財經 北京新浪網 西安新出讓宅地需配建15%公租房 相關方博弈待解

西安新出讓宅地需配建15%公租房 相關方博弈待解

  西安新出讓宅地需配建15%公租房 相關方博弈待解

  本報記者/王金龍/西安報導

  為解決中低收入居民和新市民的住房問題,西安再出公租房新政。

  近日,西安市住房和城鄉建設局(以下簡稱「西安住建局」)發佈消息稱,西安市行政區域內新出讓住宅用地(含用地性質變更、規劃指標調整)的商品住房項目,建設單位應按規定配建公共租賃住房。

  對此,西安住建局受訪人士向《中國經營報》記者表示,其實關於商品房配建公租房的政策之前曾有過,如2018年就出台過《西安商品房項目配建公共租賃住房實施細節》,此後還下發有《西安市易地集中配建公共租賃住房實施細則(徵求意見稿)》等,其本質就是為了解決低收入居民的住房問題。

  值得注意的是,在該次文件中商品房配建公租房形式不再單一,即可以商品房項目實物配建,也可以相對集中建設,由建設單位自行選擇。

  不過,多位受訪的西安房地產開發商依然表示擔憂。「在2018年之前,政府統籌資金建設公租房,但是選址偏遠,交通不便,備受詬病;2018年之後,又要求開發商以實物配建公租房,導致開放商可售面積減少,商品房價格飆升。」

  有西安市房地產企業副總認為,此次要求配建公租房有多樣的選擇,但是否能緩解上述矛盾,還有待於具體項目驗證。

  不低於總面積的15%

  2020年9月25日,西安住建局發佈《關於進一步規範商品住房項目配建公共租賃住房有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)。

  《通知》指出,為解決中低收入居民和新市民的住房問題,構建以需定供、保障充分、結構合理的公共租賃住房保障體系,西安市行政區域內新出讓住宅用地(含用地性質變更、規劃指標調整)的商品住房項目,建設單位應按規定配建公共租賃住房。

  另外,《通知》顯示,該次配建公租房既可以商品住房項目實物配建,也可以相對集中建設,由建設單位自行選擇。

  如果選擇實物配建公共租賃住房,則按照《西安市商品住房項目配建公共租賃住房實施細則》(市政辦發〔2018〕118號)有關規定執行,即按照不低於宗地住宅建築面積的15%配建,其中5%無償移交政府,10%由政府回購;如果選擇集中建設公共租賃住房,則按照《西安市商品住房項目集中建設公共租賃住房工作實施方案》有關規定執行,採取繳納建設資金的方式進行易地集中配建,對於新出讓住宅用地,易地集中建設資金繳納標準按宗地住宅部分出讓起始價格百分之十的標準執行。

  《通知》還指出,建設單位選擇配建公共租賃住房方式後,應持《國有建設用地使用權出讓合約》或《國有建設用地使用權出讓合約變更協議》,與西安住建局依法簽訂《商品住房項目實物配建公共租賃住房建設協議》或《商品住房項目集中建設公共租賃住房協議》。

  在此次《通知》發佈前,已出讓住宅用地且已簽訂《國有建設用地使用權出讓合約》或《國有建設用地使用權出讓合約變更協議》,但未簽訂《商品住房項目實物配建公共租賃住房建設協議》的商品住房項目,由建設單位選擇實物配建公共租賃住房或集中建設公共租賃住房。

  「公租房的本質就是為了解決低收入人群的住房問題,這是實質。」西安住建局一位官員向記者表示,2018年9月,西安市發佈了《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》,從優化土地供應結構,實行「雙20%」供應;完善住房供應體系;推進共有產權住房制度改革等方面進行部署。

  記者了解到,「雙20%」供應即自2018年起,西安市20%的居住用地,用於公共租賃住房建設,重點解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業生、農民工住房問題和相應的子女入學、就醫等配套問題;20%的居住用地,用於限地價、限售價的「雙限房」建設,以共有產權的形式,解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。

  除此之外,西安市還明確,2018至2021年期間,西安市計劃建設和籌集公租房20萬套、共有產權住房15萬套,住房貨幣化補貼全覆蓋。

  事實上,國內保障性住房正在提速。2020年5月,廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州等6個政策性租賃住房試點城市與中國建設銀行簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》。建設銀行將提供1900億元的貸款,支持6個城市在未來三年內提供約80萬套(間)政策性租賃住房,解決上百萬名居民的住房問題。

  地產商的顧慮

  「雖然關於公租房西安多次出台相關政策,但是要想在2021年實現20萬套公租房,難度可能很大。」有地產商向記者表示,近三年來,隨著西安房價的不斷上漲,西安的土地價格也「水漲船高」。如西安市高新軟體新城的樓麵價格就已經達到了15415元/平方米,而這個價格已經超過西安多個樓盤的銷售價格。

  據本報記者調查,西安市的土地競價異常激烈,如2019年西安滻灞的一塊土地競拍,競拍者頻頻出價,最終突破200輪競拍。

  而相對於西安居高不下的房價,公租房成為眾多低收入人群的首選。低收入人群可以月繳三四百元就能租到一套80平方米左右的房子。不過,西安的公租房卻長期在政府主導的集中建設與開發商主導的就地實物配建之間徘徊。

  《通知》下發之前,西安住建局在5月27日,發佈了《西安市易地集中配建公共租賃住房實施細則(徵求意見稿)》。意見稿中提出以後西安市及西鹹新區範圍內新出讓住宅用地不再實物配建公租房,改為通過繳納配建資金的方式進行易地集中配建。

  也正是因為公租房政策的不斷變化,讓西安市的房地產商持觀望態度。「相對於實物配建,可能大多數開發商會選擇易地集中配建。」有開發商人士告訴記者,如果實物配建,將會帶來商品房與公租房「混居」,同時可售面積會相應減少。

  上述開發商人士表示,目前西安的房價因為地段、物業、配套設施等不同,其價格也差距較大,以目前開盤的樓盤為例,搖號樓盤約1.5萬元/平方米,但是也有的改善型住房或者高品質樓盤售價已超過3萬元/平方米。如果這些樓盤實物配套公租房,那勢必會影響樓盤的品質。

  「因為對於高品質樓盤來說,不僅僅是房子,可能更多的是配套設施,但依照西安市的相關規定,是禁止人為隔離公租房與商品房之間區域的,要求共享基礎設施,避免出現居住歧視,藉此原因,可能一些高端樓盤更願意易地配建。」該開發商人士如是表示。

  然而,易地配建也有諸多問題待解。在2018年之前,西安市公租房的配建由政府統籌資金,統一建設。不過,卻因為選址偏遠,交通生活配套不便飽受詬病。隨後在2018年,西安出台《西安市商品住房項目配建租賃型保障住房實施細則》,要求西安市新出讓土地的商品住房項目按照不低於宗地住宅面積5%的比例,實物配建租賃型保障住房,此後又將該比例由5%提升至15%,同時對選址、裝修、戶型的標準提出了要求。

  然而,就地實物配建公租房卻帶來了商品房與公租房「混居」的矛盾。對此,上述西安住建局人士表示,所以此次《通知》給了多種方案,配建的公租房以商品住房項目實物配建為主,也可以相對集中建設,由建設單位自行選擇。