財經 北京新浪網 離島免稅「蛋糕」誘人 格力地產勝算幾何?|話企

離島免稅「蛋糕」誘人 格力地產勝算幾何?|話企

文|白志敏

編輯|高雅

今年上半年,格力地產「格外熱鬧」,不僅跨界加入口罩生產「陣營」,還謀划重組珠海免稅。9月,儘管格力地產與珠海免稅的重組歷經近4個月尚未完成,但近年來鮮少在公開市場拿地的格力地產,又一次帶上「免稅概念」現身市場,意圖發力海南離島免稅。

海南為何反季迎熱潮

以往秋冬季,溫暖的海南島通常會迎來南下避寒度假的遊客,而到了高溫暑期,這裏便進入旅遊淡季。但今年,因突如其來的新冠肺炎疫情而失去2020年春節黃金周,同時出國旅遊風險加劇,海南旅遊在傳統暑期淡季「火爆恢復」,淡旺季悄然轉變。

據海南省旅遊和文化廣電體育廳初步統計,8月海南全省共接待國內外遊客550.15萬人次,環比增長9.3%,恢復至去年同期89.9%;實現旅遊總收入74.36億元,環比增長17.6%,恢復至去年同期的98.1%,海南接待旅遊人次和旅遊收入指標降幅正逐步收窄。

當然,這與免稅政策傾斜、境外消費需求迴流息息相關。今年7月1日,海南離島免稅購物新政正式實施,為吸引消費迴流擴容免稅市場,將離島旅客每年每人免稅購物額度由之前的3萬元提高到10萬元,取消單件8000元限額,並將離島免稅商品品種由38種增至45種。

額度和品種的同時擴圍進一步激發了海南免稅市場的發展。統計數據顯示,今年7月1日至31日,海南省4家離島免稅店共實現免稅銷售額約25億元,人均消費5527元,同比分別增長240%和82%。海關總署數據顯示,新政實施以來,截至8月31日,海關監管的離島免稅購物金額已達55.8億元,同比增長221.9%。

興奮的不僅是消費者,二級市場的免稅概念股也一路歡騰。6月以來,Wind顯示,免稅店指數高開、連漲、漲停屢見不鮮。

溢價拿地意欲何為

誘人的「蛋糕」擺在眼前,自然少不了企業的一番爭奪。

9月7日,三亞中央商務區首個掛牌出讓的鳳凰海岸地塊在海口進行拍賣,掛牌出讓起始價約為11.18億元。經過近2小時多輪激烈競價,珠海合聯房產以16.51億元擊敗招商局集團、上海人壽、魯能、華潤、寶龍、金地集團等實力強勁的企業成功摘得地塊,樓面地價約17689元/平方米,畝均價格3340萬元,溢價率高達47.7%。這遠高於三亞今年以來的平均水平,中國指數研究院數據顯示,今年上半年,三亞共出讓的20宗土地中,平均樓麵價為4110元/平方米,平均溢價率為4.29%。

天眼查App顯示,珠海合聯房產是格力地產的下屬全資公司。半年報顯示,格力地產2020年上半年實現營業收入同比增長11.61%至29.78 億元,16.51億元的土地價格占其上半年營業收入的一半以上。

與此同時,值得注意的是,隨著房企融資「三條紅線」的政策不斷清晰,格力地產仍然背負著一定的債務壓力。據格力地產2020年半年報,公司剔除預收款後的資產負債率為75.5%,凈負債率為214.84%,現金短債比為0.34,連踩「三條紅線」無一倖免,縮減債務規模勢在必行。

那麼在此情況下,格力地產為何仍下血本溢價購地?根據地塊的規劃發展要求,不難發現其此舉深意。據規劃,該宗地將嚴格依據土地性質用途,擬建設濱海高端旅遊零售商業項目,通過積極引入世界知名的高端商業運營品牌商、具有海南離島免稅資質的企業等。

其實,格力地產發力免稅早有鋪排。5月11日,其曾發佈籌劃重大資產重組停牌公告,正在籌劃以發行股份及支付現金方式購買珠海免稅全體股東持有的珠海免稅100%股權,同時非公開發行股份募集配套資金。這次重組公告也讓格力地產在資本市場一度火熱,從5月25日復牌開始,連拉8個漲停板。

事實上,這與行業藍海下,免稅經營牌照卻長期處於壟斷地位的狀態有關。自上世紀80年代至今年初,僅有7家企業具備免稅品經營資質,且已多年不再發放新的免稅牌照,珠海免稅即是其中之一。格力地產公告顯示,珠海免稅在2018年、2019年的營收分別為22.56億元、26.69億元,歸母凈利潤分別為6.43億元、9.44億元。

對於正處於免稅重組期的格力地產來說,這次拿下「免稅概念」商地,其發力離島免稅的「野心」昭然若揭。

迎戰離島免稅勝算幾何

在免稅行業,中免集團是當之無愧的龍頭老大,中免、日上、中僑免、海免四家均為中免集團旗下免稅品牌,在整個國內免稅市場的佔有率高達 93%。尤其在火熱的海南免稅市場中,中免更是處於絕對的壟斷地位。海南當前共有四家離島免稅店,今年5月,中免完成對海航旗下的「海免」整合後,四家離島免稅店實質上都由中免運營。

不過隨著促進消費迴流的意圖逐漸清晰,更寬鬆的免稅政策環境已十分可期,具體表現在,海南政府正逐步加速免稅行業市場化進程。8月19日,海南省宣布,已正式批准當地兩家國企獲得離島免稅品經營資質。7月10日,海南免稅政策力度再加碼,海南將按照經營品牌、品種、價格和國際三同步的原則,採用招標等市場化競爭方式選擇並確定新增加的海南離島免稅購物經營主體。這在一定程度上打破了中免集團在海南省經營離島免稅店的壟斷地位,卻也意味著離島免稅市場的競爭將愈演愈烈。

 「在海南市場,中免作為免稅龍頭一家獨大,擁有地利優勢,」 中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示,不過格力地產自身就是開發商,聯合珠海免稅進軍海南免稅市場,比較容易在內部安排和消化免稅業務的租金,反過來又可將免稅業務作為主力店來服務於自身物業的招商並拉抬自身物業的租金,從而形成自己的綜合優勢,進而讓海南的免稅業務競爭更加激烈,行業獲得更好的發展。「綜合來看,格力地產聯合珠海免稅對撼中免,可能是強龍也壓地頭蛇。」他說。

不過,新時代證券研報卻認為,發佈的政策雖鼓勵行業適度競爭,但相較於珠免等規模較小且沒有離島免稅經營經驗相比,中免集團在先發優勢、區位優勢、規模效應和供應鏈供應等方面都佔優。

「免稅業的核心競爭力是商品、價格與位置。」柏文喜表示,對免稅業而言,商品品類豐富、奇貨可居、有號召力的品牌多是第一位的;其次是價格要有競爭力;再次就是要方便符合購買免稅商品的人消費,也就是位置與支付問題。

就此來看,即便離島免稅一片藍海,但背負債務壓力尚且下血本購地的格力地產,不僅面臨傳統業務的經營壓力,在進軍離島免稅後能否成功與早早佔據先發及地利優勢的中免分食「蛋糕」,在海南佔據一席之地,還仍是未知。

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