主要城市商品住宅日均成交面積較2019年同期下降10%左右,整體規模與2018年同期基本持平。根據克而瑞數據,37個重點監測城市在「國慶黃金周」的商品住宅累計成交面積約為294.1萬平方米,同比減少3%,環比減少68%。

  事實上,房地產市場的銷售數據在今年9月份已有走弱的跡象。克而瑞公佈的數據顯示,9月份,30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%,累計成交面積環比下降4%,同比漲幅收窄至8%。9月份規模房企的去化率水平呈下降趨勢,四季度房企去化壓力仍然較高。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,七八月份多地出現的調控政策是導致9月份市場表現出現回落的原因之一。

  中房研協測評研究中心監測統計,2020年7月,地方出台房地產調控政策43條,較上月小幅增加。其中,寬鬆性政策16條,緊縮性政策24條,中性政策3條。涉及的有東莞、杭州、寧波、深圳、南京等熱點城市。2020年8月,地方出台房地產調控政策32條,較上月明顯減少,但延續「松少緊多」的特點。

  值得一提的是,十一國慶長假剛過,徐州、紹興也加入調控的隊伍,其目標直指穩房價和地價。如徐州對於新房的備案價要求一年之內不得調整,紹興也要求加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。

  李宇嘉預計,處於年底的業績壓力及貸款融資到期的資金壓力,房企在四季度將繼續加大銷售力度,頻繁打折促銷。不過,李宇嘉指出,「但四季度的銷售表現將很大程度上依賴於市場的實際需求,也就是需求能不能承受得住。從國慶假期反映的情況來看,一二手房市場分化嚴重。其中,熱點城市的新房市場在九十月份有所反彈,但其他城市的市場表現相對較弱,包括一些都市圈內的三四線城市。」

  「三道紅線」緊箍咒

  事實上,今年下半年對房地產行業的衝擊不止於趨緊的調控,還有引起行業震動的「三道紅線」。過去房企為擴大市場份額賴以使用的「高槓桿」模式將面臨失效。

  今年8月20日,住房城鄉建設部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,研究進一步落實房地產長效機制,而此次座談會的成果之一在於形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

  根據「踩線」的數量,房企被分為「紅橙黃綠」四檔,並以此來劃定其融資時有息負債年增速的上限。其中,「未踩線」的綠色檔房企有息負債年增速上限為15%;「踩一道線」的黃色檔房企有息負債年增速上限為10%;「踩二道線」的橙色檔房企有息負債年增速上限為5%;「踩三道線」的紅色檔房企則不能新增有息負債。

  諸葛找房專題研究報告指出,基於2020年上半年財務數據判斷,在其選取的100家上市房企中有86家「踩線」,大型房企「踩線」更為突出。

  萬科集團董事會主席郁亮曾在今年9月份舉行的媒體交流會上表示,「三道紅線」改變了行業的遊戲規則,所有房企都將回到同一起跑線上。「這次的監管是穿透式的,明股實債、表內表外全覆蓋等之前的財務技巧將沒有任何作用。」

  記者注意到,在上述前三季度年度銷售目標完成率徘徊在65%的房企中,亦有不少房企「踩線」。諸葛找房數據顯示,按照2020上半年披露的財務數據,前三季度目標完成率為65%的合生創展,其現金短債比僅為0.4;而力高集團的目標完成率雖是68%,但其也踩中資產負債率「紅線」。

  力高集團投關部門相關人士對記者表示,公司內部的銷售回款指標是3個月內回款90%。「我們前三季度合約銷售已達225億元,第四季度的銷售計劃即完成我們合約銷售每年增長20%~30%。」

  合景泰富方面則對記者稱,「在去槓桿和規模擴張兩方面,公司力求實現平衡。」其進一步表示,在土地購置上,公司綜合運用招拍掛、收並購及合作開發、城市更新等多種方式,以較低成本獲取優質土儲。同時,公司目前槓桿水平健康,現金流持續改善,公司將在運營、銷售、融資、財務等全方位提高運營效率和資金運用能力,持續保持穩定發展。

  盤和林則認為,在「三道紅線」的政策壓力下,不少房企打折促銷,縮短項目回款周期,意圖通過項目回款來補充企業的現金流,「但應當看到的是,從根本上應對『三道紅線』的措施還是在於改變傳統的高負債、高槓桿的粗放經營模式。短期而言,房企應把握住『雙11』、年節的銷售節點,縮短項目回款周期,以增加現金流;長期而言,運營效率和產品品質才是房企未來競爭力的核心。因此,改善企業的經營模式、提升企業的運營管控效率,同時改善企業的資本結構,才是房企降負債、提效率的根本所在。」

  可以看到的是,「三道紅線」的威力仍在持續顯現。10月12日,同策研究院發佈的監測數據顯示,9月份,40家典型上市房企融資總額僅402.14億元,環比大幅下滑51.41%,而這一融資總額亦創下2020年以來的最低月度紀錄。

  另外,土地市場「退燒」跡象明顯。克而瑞監測數據顯示,今年9月,全國300個城市的經營性土地總成交平均樓麵價約2475元/平方米,環比下降7.9%;土地拍賣溢價率降至14.8%,創今年4月以來新低。