財經 北京新浪網 深圳樓市調控效果逐現:二手成交量回落 房價漲勢受壓制

深圳樓市調控效果逐現:二手成交量回落 房價漲勢受壓制

  文 / 徐苑蕾

  截至目前,深圳樓市調控新政落地已滿兩月。7月15日,深圳祭出堪稱史上最嚴的「限購令」,並且重啟「豪宅線」的房屋總價條件,從限購、信貸、稅收等方面圍堵各類炒房途徑。

  「715新政」成為深圳樓市的「分水嶺」,7月上下旬成交數據差距拉大,而8月則是調控落地後的首個整月。隨著更多樓市數據的發佈,深圳調控效果也進一步顯現——最大的影響無疑是二手房成交量的大幅回落,並且上半年房價非理性的上漲行情也得到壓制。

  二手成交量回落 非深戶買房佔比提升

  在深圳市場,購房需求長期大於供應,因此新房成交量更多由房企的推盤數量所決定,受調控新政影響則較小,「715新政」更多在二手市場發揮「功效」。

  從8月深圳樓市的相關數據來看,受調控新政的影響,二手房成交量和成交結構均出現較大的變化。

  成交量方面,「715新政」對「豪宅線」進行了調整,轉讓增值稅也從2年免征更改為5年免征,直接影響了二手市場部分樓盤的交易稅費,增加了購房成本。在部分房源購房成本上升、新房供應增加的雙重作用下,二手住宅市場成交量大幅下滑。

  深圳中原研究中心數據顯示,從過戶數據來看,8月深圳二手住宅成交套數為11322套,環比下滑15.6%,成交面積為97.5萬平,環比下滑15%。

  此外,「715新政」提高了深戶的購房門檻,新增了在購房日前連續繳納36個月的社保或個稅的要求,使得部分深戶失去了「房票」。而新政對非深戶購房要求維持不變,導致非深戶購房客佔比達到25.6%,環比增長5.4%,為今年以來的最大值;投資客佔比則為34.67%,較7月下降0.82%。

  「豪宅線」的調整也直接影響了近期購房者置業的偏好。數據顯示,8月購房者更偏向於選擇小戶型低稅費的房源,比如60平以下的二手房成交佔比出現上升;「豪宅線」750萬價段以上的房源成交佔比則較7月下滑6.1%至17.2%。

  不過,由於過戶成交與實時成交之間存在時間差,8月過戶房源主要來自前2個月的成交,因此過戶套數雖有回落,但依然處於高位。

  美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,網簽數據存在滯後性,因此無法反映實際的市場情況。根據估計,二手房實際成交量較「715新政」前下降了60%-70%,跌幅非常明顯。

  房價漲幅收窄 需求外溢至廣州惠州

  雖然二手市場熱度回落,深圳房價卻沒有出現明顯下跌。不過,一個值得注意的現象是,深圳上半年非理性上漲的房價走勢已受到壓制,如調控預期逐漸回歸到較為正常的水平。

  根據統計局數據顯示,6-8月,深圳新建住宅銷售價格環比上漲0.8%、0.6%和0.5%,二手住宅銷售價格環比上漲1.9%、1.2%和1.1%。由此可見,近3個月以來,深圳一二手房房價漲幅均有所收窄。

  何倩茹認為,此前在貨幣寬鬆政策的刺激下,深圳房價上漲最快的階段已經過去,疊加「715新政」的出台,直接讓二手房市場按下了暫停鍵,成交量下降使房價上升的動力減弱。

  值得注意的是,深圳周邊城市房價也應聲而漲。從統計局8月房價數據來看,廣州新建住宅銷售價格環比上漲0.9%,連續2個月領漲全國,二手住宅環比上漲1.7%;惠州則在一手房市場領漲,新建住宅價格環比漲1.9%,二手房環比漲0.9%。

  市場觀點普遍認為,受深圳調控影響,部分購房需求轉移至廣州、惠州等臨深城市,此外,大灣區的經濟恢復情況相對較好,也導致這些城市房價在投資需求拉動下出現了加快上行。

  當下已進入傳統的金九銀十階段,房企打折促銷、加快回款的意願強烈,是否會引導深圳新房價格的漲勢繼續收窄,二手房市場在調控新政的影響下,後市又將如何發展?

  「8月深圳一手房的成交量已經超出預期地衝上了4000套的水平,但目前來看,一手市場還沒有出現大規模打折促銷的情況,由於今年深圳外圍區域的房價已經跟隨大市上升,因此預計一手房價也將出現上升的趨勢」,何倩茹表示,進入金九銀十,深圳一手房的新增供應量將可承接7月以來的供應量走勢,有利於支持一手住宅成交量保持在高位水平。

  何倩茹還提到,二手房市場受調控政策影響較大,因此在金九銀十階段僅能保持低位成交量水平,價格出現橫盤,「715新政是一個比較嚴厲的樓市調控政策,市場熱度也應聲而落,預計短期內深圳不會再出打壓政策」。