財經 北京新浪網 天津房價突降?不,二手房已經連跌14個月了

天津房價突降?不,二手房已經連跌14個月了

這是一場長達3年半的市場拉鋸。

仿佛是一夜之間,天津房價爭議被推上風口浪尖。不同於那些因漲而「紅」的城市,天津的「紅」是不想跌得太猛。

9月10日,天津市住建委公開表示,「今年疫情過後,天津市房地產市場呈現『價升量穩』狀態,在合理區間運行」,房地產呈現持續平穩的發展態勢,以回應早前文章提到,天津房價在短時期出現大幅下跌。

「降價是不是賣得了不知道,但我在新區西青一套按市場價掛出的房子,已經過去16個月了,只有2次帶看,有價無市。」在天津房地產從業近20年,方照不禁一陣苦笑。

在方照看來,相較於房價走低,市場跌價,缺乏流動性和仍在增加的高庫存,才是天津市場的更嚴重的問題:「天津的房價不是一夜間跌下來,是3年多來多種因素疊加的結果。」

庫存「堰塞」

國家統計局今年9月公佈的《2020年8月70個大中城市二手住宅銷售價格指數》顯示,7月天津二手房價格環比下跌0.8%,同比下跌4.5%。

如果把時間拉長一些就會發現,天津房價已經跌了很久。這已經是統計局公佈的二手房價連續第14個月出現下降,累計跌幅達到4.7%。同比方面,則已經連續8個月下跌。

新房表現則稍顯樂觀,國家統計局數據顯示,8月天津新建商品房價格環比上漲0.3%,連續5個月出現上漲,同比漲幅0.9%。

58同城、安居客提供的數據顯示,今年以來,天津全市新房在線平均報價從年初的20235元/平方米,降至8月的19640元/平方米,降幅約3%。二手房掛牌均價則從1月份的20792元/平方米,降至8月的20103元/平方米,降幅約為3.3%。

從全市平均價格水平來看,今年天津市場相對平穩,只是略有下降。但根據365淘房公佈的數據來看,天津二手房從2018年8月開始就持續呈現環比下滑,只在2019年初和今年疫情恢復後出現短暫的反彈。在長達2年的統計周期里,二手房環比下降的月份接近19個。

如果說平均降價並不明顯,那麼不斷上升的庫存量,則已經處於驚人的高位。

克而瑞研究院對全國30個重點城市商品房市場監控數據顯示,到今年8月,天津商品住宅庫存面積達到3632萬平方米,是包括北上廣深、長沙、重慶、廈門等一線及熱點二線城市中,庫存量最高、且唯一超過3000萬平方米庫存規模的城市。去化周期方面,則長達28.2個月,是全國新房去化周期僅次於大連的最長的城市。

天津2019年全年新房成交面積1393.7萬平方米,2018年成交面積1204萬平方米,在此之前5年年度平均成交面積1544萬平方米。這意味著,以目前的庫存量,在沒有新增量入場的情況下,即便以2018年之前較為積極的購房活躍度來看,天津市場新房2年都賣不完。

這還沒有算上龐大的二手房市場。明顯的供過於求,讓天津市場賣房方難有溢價權,不論開發商,還是二手房東。

惡性循環

方照還記得2016年天津市場最火爆的場面:「一個新盤入市,15分鐘銷售額就破億。房企在土地拍賣會上不要命的叫價,2000萬、5000萬的加價。」

當年,天津拍出了多幅「地王」地塊。金地以47.4億元拿下天津南開區地塊,住宅樓面地價約為5.6萬元/平方米,地價至今未被打破。市內六區及濱海新區出讓的多幅地塊樓面地價均超過3萬元/平方米,買家包括中冶、萬科、天房等房企。

「當時市場普遍認為,天津突破10萬元/平方米的『天花板』價指日可待。」方照回憶。

數據顯示,2016年全年土地出讓面積2596.32萬平方米,出讓總金額1389億元,其中宅地出讓量807.96萬平方米,樓面地價15367萬元/平方米。

然而,10萬/平方米的「天花板」價沒等到,卻等來了史上最嚴的天津「330」樓市調控。

調控要求,自2017年4月1日起,非天津戶籍在天津有1套及以上,天津戶籍有2套及以上,包括未婚和離異在內的單身成年人士擁有1套及以上住房,暫停除濱海新區之外再次購房資格。非天津戶籍購房人在3年內的社保或個稅繳納需連續繳滿2年。

嚴格的限購政策讓一年前還熱火朝天的天津樓市迅速降溫。2017年天津新房成交12.71萬套,同比下降45.73%;二手房成交9.4萬套,同比下降50%。至2018年的新房成交套數再度降為10.95萬套,同比下滑13.78%。

與此同時,2016年、2017年出讓的地塊,在2018年陸續大量上市。克而瑞研究數據顯示,2018年,天津新建商品房供應量為1791萬平方米,供應規模創下過去10年新高,但成交量只有1204萬平方米,供過於求的局面開始形成。

到了2019年,上市供應量達到1653.8萬平方米,成交量只有1393.7萬平方米,新房庫存供應的「堰塞」情況經一步惡化。

事實上,相關部門不是沒有想過「曲線」拉動市場。2018年5月,天津加入全國熱點城市人才落戶大潮,推出了「海河英才」行動計劃,放寬人才引進落戶條件。數據顯示,到今年1月,通過「海河英才」落戶天津人數達到23.5萬人。

「不得不說,通過落戶政策加入天津戶籍的『新天津人』,對於市場的成交量有一定推動,所以2019年後,天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。」但方照認為,這部分人群對於天津整體購房市場來說仍是「杯水車薪」。

王華玲是一家全國性房地產營銷公司的天津地區負責人,她認為 ,相較於深圳、杭州、蘇州通過產業、就業吸引人才進入不同,教育、醫療才是落戶天津的吸引力:「天津落戶政策吸引了不少在北京生活工作多年、但無法落戶的人群,他們在天津就近解決了戶口問題,但並不會帶著產業進來。」

另外,天津相對較好的教育資源和較高的高考錄取率頗具吸引力。事實上,有不少天津遠郊項目在北京核心地區均設有展點,賣點之一就是在天津落戶、買房、有學籍。

「但這批購房者大多傾向於購買距離北京更近的小面積新房,可以控制成本,甚至有些人只要戶口,並不打算在天津購房居住、工作,所以很少會選擇天津市區周邊,或是改善型、大戶型的房子。」王華玲解釋,這就形成一個「閉環」:「新落戶人口直奔周邊剛需市場買新房,本地人又沒法通過『賣一買一』盤活手上的二手房,市場缺乏流動性,改善型的購房需求被嚴重壓抑。」

方照認同這一觀點:「如果不靠大幅降價,在天津賣出一套二手房的周期要按年計。」不僅他的房子乏人問津,周邊朋友曾將一套二手房掛牌價從400萬降至300萬:「即便如此,帶看量依然寥寥,朋友乾脆把房源下架不賣了。」

某全國性房企天津公司營銷經理鄭森坦言,天津的二手房存量很大,目前掛牌量去化周期接近3年:「通過二手房置換方式的置業者受到了影響,所以市內六區房價和成交量都上不來。」

由於新房難賣、虧損,新房項目對於銷售的渠道依賴性更大,在天津則集中在了中介的手上。

「正常情況下,項目上中介作為渠道佔比超過30%就要重點監控了,傭金超過3%就是比較高的情況,但是在天津,中介在整體市場的渠道佔有率超過60%,傭金比例比例至少5%。」鄭森感到頗為無奈。

方照證實了這一說法:「天津中介一方面能抓住置換人群,另一方面,大型中介可以獲得外地來津落戶的客戶群體,這對於在售項目而言都是有效購買力。」

然而,高比例的渠道傭金讓中介把更多精力投入新房銷售上,二手房的交易活躍度和關注度進一步被拉低。「二手房成交量低,新房就更難賣,房企對中介的依賴度就更高,成了惡性循環。」方照坦言。

「穩賠不賺」的市場

與此同時,近年來天津土地市場的出讓結構則發生較大變化。

中指研究院的數據顯示,2016年天津宅地出讓面積為807.96萬平方米,平均樓面地價15367元/平方米。出讓的98宗宅地中,10塊位於天津核心的市內六區,出讓面積為53.2萬平方米,佔總出讓面積的7.15%。

到了2017年,全年出讓的97宗宅地中,市內六區只出讓了7宗地塊,出讓面積25.65萬平方米,只佔總出讓面積的3.8%。環城四區、濱海新區總出讓總數總計42塊,成交面積270萬平方米。

2019年,區域間差異進一步拉大。市內宅地出讓量和之前基本持平,但全市宅地出讓總數達到155塊,成交面積1105萬平方米,市內出讓面積佔比降至2.4%,僅環城四區和濱海新區出讓總數達到98塊,成交面積688萬平方米,比2017年全年出讓的宅地量還要多。

土地出讓量大,土地出讓均價則在下降。數據顯示,2016年天津全年土地出讓金額為1389億元,其中宅地平均樓面地價為15367元/平方米,到2019年,全市宅地平均樓面地價為11184元/平方米,4年均價下降27%。

方照認為,新區、遠郊地塊大批出讓,的確平抑了天津市早前高企的地價,上市項目的售價也更低,一定程度上讓天津高企的新房價格降了下來。

「但因為整體市場走低,並且市場上市量巨大,加上『限價』調控,早前核心區高價拿地的項目難以入市,上市後基本都在虧本。」方照解釋。

2016年金地拿下的南開「地王」,直到2019年才入市,這一定位豪宅的項目,實際上市均價為5.9萬/-6.4萬元/平方米。「高層每平方米最低售價只比地價高了3000元,房企穩賠不賺。」方照坦言。

同樣,中冶河北區「地王」,樓面地價33441元/平方米,目前精裝高層售價3.6萬元/平方米;萬科在青西區地塊樓面地價22628元/平方米,剛入市時洋房定價3.3萬元/平方米,精裝高層售價2.8萬元/平方米,但目前售價已經跌至2.3萬元/平方米和2萬元/平方米。

「在天津,不論新區還是核心區,相當一部分項目的售價低過地價,已經不是新鮮事了。」王華玲坦言。

接連虧損也影響了房企拿地的積極性,中指研究院數據顯示,到2018年,天津6個城區宅地出讓全年平均土地溢價率為0,全市平均土地溢價率低於10%。2019年略有好轉,但最熱門的兩個新區寶坻區和武清區全年土地溢價率也只有15%。

明大嘉和市場研發部和克而瑞的統計數據顯示,受到當地市場,房企融資收緊以及拿地窗口預期不斷延續等因素,2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地塊為24塊,到2019年多達39塊。

然而,天津城市對土地財政的依賴度則在逐年增加。國民經略統計顯示,2016年-2019年天津歷年土地出讓金額為1389億元、1231億元、1048億元和1356億元,城市土地財政依賴度分別為48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。

另一方面,天津全市政府債務餘額也在逐漸擴大。根據天津市政府公佈的數據,2016年末-2019年末,全市政府債務餘額分別為2912.7億元、3424億元、4079億元、4959億元。4年間債務餘額增幅達到70%。

從今年年初公佈的《關於天津市2019年預算執行情況和2020年預算草案的報告》顯示,預計2020年天津土地出讓收入預算1783億元,增長31%。報告稱,主要是區級土地出讓交易量預計增加較多。

「這意味著在土地溢價率上不去的情況下,政府要賣更多的土地,那現在市場上已經高企的庫存,很可能要進一步攀升。」天津地產行業人士表示。

根據2019年全國各城市公佈的GDP排名顯示,天津當年地區生產總值為14104.28億元,按可比價格計算,同比實際增長4.8%,但相較於2018年的初值,降幅高達25%,在全國十強城市中排名墊底。受到疫情等因素影響,公佈的2020年前六月天津地區生產總值為6309億元,同比下降3.9%。

「與其說是房價問題,倒不如說是天津城市運營存在系統性問題。」作為土生土長的天津人,王華玲頗為感慨:「或許有一天市場會有所好轉,但想要改變,絕非一朝一夕就能實現。」

(文中方照、王華玲、鄭森為化名。)

本文來自微信公眾號「地產一條」