財經 好房網News 樓層價差有潛規則?他揭這樣買CP值竟更高!

樓層價差有潛規則?他揭這樣買CP值竟更高!

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
 
想買大樓物件的消費者最先苦惱的問題就是「樓層選擇」,而到底建商在樓層定價上有什麼祕密或是原則,YouTuber建築先生就透過統計學推敲出建案定價的潛規則。
 
YouTuber建築先生表示,建商在訂定建案樓層價格時,其實沒有所謂的公式,最簡單的原則為樓層越高差價越大,而且越高越貴,不過透過一種學術界的統計學「樓層別效用比」,便能找出大部分建案定價的標準。
 
建商樓層定價有公式嗎?對此,YouTuber建築先生從數據上推敲其中奧妙。示意圖/好房網News記者楊欽亮 攝影
林口世大運選手村社會住宅高樓層無敵視野。  好房網News記者楊欽亮 / 攝影
 
他表示,根據新北市30萬筆實價登錄房地交易資料統計,以數理模型推斷發現,從各樓層的樓層別效用比,與同一棟樓裡面各樓層單價比率做比較,把4樓設為100%標準,若5樓是105%就表示單價比4樓高5%,
在這裡面就能實際看到3個樓層價差的秘密。
 
一、高樓層比中低樓層還要貴
 
他指出,建設公司在定價的時候,有些是一層一層的跳單坪價差,也有一組一組的跳單坪價差。例如大樓總高12層樓,5樓以下算是低樓層,6到9樓就算中樓層,10到頂樓就是所謂的高樓層。
 
而在6到9樓之間,每一個樓層單坪價差可能只有加幾千塊,但是只要到高樓層價差的幅度就會急遽跳漲,若碰到有景觀的戶型建案,單坪價格可能差到上萬元以上。
 
至於買哪一層樓的CP值最高呢?他認為,如果你發現樓層定價是5、6、7一組和8、9、10一組,你又想買的是中間樓層,視野差不多的7、8樓,一定要選擇7樓,因為5、6、7是一個樓層價差的級別,那8、9、10又是另外一個級別,同樣視野差不多的7、8樓,當然是選房價單價比較便宜的7樓戶。
 
二、一樓一定是最貴的
 
無論是大樓、公寓或是華廈,1樓通常會做店面,因為有它的商業價值存在,以住宅區1樓大樓的店面來說建設公司的定價標準通常會以當地「土地成交價格」來訂定1樓的價格。
 
三、4樓絕對不會是最便宜的
 
若用樓層別效用比來分析大樓、公寓、華廈的樓層定價,公寓是以2樓最貴,往上遞減到5樓最低,比4樓還便宜,華廈則是2樓最便宜、越高越貴,大樓也是3樓最便宜、越高越貴,所以由此可知無論是大樓、公寓或華廈,4樓絕對不是大家想像最便宜的。