財經 北京新浪網 京津冀房價到底跌了多少?

京津冀房價到底跌了多少?

最近一則有關天津房價的新聞引起了關注,這則新聞說天津房價每平米下降了5000元、兩周降價72萬。這醒目標題怪嚇人的,畢竟中國城鎮居民財富大都集中在房產上,這樣一個新聞很容易就觸動了無數業主和投資者的敏感神經。

天津日報發文闢謠房價下跌

這則官方文章充分體現「穩房價」的意志,「穩房價」是一個很有內涵的詞,它不光代表抑制房價上漲,更代表在更多基本面不好而且房價有下跌風險的城市去托住房價。這要怎樣才能實現?需要越來越嚴的限購、限售來壓低存量房流轉鎖住價格,也包括時不時推出一些利好消息、穩定軍心。在這種情況下,房價看上去可以穩住,但犧牲的是流動性和市場化程度,最後導致業主可能要在掛牌價基礎上打八折甚至更低才能賣得出去。

用數據和事實說話的態度是值得肯定的,但是在「房住不炒」的背景下,這樣一則有保房價意味的主題似乎顯得有些多餘。你知道嗎?天津(以及其他熱點城市)的房價即便是跌一半,也就是回到2015年的水平,2015年時房價就很低嗎?也不低。

那麼天津房價到底跌了沒有?如果跌了,那又跌了多少呢?我們要用更長區間的數據來說話。中原研究中心涵蓋了北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、重慶、南京這八個熱點城市的二手房和租金數據。

根據他們的數據,下面是北京和天津自2017年初以來的可視化房價趨勢。可見京津兩城房價分別自高點分別下降了約13%和20%。但這是過去三年半以來累計的調整幅度,並不像最近的新聞說的那樣短短兩周內大幅下跌,少數個例不能作為整體代表。

北京與天津房價2017年1月-2020年5月

但是這個下行趨勢還在繼續,在過去三年半里,京津兩個城市的房價在波動中下跌,基本上每年都會有一波「小陽春」,但隨後繼續掉頭向下。這三年半貨幣政策是越來越寬鬆的,2017年降准1次、2018年降准5次、2019年降准4次、2020年降准1次;代表市場利率的MLF利率以及和房貸關聯的LPR利率也在下降,但這沒有擋住當地樓市下行的趨勢。

不過在相比之下,北京和天津在整個京津冀地區還算好的,跌的最多的是包括燕郊、大廠、香河、固安等在內的環北京城市。2016-2017年,這些城市的房價在短短一年時間從1萬出頭漲到超過3萬,2017年初的時候大家還在討論單價破五萬還需要一年還是三年時,沒人想到三年後房價跌去了一半。

總體來看,京津冀整個區域房價的走勢可能是中國幾大城市圈當中最弱的。這和產業轉型、戶籍門檻、房地產調控力度等因素有很大關係。可以預測,在現行調控手段(尤其是「認房又認貸」措施)維持、北京落戶門檻不降低的背景下,加上雄安新區這一沒有商品房的新區對周邊城市吸收產業和人口,京津冀房價在可見的未來很難再出現大漲。

無論貨幣政策是松還是緊,「認房認貸」的目的都是定向堵截資金流向房地產。2018-2019年就是典型的要放水但不要水流到房子里去,從大多數城市樓市的運行來看,這套做法暫時是成功的。

最近情況有了一些新變化,最近幾個月,從深圳、到東莞、到杭州再到成都,新一輪調控加碼正在進行中。另外,最近市場利率有上升的趨勢,最明顯的證據就是中國十 年期國債收益率從四月底的2.5%左右上升到現在的3.2%。人人都說放水放水,但近期的實際情況是貨幣收緊了。

在全國共享一套貨幣政策的背景下,房價的背後就是城市各自不同的基本面。最近這幾年東北的人口外流、老齡化加劇、市場化程度不足,導致經濟增長趕不上全國大勢,「東北化」這個詞也應運而生。「東北化」在房地產市場帶來的結果就是越來越多的中小型城市的房價變得像鶴崗一樣不停下跌,以至於幾萬塊錢就可以買一套面積不小的房子。有人說房價便宜很幸福,但如果在房價下跌的時候你也失去了工作,那就不幸福了。

令人擔心的是,「東北化」不只是存在於東北,它還在向華北等北方其他地方蔓延。我們可以問自己一個問題,現在北方除了首都北京以外,還有哪個城市經濟的活力可以排在全國前十?貌似是找不到的。

反觀南方,除了本來就屬於一線城市的上海、廣州、深圳外,還有互聯網新貴杭州、有華中特大城市武漢、有西區重鎮成都和重慶、有坐享大灣區紅利的東莞,還有房價便宜經濟高速增長的長沙。中國南方人口和經濟佔全國的比重還在不斷增加,這個趨勢在中短期內不會變化。

天津是個天賦異稟的城市,擁有非常優越的地理條件,比如優質的海港、便捷的交通、平坦的地形、四季分明的氣候、密集的人口和深厚的工業基礎。事實上,中國華北和東北大多數地方的地理條件、自然資源都非常好,他們值得擁有更好的發展。天津也不需要為房價下跌澄清什麼,做好自己該做的事,房價是漲是跌一點也不重要。

本文來自微信公眾號「地產局座」