財經 北京新浪網 安信國際:佳兆業集團維持買入評級 目標價5.3港元

安信國際:佳兆業集團維持買入評級 目標價5.3港元

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  八月銷售增長再下一城。

  佳兆業集團 (01638)截至2020 年6月,總土儲面積約2700 萬平方米(不計算城市更新項目),扣除已售未結的部分,我們估計餘下可售貨值估計約4500億元。受衛生事件影響,公司首季度銷售額下降16.9%,然而二季度受惠大灣區及長三角城市的強勁復甦,上半年銷售額同比上升3.9%,去化率約 55%。公司七、八月銷售增速再下一城,兩月單月銷售同比上升78.3%及119.6%,首八個月累計銷售總額約549億元,同比上升24%,完成全年目標約55%。

  城市更新資源豐厚。2020上半年佳兆業新取得20個城市更新項目,大部分位於深圳。截至6月,公司在推進的城市更新項目共167個,總佔地規模超過4200萬平米,尚未確權進入正式土儲。按土地面積計算,27.3%位於深圳、36%位於廣州、20%位於中山。以地積比4倍,回遷率50%計算,我們估計總可售建面約8500萬平米。考慮到項目大部分位於廣深二個一線城市,及大灣區的熱點三線城市,我們估計可售貨值約2.5萬億元,公司的城市更新資源將逐步釋放出來。

  盈利能力保持較高水平。雖然受衛生事件影響,但公司上半年結轉仍然保持正增長,營收同比上升 10.9% 至 223億元,其中物業發展結轉收入同比上升 11.6% 至 206.4 億元。毛利率同比上升 0.5 個百分點至 33.8%,維持行業較高水平,受惠公司城市更新及精準拿地策略得宜。歸母凈利潤同比下降 2.4% 至 27.7億元,扣除非核心項目收益或,我們估計公司上半年核心凈利約 31.8% ,同比上升 17.8%;核心凈利率 14.3%,同比上升 0.8 個百分點。

  維持買入評級。我們認為,公司土儲大部分位於一、二線城市(其中深圳、廣州約佔40%),未來去化風險較低,另加城市更新項目資源,支持公司以較低成本補充土儲。公司上半年毛利率及核心凈利均處於同業較佳水平。截至6月,凈槓桿同比/環比下降 58.3/11.7 個百分點至 132.3%,資產負債結構持續改善,境外主體獲穆迪/標普/惠譽給予 B1/B/B 的評級,展望『穩定』。我們把NAV調整至每股8.8港元,維持40%拆讓率作目標估值。新目標價為每股5.3港元,維持『買入』評級。

  風險提示:房地產調控政策、經濟下行對銷售造成壓力。