財經 北京新浪網 河南房企抱團不降價背後:鄭州多樓盤推首付分期去化

河南房企抱團不降價背後:鄭州多樓盤推首付分期去化

  河南房企抱團「不降價」背後:鄭州多樓盤推首付分期去化

  本報記者吳靜 童海華 鄭州報導

  近期,河南房企抱團「不降價」引發市場關注,多位河南房地產企業掌門人公開表示要「穩房價」「不帶頭降價」。然而,「不降價」口號背後,是河南省會鄭州房價已經連續數月處於低點。目前呈現供大於求的現狀,且供求比在不斷拉大,市場機構統計,新房去化周期已超過10個月。

  《中國經營報》記者近日走訪了解到,不少新房項目紛紛降價促銷以期儘快回籠資金,其中不乏本土實力較強的房企,以及全國性大型房企。尤其是在遠郊地區,藉助前期規劃概念等因素漲起的房價,也在樓市下行期逐漸跌落。疊加疫情影響,鄭州今年遠郊房價下跌最為明顯。

  首付分期頻現

  9月底,在金水區的一個項目售樓處,即便已經是下午4點,這裏依舊人頭攢動,短短半小時內,售樓處有將近百人前來諮詢或簽約。據了解,該樓盤規劃8棟高層,總計1551戶。

  記者了解到,該樓盤人頭攢動並非沒有原因,較低的價格和首付分期使得不少剛需客戶紛紛趁機入手。

  今年6月中旬,該項目開盤,精裝修均價在18000元/平方米。9月23日,推出毛坯房,均價在15500元/平方米。毛坯房推出後,和精裝修房源同時售賣,只不過買精裝修房源可以擁有項目新簽的河南省實驗中學思達外國語小學(私立學校)入學名額,毛坯房源參與的是按片劃分的學區。

  以一套114平方米的毛坯房源為例,原價18017元/平方米,總價206萬元,優惠後單價在15675元/平方米,總價179萬元。這樣的價格,無論是與周圍小區動輒17000元/平方米以上的二手房相比,還是18000元/平方米以上的新房相比,均佔據價格優勢。

  不僅如此,記者在售樓處還了解到,該項目目前可以首付分期,上述房源首付按照三成計算為54萬元。但實際上,首付可以先只付5%,即將近10萬元,剩餘的首付款可以分5次、在3年內付清,每次付將近9萬元。

  對於分期的首付款,置業顧問告訴記者,「這是沒有利息的,是開發商先給客戶墊付出來,也不影響正常網簽,網簽顯示客戶是付了30%首付的」。

  實際上,首付分期目前在鄭州並不鮮見,據多位中介介紹,在他們所帶看的樓盤中,除了國企、央企的項目之外,其餘大部分項目可以首付分期。「沒有辦法,今年受疫情影響,再加上前段時間政策要求房企降負債,列出『三條紅線』,許多開發商要趕快回籠資金,」當地中介解釋道,「首付分期可以讓房企儘快拿到客戶購房款中70%的銀行貸款。」

  記者走訪中了解到,在採用首付分期上,各開發商略有不同。上述項目,除了客戶交納的5%首付外,其餘25%的首付為開發商墊資。

  而在鄭州空港新區,以空港宸院為例,該項目首付比例可以選擇,若首付5%,開發商是與融360合作,以裝修貸形式放款,客戶不承擔貸款利息,只需在交房前付清剩餘的25%首付款即可。如果選擇首付15%,開發商的合作方為深圳通用振興金融服務有限公司(以下簡稱「通用振興」),同樣不用承擔利息。

  並非所有的首付分期都不用客戶承擔利息,在鄭州遠郊——南龍湖片區的蘭庭華府項目,所採取的是首付10%,剩餘的20%由開發公司旗下的小額貸款公司——正輝小額貸款有限公司提供貸款(以下簡稱「正輝小貸」),客戶承擔利息。

  以一套總價在111萬元的房源為例,首付款約34萬元,客戶首次交納12萬元左右即可通過網簽,剩餘的22萬元,是由正輝小貸提供貸款,客戶在1年內還清,每次除了還7.4萬元的本金外,還需分別償還5753元、3818元、1882元的利息。

  國慶假期之後,這些項目在節前給出的優惠仍在使用,前來諮詢購房的客戶,仍可採用首付分期。「因為我們是第三方墊資,您哪怕是交房後補齊首付款都可以,一般是3年內付清。」空港宸院置業顧問說道。

  針對這些首付分期現象,記者向鄭州市房管局反映情況,截至發稿時,對方收到記者的採訪函,但並未回復。

  遠郊樓盤降價去庫存

  9月17日,河南房地產商會召集了三十多位河南房地產企業高管和一線房企參加在鄭州召開的閉門會議。在會議上,正商集團董事長張敬國、建業集團董事長胡葆森等都表示,降價促銷對於整個行業發展,弊大於利;自家企業要穩房價,不帶頭降價。

  此舉隨後被認為有操縱市場之嫌,不過業內律師向記者解釋道,這種行為只是行業協會的一種內部意見,不構成商業上的操縱價格,也不涉及違法、違規。

  儘管企業口頭表示不降價,但從實際成交數據來看,今年由於疫情等多重因素影響,鄭州樓市行情並不樂觀。國家統計局數據顯示,8月份鄭州新房價格同比下降0.4%,二手房同比下降4.4%。

  據市場機構克爾瑞統計,目前鄭州市場呈現供大於求的現狀,且供求比呈逐步拉大的趨勢,2019年鄭州主城區商品住宅供求比約為1.1,而今年1至8月供求比拉大至約1.3。與供求比相對應的是市場存量的攀升,截止到2019年底,市場取證庫存約為769萬平方米,去化周期約為9.7個月,而截止到今年8月底,存量攀升至約934萬平方米,去化周期約10.3個月。

  實際上,降價促銷已成為許多樓盤的無奈之選,尤其是在遠郊地區。以上述南龍湖片區為例,由於初期缺乏規劃,區域內道路、治安較為混亂。2014年,當鄭州市區房價突破萬元大關時,南龍湖還在4800元/平方米左右徘徊。2016年鄭州樓市進入上漲期時,主城區購買力向郊區外溢,南龍湖從5900元/平方米迅速借勢漲至9000元/平方米左右,之後房價一直停留在9800元/平方米左右。但從去年開始,區域內價格有所回落。目前,南龍湖不少小型開發商的項目降價幅度較大,客戶可以首付分期的同時,還打出「買房送車」的承諾。

  蘭庭華府是該區域內品質相對較高的項目,2018年1月份,南龍湖出現三家地王,正商以6164元/平方米拿下該項目一期地塊,前期售價定在13000元/平方米左右,但市場並不買賬,「當時僅賣了十幾套,」現場置業顧問說道。而在蘭庭華府旁邊,龍湖以7068元/平方米拿下天宸原著地塊,初期定價在12000元/平方米左右;雅居樂天域拿地價7516元/平方米,但開盤售價在10200元/平方米左右。去年,蘭庭華府一期將價格調至11000元/平方米左右,目前,該項目一期價格已降至9200元/平方米左右,且可以首付分期。

  由於前期城市框架規劃較大,前兩年憑藉鄭東新區規劃概念而起的綠博、白沙市場如今面臨著人口導入不足、房價下跌的局面。「2017年高點時,白沙最高能接近2萬元/平方米,但現在普遍都跌去兩三成。」置業顧問介紹道。

  在白沙片區,記者看到,部分項目出現高溢價與首付分期同時存在的現象。在星聯·嵐溪府售樓處,置業顧問向記者計算了一套108平方米的房源,單價為14283元/平方米,原總價為155萬元,但實際備案價為130萬元左右,單價為12000元/平方米,多出來的溢價以裝修合約形式另外簽訂,但包含在首付里。同時,客戶在付款方式上,可以選擇首付分期付款,2年內分3次付清即可,不承擔利息。

  記者針對首付分期和降價問題致函上述項目,截至發稿時未獲回復。