財經 北京新浪網 地產項目收併購溢價,有這兩種處理方式!

地產項目收併購溢價,有這兩種處理方式!

項目收購一般雙方都有盈利要求,收購溢價指在項目收購過程中所支付的實際金額超過項目賬面成本(可稅前列支成本)的部分

根據收購模式有可分為資產溢價和股權溢價。收購溢價在項目納稅申報中不能進開發成本

從項目收益看,對轉讓方而言,溢價越高意味著其轉讓收益越高但同時稅負也較大

對收購方而言,如採取資產轉讓,由於資產賬麵價值可升至對價,對後續稅負並無影響

如採取股權轉讓,較高的溢價意味著項目開發清算時較高的稅務和收益水平的下降

溢價處理符合雙方的利益,其本身就屬於稅務籌劃範疇,雙方配合處理溢價可以減少各自稅負,對收購方而言還可以爭取對價的延遲支付

溢價處理過程就是將溢價部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規發票

處理溢價要結合付款進度和財務審計,對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進度完成處理

溢價處理最好的載體是土地,一般通過簽署諮詢服務協議、拆遷補償協議、建築物拆除協議、建築物拆除協議、場地平整協議、園林綠化協議、水電安裝協議、工程承包協議、設備採購協議等途徑處理溢價

處理的方式按資金流動次數一般分為兩種

01

溢價處理方式一

流程說明

其中B為收購方,A為轉讓方,A1受A的實際控制但沒有直接的股權關係,A』為A的合作夥伴

其中A』可開具合規的發票或可進成本的收據,如A1也可開具合規的發票或可進成本的收據,則A1、A』可以是同一單位

籌劃過程

由A、B簽署協議(不經審計)約定溢價處理方式,A發出付款指令要求B將相應資金付款到A1

同時A』與B簽署等金額的建築物拆遷/綠化設計諮詢等合約並發出相同付款指令,由A』開具相應的發票或可進成本之收據後,B完成付款,收到發票或可進成本之收據

方式評價

結合付款進度,A配合意願強,處理進度較快,資金流動一步到位

02

溢價處理方式二

流程說明

其中B為收購方,B1是受B實際控制的稅率較低的公司;

A為轉讓方,A1、A2受A的實際控制,但互相之間沒有直接的股權關係

A』為A的合作方,可開具合規的發票或可進成本的收據,如果A1也可開具合規的發票或可進成本的收據,則A1、A』可以是同一單位

籌劃過程

第一步完全同處理方式一;

第二步是在此基礎上由A2與B1簽署等金額的諮詢等合約,由A2完成等金額的付款給B1,B1開具相應的發票

方式評價

此方式適用於溢價付款已支付後的處理方式,資金先流出再流入

與處理方式一相比,此方式的缺點在於多發生一次交易費用

A配合意願較弱,處理進度較慢,且整個籌劃流程風險也大大提高

此外,由於我方缺乏避稅類B1公司,處理方式二的實施難度大,應盡量規避

以上兩種方式是實操層面對於溢價處理的兩種模式,大家可以好好理解,歡迎留言,一並探討交流!

文章來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723),轉載已獲授權,對原作者表示感謝。

本文來自微信公眾號「明源地產研究院」