財經 北京新浪網 恆大「花式」降負債:分拆物業上市 7折促銷、提前償債過百億

恆大「花式」降負債:分拆物業上市 7折促銷、提前償債過百億

  文|王茜  

  在交出物業分拆上市,樓盤7折促銷以及恆大汽車配股融資等「功課」後,中國恆大宣布以自有資金提前償還過百億元的優先票據,以示其「降負債」的決心。業內對於恆大此舉看法不一。

  恆大提前償債過百億 業內評價不一

  9月16日,中國恆大發佈公告,稱將使用自有資金提前償還15.65億美元(約合106億人民幣)優先票據。公告顯示,所有未償還2020年到期的票據將於2020年10月23日全部償還,票據年利率為11%,贖回價等於票據本金100%加上適用溢價及應計而未付的利息。

  恆大稱此舉是為降低債務水平和融資成本。有媒體報導稱,恆大「此次償債規模創下香 港資本市場紀錄。」恆大2020年中期財報顯示,期內該公司持有現金及現金等價物為1407.47億元(人民幣,下同),受限制現金638.92億元;截止期末,短期借款3956.87億元,資產負債率為86.24%,較去年同期83.54%有上升。

  知名地產分析師嚴躍進表示,恆大本次提前償債具有積極意義的。首先,降負債是行業趨勢,恆大此舉可以較好地降低公司負債;其次,側面說明其還債能力比較強。今年一季度,相當比例的房企銷售都受到了疫情衝擊,但是恆大的銷售節奏比較穩健。恆大提前償債也給其他企業一些啟發,後續要進一步降低債務,同時可以考慮降價銷售。

  不過,中原地產首席分析師張大偉表示,恆大此次提前償債,實際上只比票據到期日提前了12日,實際意義並不大。恆大去年開始確實有降低負債的舉措,但是今年疫情打亂了大部分企業的節奏。

  今年8月,坊間傳出消息稱監管部門準備持續收緊地產開發商的融資,為融資設置「三道紅線」:剔除預收款後的資產負債率大於70%;凈負債率大於100%;現金短債比小於1.0倍,並根據情況將房企分為 「紅-橙-黃-綠」 四檔。這一傳聞給下半年的行業走向定下了主基調。

  根據券商測算,按照「三道紅線」,大多數規模房企都面臨著降負債壓力。以2019年末數據為基準測算,銷售排名前50位的房地產企業中,均未超過警戒線的有11家,超過1條警戒線的有15家,超過2條警戒線的有8家,超過3條警戒線的有15家。其中,恆大、融創、綠地、中梁和泰禾等房企首當其衝。

  業內傳出「三道紅線」前,恆大集團董事局主席許家印在今年3月就宣布公司要實施新戰略——「高增長、控規模、降負債」。其中,「降負債」是要把有息負債每年平均下降1500億元,到2022年要把總負債降到4000億元以下。

  「花式降負債」:分拆、引戰、降價促銷

  在今年8月末舉行的中期業績發佈會上,恆大總裁夏海鈞表示,2020年下半年,恆大會「以最大決心、最大力度降負債」:一要繼續加大銷售及銷售回款,下半年力爭回款3800億;二要嚴控土地儲備規模,實現土儲負增長;三要逐步分拆優質資產上市。

  今年7月底,恆大宣布正考慮分拆物業管理服務獨立上市。次月,恆大發佈公告,稱旗下物業管理業務合計引入235億港元戰略投資。而在分拆的道路上,恆大可能並不會止步於此。

  夏海鈞還在中期業績會上透露,「下一步公司還會陸續地把一些優質資產逐步分拆上市,……實現公司的負債大幅度降低。我們非常有信心,在不遠的將來,公司的各項指標能夠完全達到監管部門的要求。」

  同時,9月15日,中國恆大旗下的恆大汽車公告稱,公司以先舊後新方式安排引入騰訊控股有限公司、紅杉資本、阿里巴巴的雲鋒基金及滴滴出行等多名知名國際投資者,籌集約40億港元。值得注意的是,這是阿里和騰訊系在投資恆大物管業務後,再度現身恆大旗下業務的投資者名單中。

  除了分拆、引戰,恆大還祭出了最直接的資金回籠手段——降價促銷。今年9月6日,恆大推出「史上最強的全國樓盤7折特大優惠」活動,以及網上賣房2000抵20000、清尾最高88折等多重額外折扣讓利。許家印定下了促銷目標——「金九銀十」每個月的銷售額要衝擊1000億元。

  諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙此前指出,恆大本次促銷明確提出月銷售目標1000億,優惠力度(7折優惠)較疫情期間(7.5折優惠)折扣更大,充分體現其迫切性。按照恆大2019年的財務數據,恆大踩「三道紅線」,本次降價促銷的主要目的是為了快速回款,降低負債指標。

  中期財報顯示,2020年上半年,恆大營業收入2666.31億元,同比增17.5%;毛利666.82億元,同比降13.7%,毛利率25%;公司股東應占利潤65.4億,同比降56.2%;每股基本盈利0.495元;期末,該公司負債總額約為1.98萬億,較2019年年末增7.03%。