財經 北京新浪網 [CFO成績單]佳兆業少數股東權益佔比超5成 實際槓桿率或更高

[CFO成績單]佳兆業少數股東權益佔比超5成 實際槓桿率或更高

  新浪財經房產|大眼樓管

  近日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉,規則主要以「三條紅線」為標準。

  而房地產開發作為高槓桿、資本密集型行業,CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素,工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理,考評各房企經營成色,為CFO工作成績打分。

  截止今年上半年的財務數據,佳兆業及CFO吳建新整體的財務成績得分76分,整體表現相對一般。吳建新在2015年加入佳兆業集團,先後擔任資金管理部部門總經理、財務管理部部門總經理、集團控股總裁助理,目前主要負責財務、稅務、資金管理工作。

  首先,從債務規模及結構來看。

  據Wind數據顯示(下同),今年上半年,佳兆業的短期債務達到315.76億元,長期債務達900.83億元,總債務規模相較於去年同期增長5.3%,增速並不算快。其中的短期債務佔比為25.95%的水平,債務規模增長得到有效控制,且其結構也相對合理。

  而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達376.24億元,超過3百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額,現金短債比為1.19,不過扣除受限制資金後,賬面資金僅夠覆蓋短期債務。在現金短債比這一指標方面,佳兆業好於此前「重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線」中關於現金短債比為1的紅線。

  其次,從房企槓桿率方面來看。

  佳兆業的資產負債率為78.71%,而在剔除472.82億元合約負債及預收款後,其資產負債率仍達74.61%,超過70%的紅線。而在凈負債率方面,今年上半年為130%的水平,仍高於100%的紅線。

  佳兆業上半年的財務數據由於總債務規模較大的緣故,踩了2條紅線,高槓桿率的風險較大,短期債務結構較為合理,償債壓力可控。此外,Wind數據顯示,公司當前的永續債規模為0,經過調整永續債後的資產負債率為78.71%,沒有變化。

  再次,從或有的隱性債務方面來看。

  對於部分房企通過合作拿地,其背後可能隱含著部分「明股實債」的或有債務情況,可以從少數股權佔總股權比重、對合聯營企業投資佔總資產比重等方面,從側面定性了解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益佔比,與2年前少數股東權益佔比,進行比較,權益比與收益比的差別,可大致判斷「明股實債」的可能性大小。

  今年上半年,佳兆業的少數股東權益佔比達到54.44%的高水平,而上半年少數股東損益竟為虧損4.1億元,占凈利潤28.4億元的-14.44%。這明顯少於2018年中的少數股東權益佔比36.11%,少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比,為-0.48,存在一定的「明股實債」嫌疑。

  此外,佳兆業賬面對合、聯營公司的股權投資分別為155.02億元、117.03億元,合計272.05億元,佔總資產的9.3%的高水平。

  而從債務對於利潤表的影響來看。

  平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現,能夠綜合的反應CFO的工作成果。佳兆業的平均融資成本較高,達到8.2%,相應的以利息支出為代表的財務費用也較高。上半年佳兆業的財務費用率達到5.81%的水平,此外報告期內利息支出58.66億元,其中資本化利息52.56億元,資本化比例達到89.6%的水平。

  不過,由於較高的少數股東權益及高槓桿等緣故,佳兆業上半年的盈利能力表現較為強勁,加權ROE達到10.24%,在行業處於上游水平。

  最後,從量入為出的拿地政策來看。

  佳兆業的土儲建面達到2680萬平方米,相較於2019年464萬平方米的銷售面積來說,可以滿足未來5年左右的銷售,土儲相對合理偏多。其中處於一二線城市的土地儲備佔比達到約為578%。

  此外,今年上半年受疫情影響,房企之間土地政策出現了明顯的分化。佳兆業上半年的拿地均價為7896元/平米,銷售均價為16981元/平米,地價與房價之比為0.45,地價上升較快。不過,公司上半年的ROIC(投資回報率)僅有1.26%的低水平,這對於CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

  面對賬面槓桿率且少數股東權益佔比都很高的情況,佳兆業儘管取得了不俗的盈利能力,但其中「明股實債」的可能性值得注意。而面對短期債務佔比較高的問題,佳兆業首席財務官佳兆業集團2020年中期業績會上,佳兆業集團首席財務官吳建新表示將緊緊圍繞「現金為王、利潤提升「。    

  附註:房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

  對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效,可以分別從有息負債的規模及結構、房企槓桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

  其中,房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面,包含以下二級指標:

  有息負債規模增速;

  現金短債比;

  短債佔比。

  而在房企槓桿率方面,主要包括以下槓桿指標:

  資產負債率;

  剔除預收款後的資產負債率;

  凈負債率;

  永續債調整後的資產負債率。

  此外,房企還有包括明股實債等隱性債務,需要從以下指標加以定性觀察:

  少數股東權益佔比;

  對合聯營企業投資/總資產;

  少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比。

  在評測債務規模及槓桿後,債務對於利潤表的影響,主要從以下幾個方面進行評價:

  平均融資成本;

  財務費用率;

  利息資本化率;

  ROE;

  從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況,主要可以從以下幾個方面來進行比較:

  地價/房價;

  一二線土儲佔比;

  土儲去化周期;

  ROIC。

  針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重,對各房企CFO的工作成果進行打分,試圖為CFO更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素提供些許建議。