科技 新浪科技 房企降負債忙:恆大、富力啟動分拆上市和配股融資

房企降負債忙:恆大、富力啟動分拆上市和配股融資

原標題:房企降負債忙:恆大、富力啟動分拆上市和配股融資

8月底以來,房地產融資「三道紅線」壓頂,部分資金壓力大的房企已經充分行動起來了。

分拆上市、配股融資成了許多房企降低債務水平的方式,恆大、富力等已經啟動了相關動作。

目前,監管部門對房企「三道紅線」的指標設定了過渡期,不會一刀切,各大房企還有機會通過各種方式斡旋迴轉,分拆上市和配股融資或將成為風潮。

但仍需注意的是,在房企融資「三道紅線」壓力下,部分中小規模房企將與頭部房企的差距進一步拉大,或許將擁有更多購地機遇,而兼并收購也將愈加激烈。

配股與分拆

時隔9個月後,富力地產再次宣布配股融資。

9月15日晚間,富力公告,以每股9.82港元的價格配售2.57億股新H股,共募集24.98億港元。所得款項用於償還公司的境外債務性融資。

而在去年的12月19日,富力已經配售2.73億股新H股,配售價格為13.68港元/股,所得款項用途與本次配股一致,即償還負債。

相隔時間不長的兩次配股,都直接指向富力的資金壓力。富力2020年中報顯示,富力剔除預收款后的資產負債率約為78.16%,凈負債率為177%,現金短債比也遠小於1,都突破了融資新規「三道紅線」的底線。

配股之外,富力還擬分拆上市緩解債務壓力。9月10日有消息稱,富力地產擬在未來10個月內分拆酒店業務,以房地產信託基金(REITs)形式在新加坡上市,對此富力未予置評。

與富力類似的是,同踩「三道紅線」的恆大也在為降低負債進行各種努力,其中同樣包括配股和分拆。

恆大汽車9月15日發布公告,將以配售新股的方式共募集約40億港元,配售股份佔總股本約2.04%,或占擴大后總股本的2.00%。

配股所得款項主要用於新能源汽車業務發展,並彌補其虧損,還有助於改善恆大流動性和降低負債比率。

更早之前,8月13日,恆大集團就發出了拆分物業上市的公告,並引入戰投入股235億港元。恆大總裁夏海鈞表示,此舉預計降低恆大負債率19個百分點。

他指出,截至2020年6月底,恆大有息負債規模已較3月底減少了約400億元,預計全年降幅將在千億左右。另外,恆大將力爭2020年到2022年,公司的有息負債平均每年減少1500億元。

恆大、富力之外,還有一些房企通過引入戰投降低負債率。9月9日泰康保險通過協議受讓的方式,受讓陽光城13.53%的股份,成為第三大股東。

2020中報顯示,陽光城除預收款后的資產負債率為77.62%,凈負債率為115%,現金短債比為1.32,踩了兩條紅線,陽光城的債務結構,令其在短期內很難依靠自身降低負債率,引入戰投就成為迫切的選擇。

華南一家房企高管稱,各家公司近期都在研究如何調整債務結構,以及通過更多的資本運作等方式,以使得財務數據符合監管要求。

降負債成「新常態」

過去幾年的樓市大爆發和金融創新,令房地產融資規模猛增,對其他行業的貸款擠壓,自身累積的泡沫化風險也持續擴大。中國金融監管部門,就多次警示房地產的風險。

克而瑞研究顯示,截至2020年中,179家房企總有息負債規模為84165億元,較期初增長了6.64%。其中,76家重點房企總有息負債72913億元,較期初增長6.18%,凈負債率較年初提高了4.45個百分點至87.86%,結束了連續三年的下降趨勢,超過六成企業的凈負債率有所上升。

為了控制房企有息負債規模,防範房地產風險,監管部門祭出了融資新規,設置「三道紅線」,將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔,據此控制有息負債規模的增速。

中原地產則認為,從上半年寬鬆到下半年收緊,政策的轉向與房地產市場恢復較好、部分城市市場熱度上漲過快,土地市場活躍、溢價率高不無關係。

中報數據顯示,本次新規之下,上半年76家房企中約有91%房企未能達標,尤其是剔除預收款后的資產負債率通過率僅達20%;觸及三條紅線的紅檔企業有16家。

多位業內人士指出,「三道紅線」對房企融資規模進行直接限制,可謂是對房地產行業融資模式的一種顛覆。這也意味著下半年,降負債將成為行業「新常態」。

9月14日,談及新規對行業的影響,央行副行長潘功勝表示,去年以來,部分房企已經開始對自身的經營策略和財務結構進行優化。在新規制定過程中,相關部門也充分考慮企業和市場的實際情況,設計了科學合理的過渡期安排。

方正證券認為,行業融資邊際收緊,預計未來將有更多房企將通過合作開發、上市拆分、配股融資和引入戰投等方式,達到「三道紅線」指標。

但這並不能真正地控制負債規模,未來房企的經營重點還得從加強銷售回款出發,更多地早銷、快銷,減少運營資本,積極拓展供應鏈金融、ABS、項目股權融資、與國企合作以及增加上下游話語權等策略,提高盈利水平,加強自身回血能力。

中原也指出,今年下半年,如果融資渠道受限,房企資金壓力加劇,要改善負債率、改善融資結構,又要衝全年業績,回款能力將是房企持續經營的關鍵。

克而瑞預計,到2020年底多數房企都能順利達標。但對於橙檔或是紅檔房企而言,要在年前達標挑戰較大;這次新規的頒布無疑將會進一步拉大行業差距,高槓桿高負債的運作模式將無法持續。

相反,對於那些財務健康、現金充足的房企而言,將擁有更多購地機遇,行業兼并收購也將愈加激烈。

(作者:張曉玲,陳詩菡 編輯:張偉賢)