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實力配不上野心:山東煙台山語城「引火燒身」

  原標題:調查丨實力配不上野心:山東煙台山語城「引火燒身」

  山語城大門,項目從開盤前就糾紛不斷。

  編者按

  名不副實的 「零公攤」「別墅級洋房社區」,以及屢次延遲交房、補充合約霸道等現象,製造了山東煙台山語城買方和賣方的一系列矛盾衝突。

  當前,住房消費糾紛並沒有減少,山東煙台山語城這個糾紛事件,再次敲起警鐘,房地產市場值得警惕兩種行為:一是為商不可以無視法規,二是群眾利益無小事為政不可以懈怠,更不可以疏於事前管理和執法變成「無牙老虎」。一個守規尊法有序有良知的房地產消費市場,不僅關乎一個好市場的建設與發展,更關乎社會穩定和人們的生活美好,房地產市場參與各方尤其是房地產商應承擔起商業向善和社會責任的精神,把住房消費的社會矛盾降至最低點。

  中房報記者 向南丨北京報導

  山語城,是山東省煙台市芝罘區的一個新小區,是一個從開盤前就糾紛不斷的項目。

  2016年至2017年間,數百名購房者在看了山語城「零公攤」「別墅級洋房社區」的宣傳後,向項目銷售人員繳納了20萬元的認籌金。此時,項目尚未取得預售許可證,並沒有銷售資格。

  經歷了一番等待後,到了2018年,購房者們終於等來了項目五證齊全,並與開發商煙台千樂置業有限公司(以下簡稱「千樂置業」)簽訂了購房協議,約定在2019年9月30日交房。

  交房之日變數再次出現。因未取得交房需具備的「兩證一表」(《建設工程竣工規劃驗收合格證》《煙台城市新建住宅項目配套設施交付使用證》《建設工程竣工驗收備案表》),山語城的水、電等基本生活保障都沒通,千樂置業只能象徵性地向業主們交付一把房屋鑰匙;宣傳的「零公攤」也變成了正常計算的公攤面積。要拿到鑰匙還有一個要求,那就是簽署含有條款「接受房屋目前現狀、未來無論任何原因延遲辦理房產證,開發商免責」的補充協議。

  多數業主拒絕了這個要求,並就千樂置業逾期交房和交房質量等問題進行交涉和維權。

  2020年6月,千樂置業同意對逾期交房給予業主們賠償,違約金只賠付到2020年5月30日,這份遲到的「違約金」也不是真金白銀,而是類似「優惠券」的白條,其用途是抵部分車位或物業費等款項,不過業主必須先用現金交半年物業費。

  就此,業主們多次將山語城項目存在的問題反饋到芝罘區住房建設局,得到的回復是,我局已多次約談開發企業並下達書面整改通知,要求不得發生違法違規行為,不得損害群眾利益,並將涉嫌違規線索及目前手續辦理情況函告執法部門。

  9月7日,中國房地產報記者撥打了千樂置業預留的聯繫電話,以了解最新的解決情況,但電話未被接通。

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  買房4年項目仍未驗收

  山語城營銷中心開放時的相關報導。

  山語城業主品茹(化名)告訴記者,2016年的時候,山語城開始對外宣傳,宣傳圖打的都是「零公攤」和「別墅級洋房社區」這樣的詞語。

  被宣傳所吸引,品茹來到山語城的售樓處向銷售人員諮詢項目情況。此時的工作人員的銷售口徑是,需要先繳納20萬元的定金,一個月內簽訂正式合約,2018年底交房。在工作人員的指導下,品茹繳納了定金,開始等待正式簽訂合約的日子。

  結果,這一等就是兩年。

  原來,從2016年到2017年間,開發商都沒有取得預售許可證,就在這樣的情況下卻大肆進行宣傳和認籌,甚至在銷售中心開放日吸引了3000多人參觀。

  有業主回憶,「我們曾到銷售中心質問置業顧問,置業顧問反過來說我們『怎麼這麼多抱怨,買房時單價才6000多元,現在都翻倍了。』」

  這位業主表示,2016年煙台的房價在6000多元左右,後面兩年價格翻倍再退房買別的也來不及了,只能繼續跟開發商耗下去,等待簽正式合約。

  2018年5月,山語城項目終於取得預售證,品茹也在8月跟開發商簽訂了購房合約。合約約定:一、應在2019年9月30日交房。交房的首要條件是具備「兩證一表」,即取得《建設工程竣工規劃驗收合格證》《煙台城市新建住宅項目配套設施交付使用證》和《建設工程竣工驗收備案表》;二、逾期交房超過30日,違約金賠付至實際交房之日止。

  業主於2018年簽訂的正式購房合約。

  還有業主表示,簽合約時,置業顧問擋住合約內容,只讓業主們機械地簽字,當業主提出質疑,要求詳細看合約內容,置業顧問以退房為要挾,「如果你要看合約,那麼你就退房吧,不認可就退房。」 「大家的合約版本都是一樣的,別人都不看,你看了也沒用,看了也改變不了。」

  到2019年9月底,有業主陸續接到開發商通知交鑰匙的電話。不過,業主們提出質疑,根據《購房合約》規定,開發商必須以書面形式向業主發出交房通知,而並不是簡單的電話通知;並且項目沒有取得「兩證一表」,水、電等基本生活保障都沒通,所謂的交房只是提供房屋鑰匙。

  另有業主指出,宣傳的「零公攤」也變成了正常計算的公攤面積;雖然裝了電梯,但目前是臨時電,不穩定因素很多;沒有室內步行樓梯,只有室外的消防樓梯;樓梯裸露在室外,保護措施只有剛剛合乎國家標準的1.2米護欄,用四個膨脹螺絲固定,被風一吹,搖搖晃晃。「這不僅跟『別墅級』相距甚遠,甚至是不是安全都需要驗收後才知道。」

  山語城項目房屋外景。

  冬天下雪時,室外樓梯上的積雪。

  因此,不少業主拒絕收房,並就千樂置業逾期交房和交房質量等問題進行權利維護。

  品茹的經歷跟這部分業主有所不同,她表示,我知道的是2020年6月1日是第一次「交房」。這個時候項目仍沒有取得「兩證一表」,要拿到鑰匙還有一個要求,那就是簽署「接受房屋目前現狀、未來無論任何原因延遲辦理房產證,開發商免責」的補充協議。

  千樂置業向接受交房的業主發放的「違約金」。

  因為此前業主的維權,千樂置業承認了延期,但是延期的違約金只賠付到2020年5月30日,這份遲到的「違約金」也不是真金白銀,而是類似「優惠券」的白條,其用途是抵部分車位或物業費等款項,不過業主必須先用現金交半年物業費。

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  違規交房,多次被約談無果

  開發商交付鑰匙時,讓接受交房的業主簽訂的補充協議。

  品茹告訴記者,業主們現在的困境是,因房屋不具備交房條件而拒絕收房的業主,不但沒有違約金,何時能收到合格的房子也不知道;有些業主因一方面交著房貸,一方面付著房租,實在承受不了這樣的壓力,違心地接了鑰匙,並簽了不合理的補充協議,在沒水、沒電、沒消防、不能裝修並且安全也無保障的情況下還要交物業費;因為補充協議中有「接受房屋目前現狀、未來無論任何原因延遲辦理房產證,開發商免責」的條款,即使後期發現房屋存在質量問題,業主們也不能用法律武器保護自己。

  僵持之下,業主們只得再次維權,「信訪、找住建部門、打市長熱線、打民生熱線、找膠東在線(煙台市政府新聞平台)及省信訪在線留言等等的辦法我們都採用了,不過開發商並不買賬。」

  「膠東在線」的留言平台。

  記者在「膠東在線」的留言平台看到了相關部門對於山語城違規交房的回復。

  8月11日,芝罘區住房建設局對業主提出的違規收房問題回復稱,我局已多次約談開發企業並下達書面整改通知,要求不得發生違法違規行為,不得損害群眾利益,並將涉嫌違規線索及目前手續辦理情況函告執法部門。關於賠付問題建議按照合約違約條款執行,如有爭議可通過法律途徑解決。

  8月14日,芝罘區綜合行政執法局表示,根據住建局提供的函,違規交房情況屬實,已對黃務中隊下達督辦履職函,走正規程序進行處理。

  8月14日,芝罘區住房建設局表示,我局於6月下達的書面整改通知,7月推送的執法部門。

  對於「山語城有哪些方面沒有通過驗收」的問題,芝罘區住建局的回應是,驗收包括規劃驗收、質量驗收、環保驗收、消防驗收、配套驗收等多個環節,涉及多個部門,該項目配套方面尚未通過驗收,我局多次督促整改,並且已將該問題推送綜合行政執法局,該項目其他驗收不在我局職能範圍內。

  到8月30日,拿到鑰匙的業主再次在「膠東在線」平台提出「山語城交房快2個月沒有電一直不讓裝修」的問題。

  芝罘區住建局的回復是,經落實(聯繫)物業公司,山語城並未交房。

  交房問題沒有進展,業主們又有了新的煩惱。

  「在我們業主組成的幾百人的維權群里可能還混入了開發商的人。」品茹懷疑,因為這些人進來後並不維權,反而對於帶頭維權業主的身份了如指掌,這是一般業主不太能掌握的信息。

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  業主不認可的兩份補充協議

  2018年購房者與開發商簽訂的「補充協議」。

  品茹介紹稱,也有業主將千樂置業告上了法庭。不過由於2018年簽署的一份補充協議敗訴了。「房屋購買合約時,開發商擋住了合約內容,業主們簽署一張白紙,成為之後開發商手裡的補充協議,業主手裡的合約里並沒有這份補充協議。因為這次敗訴,我們才知道這份補充協議的存在,也才得到這份補充協議的復件。」

  在業主提供的補充協議復件中,記者看到有條款寫著:「賣方在本項目開發過程中所有圖文、影片、示意作品等推廣內容,賣方所作的售樓廣告、售樓書、沙盤寄樣板房等銷售材料均不作為合約附件,也不作為賣方向買方交付的商品房現狀依據,買方不得以此為由向賣方主張任何權利。」

  「賣方所作的售樓廣告、售樓書、沙盤及樣板房等物業銷售之推廣材料中有關該商品房的內容與合約、補充及變更協議約定和現狀不一致者,以合約、補充及變更協議和現狀為準。」

  「賣方向買方發出交房通知,告知買方辦理結算、入住的時間,買方應在通知中規定的時間內辦理完畢結算、驗收、接收(以該房屋鑰匙交付買方為準)手續,導致房屋未能按期交付的,從賣方交房通知規定的時間屆滿之日起,視為賣方已經履行了交房義務。自該日起由買方承擔該房屋發生的物業管理費等所有費用。」「若買方未按照賣方發出的通知規定的期限和地點交接的,視為買方已接房。逾期未辦理接房手續的 ,買方仍應自賣方交房通知規定的交房之日繳納物業管理等相關費用。若買方未能按照規定辦理交付手續,買方應每天向賣方支付房屋價款千分之一的保管費或看管費。」

  到今年6月的這次「交房」過程中,千樂置業再次讓拿鑰匙的業主簽署了一份有條款為「接受房屋目前現狀、未來無論任何原因延遲辦理房產證,開發商免責」的補充協議。

  這兩份補充協議,都讓業主們無法接受。

  對於這種情況,記者採訪了北京市漢華律師事務所律師齊正。齊正表示,如果業主的描述是事實,那開發商所作的補充協議屬於典型地為了自己完全免除責任的格式合約。本案中的格式條款是開發商為了重複使用而預先擬定,並在訂立合約時未與對方協商的條款。中華人民共和國合約法第三十九條規定,採用格式條款訂立合約的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。

  「合約法第四十條規定,提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。」

  「房產是業主們的主要財產,賣房和交鑰匙的時候開發商屬於絕對強勢一方,業主們屬於弱勢一方,開發商的銷售員往往在賣房過程中用已經練熟的話術手段引誘業主在有不利於業主的合約、補充協議中籤字,法院在審理案件時應該注意審查合約及補充協議簽訂的過程、開發商的工作人員是否用了足夠引起業主注意不利於自己的格式條款的提醒方式、格式條款是否符合公平原則和常識邏輯。」齊正建議,業主們可以集體起訴,起訴後要求開發商提供自己和其他業主的所有合約包括第一、二次的補充協議,業主的合約基本都是一樣的,如果簽署的方式也都是銷售員捂著蓋著未告知實際內容,業主們可以以證人身份申請出庭作證,證實開發商提供的合約是格式合約,簽署時銷售員未告知內容甚至用了欺詐的手段,這樣的條款法院應當認定為無效條款。

  齊正還認為,這涉及老百姓的民生問題。當地的監管部門應該重視,對開發商提供的不公平的合約條款進行調查。