財經 北京新浪網 均價2千萬的泰禾別墅疑似爛尾 業主稱逼急了去跳樓

均價2千萬的泰禾別墅疑似爛尾 業主稱逼急了去跳樓

  原標題:均價2千萬的泰禾別墅疑似爛尾,70億購房款被挪用,業主稱逼急了去跳樓 

  來源:鳳凰WEEKLY財經

  誰也沒想到能買下均價2000萬元的別墅業主,為了樓盤不至於爛尾,也會走上大街舉牌子、喊口號。

  9月1日,泰禾北京院子二期(下稱:北京院子)數十名業主聚集在中國華融總部,在太陽的暴晒下,站在大樓門口的業主們有的撐起了傘。

  9月1日,泰禾北京院子二期業主維權現場

  「我們北京院子的業主現在都是難民。」業主劉雨琦說,這次維權,其一是希望能拿到餘下的網簽合約;其二是希望華融方不要再划扣監管賬戶資金,確保房子能順利蓋起來。

  中國華融子公司華融融德為泰禾集團債權方。資料顯示,2017年9月7日,泰禾集團下屬公司張家口鴻運房地產開發有限公司以59.6億元拿下北京院子項目地塊,其後土地持有人變更為現項目開發商泰禾錦繡(同屬泰禾集團)。

  拿地後,泰禾方以40億元的價格將土地抵押給華融融德。根據購房者與泰禾錦繡簽訂的《北京市商品房預售合約》顯示,土地抵押登記日期為2018年1月12日,債務履行期限為2017年10月10日至2019年10月10日。

  今年4月前後,部分業主發現,北京院子工地一片死寂,與此形成反差的則是周邊樓盤「轟轟」的動工聲。

  業主透露,泰禾北京院子二期共有520戶,購房款總額超70億元。現仍有84戶無預售證。由於監管賬戶資金被泰禾方挪作他用,截至目前監管賬戶餘額只有約2.5億元,後續主體結構需要建設資金7.22億元(不包括園林綠化等工程)。

  由於資金缺口大,工程進展緩慢,大多數業主對於泰禾2021年6月交房的承諾,深感擔憂。「按照合約,今年4月就要竣工,但我們的房子還是平地,坑都沒挖。」業主蔣麗麗擔心,延期交房短則一到兩年,長則數年。

  「難道要等到2021年6月份,發現真的是個坑的時候,我們才去維護自己的權利嗎?現在還可以亡羊補牢,為什麼不做一些努力呢?」蔣麗麗說。

  泰禾債務爆雷以來,北京、上海、杭州、昆明等地的泰禾業主都因資金問題,面臨房屋延遲交付,甚至爛尾的風險。

  9月4日,《鳳凰WEEKLY財經》就上述問題及後續安排向泰禾方面進行求證。泰禾方面表示,隨著疫情淡去,目前項目正在有序進行施工,部分房源陸續封頂。截至8月3日,現場施工工人約630人。此外,項目已經恢復網簽,網簽額超20億元,工程款已經於不久前開始支付。

  但是,此次網簽的房源,全部在去年就已經繳納了購房款,且房款全部沒有進監管賬戶。

  與此同時,《鳳凰WEEKLY財經》從業主處和現場工地了解到,今年北京院子二期總體工程進度完成率不足20%,項目北區從2019年底至今無進展,目前僅開發商自持的物業在施工。

泰禾方發來的施工現場圖

  即便是精英人群

  也要壓上全部身家

  「這是我過去40幾年的人生經驗中,踩過的最大的坑。」蔣麗麗自責不已,1000多萬元的教訓實在太大了。

  2018年底,蔣麗麗賣掉原有房產,又各處借來200多萬元,湊齊1000多萬元的8成首付,買下位於北京市朝陽區孫河泰禾北京院子的房產。

  從地圖上看,泰禾北京院子二期被別墅群包圍著,四周分佈著龍湖雙瓏原著中央墅、首開琅樾、首創遠洋·禧瑞春秋等別墅樓盤,二手房均價在80000元/平方米。

  泰禾北京院子二期地理位置

  和蔣麗麗一樣,大部分業主稱自己是「Allin」買房,即為了買泰禾北京院子差不多是壓上了全部身家。

  體制內已經工作30餘年,再過幾年劉雨琦就要退休了。2018年10月前後,由於原來的房子沒賣出去,湊不上首付款,劉雨琦的閨蜜決定退掉泰禾北京院子的房子。陪同閨蜜退房的劉雨琦,在泰禾銷售的鼓動下,卻動了買房的心思。

  銷售告訴劉雨琦,泰禾北京院子二期還有養老項目,配備有養老醫療機構和養老公寓。如果不買北京院子,入住養老機構的門檻是500萬元,不過,成為業主後,就不用交這500萬元,可以實現居家養老。

  「我都是奔60的人了。」劉雨琦坦言,自己正是看中了泰禾北京院子未來的養老設施。銷售告訴她,院子里有24小時醫生,隨叫隨到,如果年齡大了不方便還可以住進養老公寓。

  在銷售的描述中,未來,人大附中、附小也會在附近開設分校,而這些配套設施正中家長們的下懷。

  在北京上大學、讀研,繼續留在北京工作,蔣麗麗人生的一大半都是在北京度過。北京院子這套90平方米,地下兩層、地上兩層,外加十幾平方米院子的疊層別墅,能滿足她關於父母養老、小孩上學、養狗的疊加想像。

  最關鍵的是,北京院子為「限競房」,價格優勢明顯。所謂「限競房」,即限房價,競地價,在土地出讓時就提前鎖定房屋未來的上市銷售價格,而土地則由參與競買的房地產開發企業競拍,由出價最高者獲得。這是防止開發商炒地進而推高房價的一種調控舉措。

  2019年下半年,有統計數據顯示,北京合計約有104個限競房項目已經或將要入市。「政策房」「民生項目」等也成為銷售大力宣揚的賣點。

  準備換房前,蔣麗麗一家人在北京北部IT公司雲集的望京地區看過一些房子,120、130平方米的平層均價在1200萬至1300萬元左右,同等價格下,這套限競房別墅的優勢就被無限放大。

  2018年底,看好房後,銷售催促蔣麗麗在3天內湊齊8成首付。定下北京院子前,蔣麗麗已經將原本持有的房產出售,找朋友借來200多萬元,再加上手裡賣房的錢,就把1000多萬元的首付款打了出去。「這次維權我才知道,首付款也是可以分期支付的。當時太信任銷售了,自己也不懂。」蔣麗麗說。

  感到被套路的業主不止蔣麗麗一人。「第一筆是5天內,第二筆是接近一個月,第三筆是等賣了我名下原有房。」銷售催交首付款時,劉雨琦還沒有出售手裡原有房產,先後分三筆付清首付,大概花了三個月。

  賣房時,劉雨琦被告知買主是一名法官,可以通過私下關係,幫助她延遲首付款的期限,不過,她需要降價出售。

  「被設計了,腸子都悔青了。」劉大姐事後回憶,趁自己急於付首付,被鏈家中介和買主聯合做局,最終原有房以低於市場價200萬元的價格出售。「簽完賣房合約後不到一天,我就意識到被套路了。到現在都還在找他們(要說法)。」

  交完錢,蔣麗麗時常會暢想,在院子里遛狗、一家老小其樂融融的畫面。她從來沒想過,有一天會因此成為維權的一員。

  70億購房款被挪用

  監管賬戶資金數次被划走

  3月初,眼看周邊工地熱火朝天,而泰禾北京院子二期還靜悄悄,蔣麗麗傻眼了。

  業主此前拍攝的北京院子現場

  一開始,蔣麗麗被告知由於疫情原因,工人不能及時復工,後來又被告知開不了工,是因為與施工方有糾紛。

  到了5月份,工地仍舊沒動靜,部分沒繃住的業主,找到泰禾要求退款。「泰禾現在連購房合約的協議都不能履行,還能履行退房協議嗎?」有業主勸住了準備退房的張婷婷。

  「後來我們發現,有幾個業主去年簽了退房協議,到現在還沒有拿到錢。」張婷婷說。

  根據業主提供的信息,由於多項違規,早在2019年4月,朝陽區房管局就暫停了該項目的網簽,另外,由於拖欠施工方1億元工程款,項目於2019年國慶節前被迫停工。

  事實上,從2018年底交完首付款,到今年7月之前,蔣麗麗和劉大姐都沒能網簽。劉大姐說,2019年催了一年,被銷售以各種理由給搪塞過去了。

  直到今年5月初,業主發現停工後,向有關部門反映問題,經協調,今年6月5日,朝陽區房管局、債權人華融融德、監管銀行大連銀行、施工單位中鐵公司及開發商泰禾錦繡等5方,達成「恢復北京院子二期網簽資格」、「購房人將剩餘購房款或貸款全部存入監管賬戶」、「監管賬戶內的資金專項用於疊拼產品的施工建設,不得用於其他工程建設」等協議內容。

  不過,劉大姐透露,7月份確實已經網簽,但是自己還沒拿到網簽合約。

  意識到泰禾實在拿不出錢,6月份以來,北京院子的業主們就放棄對泰禾的幻想,轉而自救。張婷婷解釋,網簽後,只要保證按揭尾款打到監管賬戶,這部分資金就能把整個工程盤活。

  張婷婷介紹,根據6月的協議內容,該項目預期回款8.2億元,後續主體結構需要建設資金7.22億元(不包括園林綠化等工程)。

  令業主感到憤怒的是,7月底,他們發現預售監管賬戶支出了2560萬元,但是只有960萬元用於工程款,其餘1600萬元被泰禾集團划走用於還債。根據業主提供的另一組數據顯示,北京院子二期購房款中,被泰禾集團挪用的資金總量達近70億元。

  這一發現徹底激怒了不少業主,也讓部分業主陷入了巨大的不安之中。

  崩潰:被逼急了只能去跳樓

  「被逼急了,我就去跳樓。」劉大姐說,自己還有幾年就要退休了,現在也是租房住,生活質量下降不說,如果交不了房,這樣居無定所的日子也不知道會持續多久。

  業主張婷婷是此前維權群的骨幹,維權毫無進展時,有業主跟她通電話,說著說著就開始大哭。

  進行維權以來,蔣麗麗頭髮白了不少,她沒敢把具體實情告訴年過七旬的父母,「大家都有時間成本,我一個人扛,一個人焦慮,總比一家人去扛這事可能要強很多。」

  崩潰的時候,蔣麗麗就去業主群發泄一下,「因為群里不需要太多的溝通成本,大家都知道是什麼樣的狀況,大家會相互安慰一下,然後只能說積極維權,一步一步向前推進。因為你真的沒有其他的辦法。」

  《鳳凰WEEKLY財經》接觸的這些業主大多受過高等教育,正值中年,上有老下有小,通過自己的努力,奮鬥到企業中高層,是名副其實的中產。

  儘管如此,這些中產要擁有一套上千萬元的房子,享受配套的教育、養老設施,還是要通過變賣原有房產,外加掏空所有的錢包,才能跨進這個門檻,但好在收入穩定。不過,這樣的人生不允許犯錯,或者出現偏差。

  如果房子爛尾或者延期幾年交付,對這些業主的打擊是致命的。

  生活質量下滑是一方面,2018年底賣掉房子後,蔣麗麗和一家老小就開始租房的生活。在他們原來的計劃里,等交房後,就從出租屋搬進去。由於工程進展緩慢,一些業主悲觀預計,交房可能會延期一到兩年,甚至更久。而和蔣麗麗一樣,通過賣房置換房子的業主,繼續租房的年限變得不可控。

  很多時候,蔣麗麗都不敢細想購房的經歷,她把這次遭遇一部分歸咎於自己太容易輕信別人,「因為不懂,就完全聽銷售的。」為此,她常常自責不已。

  更深層的感受則是被命運捉弄的無力感。「人生都到了中年了,你還有幾個二三十 年,給你重新去打拚。」蔣麗麗說,自己沒有這樣的時間基礎了。

  「不知道我們家狗狗還能不能住進去。」不久前,蔣麗麗母親自言自語道。一旁的蔣麗麗一時語塞,「我們家狗狗10歲了,我心裏特別難受,真的沒想到會攤上這種事情。」

  在和泰禾漫長的拉鋸戰中,蔣麗麗提醒後來者,不要輕信銷售的話術,盡量買現房,選擇資金雄厚的開發商;除了確保開發商「五證齊全」(《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》)外,一定要確保資金進入了監管賬戶。

  昔日地產龍頭官司纏身

  逾期未還款已達349億

  巨額債務壓頂直接誘發了泰禾集團的一系列連鎖反應。

  截至8月15日,泰禾已到期未歸還借款金額為349億元,尚未支付的利息為43.32億元,而此前的6月30日,公司已到期未歸還借款金額為225.25億元。據泰禾集團半年報合並資產負債表顯示,其資產負債率高達86%。

  泰禾集團在半年報中披露,公司旗下北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商業城、藍山院子項目在報告期內的預售(銷售)金額分別為-1.6億、-2892萬、-391萬、-368萬元。

  9月3日,泰禾在回應深交所問詢時表示,上述項目在報告期內存在銷售退房,導致報告期內預售金額為負。不過,泰禾表示,上述銷售退回屬於客戶個人原因申請退房退款的零星個案,占項目總體銷售的比例很低。

  在此背景下,不少業主將泰禾集團及其下屬子公司告上法庭。

  截至6月末,泰禾集團及其下屬子公司涉及的訴訟案件共148起,涉案金額為13.5億元,大部分為金額較小的商品房合約糾紛及物業合約糾紛,未計提相關預計負債。截至8月15日,泰禾集團未披露的其他小額訴訟、仲裁事項共計260起,涉及金額16.38億元,主要為金額較小的商品房合約糾紛及物業合約糾紛。

  面對數量不斷攀升的合約糾紛,深交所要求泰禾說明合約糾紛迅速增長的原因以及對公司可能的影響及應對措施。

  泰禾回復稱,自6月30日起至8月14日新增的112筆訴訟事項中,有55筆為商品房合約糾紛及物業合約糾紛,涉及金額合計1億元,對於商品房購銷合約糾紛,部分因購房者基於個人原因而產生糾紛,部分因近期公司存在大額到期債務未歸還的情況而導致的消費者信心不足產生的退房糾紛。公司正努力解決債務及現金問題,力求重塑客戶信心,公司預計此類訴訟達成和解的可能性較大,預計對公司不會產生重大不利影響。

  為了緩和債務危機,泰禾也等來了它的「白馬騎士」——萬科。泰禾在回復深交所問詢時表示,公司目前正在開展債務重組工作。一方面與各方債權人主動開展溝通,儘快形成可實施的後續債務解決方案;另一方面引入戰略投資者萬科。泰禾表示,萬科團隊及萬科聘請的第三方專業機構團隊對公司開展的盡職調查工作正在進行,盡職調查工作內容在法律、財務、業務等方面同時進行,盡職調查的結果尚待工作完成後出具。

  泰禾北京院子的業主表示,泰禾如何度過危機並不是他們關注的重點,他們就是希望監管賬戶資金不要再被挪用,後續業主回款進來後,通過自救的方式,房子能早點蓋起來。