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長租公寓爆雷,年輕人第一次當韭菜

  來源:新金融洛書

  作者:雷慢

  四個月前,成都剛畢業的女大學生張潔初次踏入社會,要在成都租住2個月, 蛋殼 公寓的中介向她推薦說,蛋殼公寓可以租住2個月,月租1030元,但合同簽一年,2月後不租可轉租離開。

  辦手續時,中介一直催促她簽合同,協議沒看完,就被催著稀里糊塗地簽了字。中介連哄帶唆地教她操作了一番手機,最後,她發現自己背上了一年期的微眾銀行貸款,總額12360元。

  兩個月後,到了張潔預想退房的時候。但中介又告訴她,不能退,若要退,要補繳2000多元各種費用。她發現,租房一年的房租早已經由微眾銀行一次性轉給了蛋殼公寓。即使她退租了,仍要繼續還銀行貸款。

  她和中介爭論了幾次,就被拉黑了。

  這是一段來自「紅星新聞」的報道。

  長租公寓,大概是很多年輕人第一次被割韭菜。

  這樣有當韭菜潛力的還有千千萬萬。9月份社科院發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.17(2020)》就指出,「90后」及工作年限3年以下人群是租房的主力人群,尤其年齡在21~30歲的租客佔比最高,是租房總人群總比的61.3%。

  雷慢也租房,雖然沒能做成長租公寓的韭菜,但在他們眼裡,我們這批人大概是最好割的。

  因為住房的剛需,2015年之後,長租公寓興起,2016-2017年經歷了擴張期,2018年迎來爆雷潮。2020年8月以來,杭州、上海、深圳等地,7家長租公寓爆雷或跑路,留下數以萬計的租房人和房東在風中凌亂。

  究竟是什麼樣的妖孽商業模式,在中國的大地上橫行呢?

  9月,上海長租公寓「寓意」拿著租房人的租金、欠著房東房費人去樓空。一個7月份剛簽完合同的租房人說,他一次性付了一年房租,以2600元/月的價格租下了房子,才住了不到兩個月。後來「寓意」人去樓空,租房人和房東一起維權時,兩方一對台詞,發現「寓意」給房東的房費是4000元每月。

  這種商業模式,在長租公寓市場上的行話叫做「高收低出」,高價收房,低價出租,是行業普遍的做法。模式自然是虧損,但目的是為了搶佔原有租房市場,因為大多公寓都想放長線釣大魚,即用當下的虧損佔領市場后,獲得議價權后,再考慮提價盈利。這種行為成本很高,大多要靠燒錢支撐,商業模式本不可持續,明知不可為而為,是典型的「非蠢即壞」。

  「非蠢即壞」的先輩很多,比如共享單車大戰,和P2P網貸。

  這種玩法死傷概率太大,除了本身就虧損的拿房手段,裝修、維護、運營,都是很重的運營成本。經濟學邏輯告訴我們,重資產運營,需要很強的資金周轉能力。但長租公寓們又拿不出太多的錢,或者是不願拿自己的錢去賭明天,於是想出了一個轉嫁風險的辦法:拿用戶的租金去燒。長租公寓市場稱它為模式創新,行話叫「長收短付」。雷慢畫了一張圖:

  「長收短付」本來是長租公寓市場不肯好好做信息中介,編出一套創新的行話,挖了一個資金池,大捆大捆地收租戶租金,小張小張地給房東房費,是一個過度金融化操作,要是僅僅這樣,還不至於鬧出太大的亂子,但這個「資金池」被放血放得太厲害了,長租公寓既要拿了租金去填虧損、撐運營,又要拿去燒、圈地,拿更多的房。於是放血太多,補血太少,資金鏈就斷裂了。

  這種打法,並不需要自己創新,ofo的戴老闆,以創新創業之名,拿著雷慢這樣的人99元押金去燒市場,燒得只剩下一堆破自行車,也還是逍遙自在著呢。

  世上不懂金融、沒有能力而做「資金池」的人,十有八九要資金鏈斷裂。就是對金融略懂的P2P做資金池,6000多家如今也死得只剩15家了。但長租公寓禍害得比P2P更厲害,P2P還單單是禍害出借人,長租公寓不僅禍害租房人,還禍害房東。

  2018年8月,我愛我家副總裁胡景暉就炮轟長租公寓說:如果再繼續高價收房、重裝修,繼續違規的N+1出租,

   「會出現比P2P爆倉厲害得多的後果。」

  他說這話后不到一周,杭州長租公寓「鼎家」辦公地就人去樓空了,4000戶交了一年房租的租戶和無數沒收到房費的房東成為受害人。

  最可怕的是,長租公寓爆雷,引發了一個互害的社會局面:房東因為沒收到房租而驅趕房客,房客因為交了房租被驅趕而怨恨房東。而那個引發矛盾的,一拍屁股已經跑了。

  長租公寓利用資本和商業模式,將風險轉嫁給了租房人和房東,這種轉嫁模式是有階級性的,初出校門的學生,或者說租房人本是底層,和據有房產的階層隔了一道鴻溝。長租公寓爆雷,加大了兩個階層群體的矛盾和隔閡。這一現象,在前幾天「外賣系統演算法壓迫外賣員」的輿論潮中也出現過,在那裡,資本利用演算法和系統把風險轉嫁給底層外賣員和消費者,讓消費者和外賣員在矛盾中互害。

  社會總是在思潮中演變的,一戰後滿是怨恨的德國社會,最終將納cui推上了執政台。從P2P網貸到共享單車、長租公寓,我們這樣把創新當鐮刀使,逮誰割誰的商業行為,進而引發社會階層互害,又能吃著什麼好果子呢?

  注:文中「張潔」是化名