財經 北京新浪網 [CFO成績單]美的置業利息全部資本化 土地成本升高

[CFO成績單]美的置業利息全部資本化 土地成本升高

  新浪財經房產|大眼樓管

  近日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉,規則主要以「三條紅線」為標準。

  而房地產開發作為高槓桿、資本密集型行業,CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素,工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理,考評各房企經營成色,為CFO工作成績打分。

  截止今年上半年的財務數據,美的置業及CFO林戈整體的財務成績得分75分,整體表現相對一般。林戈2014年11月加入美的置業,於2018年5月獲委任為執行董事兼本首席財務官,主要負責統籌本集團財務及資金管理、資本市場、投資者關係以及信息流程業務。

  首先,從債務規模及結構來看

  據Wind數據顯示(下同),今年上半年,美的置業的短期債務達到115.08億元,長期債務達446.05億元,總債務規模相較於去年同期增長3.56%,增速並不算快。其中的短期債務佔比達到20.51%的水平,債務規模增長得到有效控制,且其結構相對合理。

  而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達259.96億元,超過2百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額,現金短債比為2.26,短期償債壓力較小。在現金短債比這一指標方面,美的置業好於此前「重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線」中關於現金短債比為1的紅線。

  其次,從房企槓桿率方面來看。

  美的置業的資產負債率為86.45%,而在剔除938.63億元合約負債及預收款後,其資產負債率仍高達78.61%,超過70%的紅線。而在凈負債率方面,今年上半年為86.82%的水平,低於100%的紅線。

  美的置業上半年的財務數據得益於較為充足的賬面資金,僅踩1條紅線,高槓桿率的風險較小,但剔除預收款後的資產負債率仍有改善空間。此外,Wind數據顯示,公司當前的永續債規模為0,經過調整永續債後的資產負債率為86.45%,沒有變化。

  再次,從或有的隱性債務方面來看。

  對於部分房企通過合作拿地,其背後可能隱含著部分「明股實債」的或有債務情況,可以從少數股權佔總股權比重、對合聯營企業投資佔總資產比重等方面,從側面定性了解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益佔比,與2年前少數股東權益佔比,進行比較,權益比與收益比的差別,可大致判斷「明股實債」的可能性大小。

  今年上半年,美的置業的少數股東權益佔比達到42.67%的高水平,而上半年少數股東損益達到82.21億元,占凈利潤147.61億元的55.69%。這明顯高於2018年中的少數股東權益佔比31.5%,少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比,為1.77。

  此外,美的置業賬面對合、聯營公司的股權投資分別為78.58億元、53.81億元,合計132.39億元,佔總資產的5.17%。

  而從債務對於利潤表的影響來看。

  平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現,能夠綜合的反應CFO的工作成果。美的置業的平均融資成本不算高,為5.52%,上半年美的置業的財務費用率達到0.2%的水平,此外報告期內利息支出16.24億元,其中資本化利息16.24億元,資本化比例達到100%的水平。

  不過,由於較高的少數股東權益等緣故,美的置業上半年的盈利能力表現較為強勁,加權ROE達到10.24%,在行業處於上游水平。

  最後,從量入為出的拿地政策來看。

  美的置業的土儲建面達到5431萬平方米,相較於2019年1002.3萬平方米的銷售面積來說,可以滿足未來5年左右的銷售,土儲相對合理。其中處於一二線城市的土地儲備佔比達到約為71%。

  此外,今年上半年受疫情影響,房企之間土地政策出現了明顯的分化。美的置業上半年的拿地均價為6650元/平米,銷售均價為11004.6元/平米,地價與房價之比為0.6,處在較高水平。此外,公司上半年的ROIC(投資回報率)僅有0.92%的低水平,這對於CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

  面對賬面槓桿率不高但少數股東權益佔比很高的情況,美的置業儘管取得了不俗的盈利能力,但其中利息100%資本化的影響值得注意。對於房企融資成本分化,林戈認為美的置業融資成本下降得益於大環境融資成本有所下降,美的置業重視資產負債結構的優化,強調產品力和運營效力,靠內生增長力來推動美的置業發展,絕對不能靠槓桿來簡單推動規模增長。靠過度的槓桿舉債發展,經營質量又不怎麼好的企業,可能會面臨融資利率高的局面。    

  附註:房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

  對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效,可以分別從有息負債的規模及結構、房企槓桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

  其中,房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面,包含以下二級指標:

  有息負債規模增速;

  現金短債比;

  短債佔比。

  而在房企槓桿率方面,主要包括以下槓桿指標:

  資產負債率;

  剔除預收款後的資產負債率;

  凈負債率;

  永續債調整後的資產負債率。

  此外,房企還有包括明股實債等隱性債務,需要從以下指標加以定性觀察:

  少數股東權益佔比;

  對合聯營企業投資/總資產;

  少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比。

  在評測債務規模及槓桿後,債務對於利潤表的影響,主要從以下幾個方面進行評價:

  平均融資成本;

  財務費用率;

  利息資本化率;

  ROE;

  從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況,主要可以從以下幾個方面來進行比較:

  地價/房價;

  一二線土儲佔比;

  土儲去化周期;

  ROIC。

  針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重,對各房企CFO的工作成果進行打分,試圖為CFO更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素提供些許建議。