財經 北京新浪網 東原Store:憑什麼屢屢打響"地產創新牌"?

東原Store:憑什麼屢屢打響"地產創新牌"?

東原,一直很低調,但在地產圈談及東原,依舊有無數標籤:

東原玩耍有限公司

女性掌舵的公司

頗有人文情懷的企業

每隔1、2年搞個新物種

童夢童享,原聚場2大IP加持的企業

客戶滿意度第一的房企

別人先造房後造車,東原先造車後造房

社區文化運營冠軍

一家40強左右的房企目標在於「保三爭二」(20強)

力爭產品力行業前三

以上各個標籤,看到的只是東原的一面,可謂橫看成嶺側成峰。

但整體來看,標籤雖小且多,但都是硬核,如此以來,你可能會好奇。

東原整體是一家什麼樣的公司?

什麼樣的基因成就了今日東原?

東原,憑什麼屢屢做到創新不止?

就在9月15日晚,杭州微風細雨,略有涼意,但在2020年東原集團開發大會上,老潘看到一個「很溫暖、顯初心、正少年」的熱血東原!

Part1 少年東原,到底是誰?

2020年,與很多房企都在談「活下去」不同的是,東原掌舵人羅韶穎跟全國的嘉賓和記者反覆強調東原的「少年狀態」!

如羅韶穎所講:「此刻的東原,正好16歲,一個成熟與純真並存的年齡,對生活熱愛,對夢想執著,對未知不停探索,對未來無所畏懼……這正如此刻東原的心態。」

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東原原store發起人 羅韶穎

當然,16年的風風雨雨和積累,東原也走向成熟。

今天的東原早已不是各種單一標籤的特長生,也不僅僅是「談東原,必談童夢童享、原聚場」的單一。

東原16年,成績單也不輕:

其一、能力看,東原不是單一「特長生」,而是「全優生」。

比如作為企業,東原在戰略的長期主義、運營、文化、組織、創新等都走向系統均好。比如做產品,東原產品與服務綜合實力行業,並且,東原信奉「產品服務兩手都要硬」,在落地上,東原強調「產品、服務、社區運營」三者合一,這是大產品的均好觀。

其二、目標看,東原今天是40多強的中型房企,明天則力爭保三爭二(地產20強),可謂進取心十足。

羅韶穎曾表示:「挺近30強是必須課,在努力一下,運氣好的話爭取進入前20,這是一個幸福的生存線。」

其三、基因看,與其說東原是一家產品主義公司,是一家持續產品、服務持續創新的公司,還不如說,東原所有的努力都致力於成為一名實力派「生活營造大師」!

顯然,與更多房企側重財務驅動不同的是,東原則是一家側重產品驅動、創新驅動的公司!

Part2  原store為平台,打造東原大產品生態

16歲雖年輕

但看看東原的進化圖

你會發現,如果用單一地產思維看東原,有點看不懂。

2003年成立東原物業;

2008年成立東原商業;

2009年成立綠泰(建築)公司;

2017年成立原聚場和原美術館;

2019年成立「迪馬產發」。

迪馬產發做什麼?一則承擔東原在繼特種車、地產之後第三曲線的探索;二則迪馬產發是地產和工業孵化的協同平台。

看似複雜多樣的背後,其實是東原一心想成為真正「生活營造」解決方案商!

儘管時代在變、客戶在變,但東原為客戶解決生活問題的能力不會變。

羅韶穎更希望東原打造一個可持續、可複製的平台創新能力,不斷創新推出一個又一個最佳生活解決方案。

東原的創新,的確每隔1、2年就會出現一個地產新物種。

比如童夢童享IP,是為中國兒童打造一個社區兒童娛樂生活的解決方案;

比如原聚場IP,就是強調把鄰里之間、家庭之間鄰里情一點一點找回來,回歸居住最本質的情感和關係建構解決方案;

比如最近的新物種——東原「超級工廠」,它是基於客戶買房之後對自己幸福之家建造過程的關注、關心的一種跨界解決方案。

比如最近聚焦養老解決方案的東原又一新IP 常青社,即將震撼推出。

在東原創新路上,一個又一個解決方案就好比一個又一個「APP」。

而這所有APP持續構築的能力就是東原的平台生態能力,對此,羅韶穎給他命名為「原Store」,即代表東原能夠持續為客戶解決問題的平台創新能力。

東原設想:未來房子可能只是一個入口,客戶進入後就可以獲取各種各樣的空間和場景服務,房子是個平台,無數個App為你提供美好生活的全方位服務。

目前, 在原Store生態平台上,東原已形成一整套生活服務能力。目前整體劃分為四層:

第一個圈最核心的是房子;

第二個圈是社區中生活的「各種空間場景」;

第三個圈就是「內容」。

第四個圈是圍繞場景、內容的持續精細、貼心運營,讓各個場景轉起來,人氣滿滿。

把這四個圈打通,就成為東原原store系統解決方案。

所以,綜合來看,原store是鏈接了房子、生活場景、內容和運營的一個系統。

所以,買東原的房子,不僅僅是居住空間的遮風避雨與尺度品質,還有更廣泛、更有煙火氣的眾多生活娛樂app內容和服務,這些app內容和服務就讓使用從低頻變成高頻,相當於商業地產一樣,住宅社區也形成社區坪效。

不排除未來住宅社區,東原引入住宅社區的坪效指數來衡量app的落地人氣。

但做到這個程度核心靠3點。

其一,多且好。東原基於社區生活痛點的解決方案App要多且好,這考驗東原持續創新能力和輸出能力;

其二,市場化。唯有各個app能夠全面市場化、自負盈虧,而不是傳統社區依賴補貼而存活。原因很簡單,沒有利潤的好服務,服務是不持久的。

其三,走出去。值得點讚的是,東原App逐漸具備從社區內走向社區外更大邊界的能力。

比如目前東原童夢童享和原聚場都已邁出第一步,走出社區去和街道和城市合作,到城市裡去開發服務場景和空間。

比如昆明金馬中心原聚場就是東原首個聯合政府共同打造的城市綜合空間,是目前雲南省單層面積最大的黨群活動服務中心,輻射周邊約3.4萬居民。

多且好,市場化、走出去,東原原store才能做大,枝繁葉茂!

Part3  客戶共情力

客戶共情力,是地產行業一種稀缺能力!

東原具備這樣的初心。

今天類似「客戶導向,客戶驅動,客戶為先」的口號,地產圈幾乎家家都有,但問題是真正做到了、落地了的,並不太多。

東原,一直是一家產品驅動的房企。

當然這個產品可以說是服務,社區,產品三者的融合概念。

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東原首席執行官 楊永席

過去5年甚至更遠,老潘也覺得東原在一個地產上升周期,去過度打磨一個服務力,比如原聚場、童夢童享,是否有點不務正業或者過於長期主義。畢竟在地產上升周期,基於強投資和強產品輸出能力是第一位,產品專業能力第二,而見效更慢的服務能力更不用著急。

但沒想到,東原在走出重慶,全國化擴張,規模加速增長的同時,相對集團戰略而言,原聚場也好,童夢童享也罷,其實整體投入或許不如一塊土地價,但東原就是基於客戶痛點的共情力,硬是做出一個行業差異化的服務IP品牌,這也助力了東原成為客戶滿意度最高的房企,也助力了社區運營連續兩年蟬聯第一,並且兩個服務IP也賦能了地產主業。目前還走出地產圈,向社會,向學校、向城市公共服務去輸出服務能力。東原的服務能力,進入一個新高度。

首先,童夢童享的誕生,是東原共情力一個典型。

對東原而言,包含董事長在內的女性高管佔比較高,他們很自然的對孩子話題格外關注,所以高管每次開完會都會經常談及兒童教育成長話題,慢慢的大家發現傳統社區的小孩很可憐,缺乏小孩天性喜歡的社區空間和社區娛樂硬體,缺乏真正關注兒童群體偏好的社區軟性配套服務……於是在8年前,一個關於童夢童享的社區「新物種」試點就在當初重慶東原D7項目驚艷落地。

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原Store運營官 朱桂華

孩子是頭等大事。

拿著「放大鏡」甚至「顯微鏡」,去仔細觀察孩子每一個生活細節和偏好,並針對細節和偏好進行一一針對性設計,最終讓社區孩子high不停。

其次,原聚場IP,是東原在童夢童享關注社區兒童需求之外,在解決成年人生活痛點和鄰里社交等問題上的一次探索。

本身東原很多高管都是從北方大院走出來,所以內部開會探討美好生活時總高頻提及熱鬧的「大院生活場景」,這是一種美好的畫面,但回到當下各大城市社區現實中來,更多卻是鄰里之間冷漠、隔離,這種對比形成了巨大的情感落差。

正是基於對社區鄰里關係一種痛點共情力,東原藉以設計的力量,將實體空間模塊化打造成鄰里聯動的載體,提升社區溫度和情感,這就是構造原聚場的初心。

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原聚場主理人 陳涵

不要站在自己視角,而是站在客戶立場,與客戶生活痛點產生共情力,這往往就會催生出超級得人心的空間細節。

比如東原社區水景的10CM標準就很理解社區服務的兒童溺水擔憂。

東原發現,每年因溺水而死亡的人數約57000人,溺水已成為青少年意外傷害致死事故的頭號殺手。為了在東原社區徹底杜絕溺水事件,東原特別設置水景10公分法則——即近人水池凈水面不能超過10公分。

你可能會問,為何20公分,30公分了?也不會有很大的風險啊?

但東原還是希望,能夠給嬰幼兒家庭在心理層面提供更多的安全感,這就是共情力。

Part4 生活營造大師

一句話定義東原,就是「做生活創造大師」!

早在2014年,東原就提出產品要以客戶為導向。在東原看來,好的產品不僅是好的立面、好的戶型,更不是炫酷的網紅售樓處,東原更關注的是——產品背後的空間營造和生活創造。

某種程度上,空間營造的核心,就是「生活創造力」!

東原對社區功能、生活營造是否健全到位,一個通俗接地氣的標準就是,即所有社區業主,如果走出自己房門馬上就能快速想到要去哪裡玩?

這就要求,其一,要有豐盛的、不同的內容空間;其二,社區空間通過設計去創造鄰里之間的鏈接。這兩點,也成為東原整個產品架構和產品競爭力的核心。

在整體東原生活營造圖譜上,東原強調大產品力,全產品力,一個再小的社區也應該有三類空間。

第一,有客戶的私人空間。即房子里的美好生活;

第二,公共社區空間。即有業主可散步、遊玩的社區公共物理空間。

第三,社區裡的公共生活。即社區文化活動、體育活動、親朋好友的交往空間。

這才是全面的「人居生活」。

所以,不論社區多大,再小的社區東原也會保持做6大空間序列。

同時,東原相信:「未來社區生活一個趨勢是——你可能不太會去到社區周邊去享受一個公園,而是在自己社區就有很好的綠化、人文、休閑空間,同時你還能享受到周到、細心的服務,能與自己志同道合的朋友社交。

所以,未來在社區裡的居民對社區生活的「依賴度」將越來越高。」

好生活到底該如何營造?

比如造好房子層面,當東原拿到一個項目後,首先,從總圖規劃來講,東原一直反對唯貨值最大化,而是一直提倡客戶體驗價值最大化。

其次,東原在項目規劃段就強調要考量客戶未來的生活質量,也慢慢形成了一些美好生活營造的「標配」場景:

高層要有自身的「核心景觀」;

社區入口「中央水景」面積要大而美;

老人與兒童的社區配套設計要有空間和人性化;

嚴格按照組團分區理念,通過設置「圍合式」中央景觀,滿足社區不同區域的景觀、活動需求。

比如在童夢童享維度,東原就在兒童美好回憶最有趣味的場景總是發生在戶外,比如爬樹、小孩子撞拐、跳房子、抬頭看見藍天……都是在足夠大的戶外發生。

所以,東原第一個童夢童享圈了一個近4000㎡的佔地面積,相當於普通兒童設施頂多500平米的「8倍」。

唯有足夠大,才能稱戶外。

也就是在這裏,東原營造了一個不規則形狀的樂園,色彩選擇了兒童最為喜歡的橙色、黃色、藍色,整體場地大面積的橙色,點綴一些藍色和黃色,這樣色彩營造的藝術之美,能夠對孩子的審美取向形成潛移默化的影響;

除了童夢童享、原聚場是東原生活營造的2個IP外,其他生活營造的創新無處不在,且持續產出,比如值得一提的是在大多社區被閑置的「架空層」,在東原就被創意的「變廢為寶」。

傳統的架空層,往往是被開發商所遺忘,因為大多空間小、採光暗,而且眾多架空層非常分散,客戶利用率和體驗度差。對此,東原對架空層進行了「顛覆重構」。

首先是打好「功能組合牌」。

東原要求社區架空層一定與社區景觀、主要活動場地、水系泳池、甚至健身等結合起來,那麼它就不是一個單一架空層的孤立存在,而是與其他眾多活動空間形成集合優勢,最終成為社區所有人集中的活動中心,這樣架空層就被帶動「激活」了。

其次,讓社區動線走向與架空層的實現高效對接,如果歸家動線與架空層「間隔」太遠,那架空層的「到達度」就大打折扣了。

其三,都說傳統架空層空間小、高度低,因此東原乾脆做了建築「結構」轉換,即把社區建築柱、網進行調整,解決採光和通風的痛點,並最終形成一個開闊、無遮擋、明亮通風的整體空間;

同時,東原對架空層高度、空間進行了提升。比如住宅是3米層高,架空層未必也做三米,在重慶印長江,架空層就超過7米高度,整體視野感覺非常震撼。

對架空層的全方位創新後,東原的架空層就形成一個美好社區的「新天地」,而這也正是東原倡導的空間營造就是生活創造的應用落地。

Part 5 超級工廠,品質真功夫的見證

有一個美好生活空間營造之後,如何保證高品質呈現?

同時,中國人有濃厚的房子情結,但是作為業主買房之後在交付之前的1年多時間,客戶非常對房子的進度、品質建造好壞其實異常關心,對這個客戶關注點,傳統開發商已經把工地開放日作為標準動作,目的是為了降低交付風險。

但實質問題是,這個工地開放一般是項目基本完成後,交房前一個月預驗收,這種做法越來越不能滿足客戶需求。

對此,基於對東原自身品質管理的信心,基於東原出身於迪馬特種裝備車的高端製造業的底子,東原發明了「超級工廠」這一新做法,全面升級甚至顛覆了工地開放日。

首先,從「交付見」到「經常見」

即一方面東原可以做到戶內全時開放。

客戶買的任意一個戶型房間內會安裝攝像頭,讓客戶隨時隨地能夠看到戶內的建設過程,實現雲監工。另一方面,社區戶外也開放,即東原通過智慧工地技術和設備,讓客戶隨時隨地看到整個社區成長,從基坑到封頂,從市政管線到園林景觀……都是實時直播,客戶打開手機就能「監工」,見證家的整個建造過程。

其次,從「看不見」到「想看就看」。

通過大數據調研,購房客戶最為關注的是建築和裝修的建築品質,但這在傳統工地開放日形式下,建材這些都已封閉在牆面之中,已經看不見了。

對此,東原創新性提出 「材料溯源系統」,即通過建設材料溯源系統,從工廠到家裡的全程路徑記錄,從哪裡來,經過幾道檢測,用在房間哪個地方都一清二楚,這就讓「看不見的品質」被看見了。

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超級工廠主理人王凌

其三,影片與直播,項目總在線答疑也被創新應用。

比如在東原工地開放日,東原就邀請項目總、工程總現場對產品施工工藝進行線上答疑,幫業主答疑解惑。

東原超級工廠這一做法備受業主好評,既然如此好評,大勢所趨,其他房企為何沒有做?這背後其實需要產品工程品質的自信和實力才敢如此「開放」。

出身於迪馬特種車高端製造業,東原的確是先造車後造房。

為了解決品質問題,東原力圖像造汽車一樣造房子,很早就引進位造業工廠全標準體系,將整個建造過程進行了全面標準化設計,硬是把「建造一棟房子需要多少個工作流程」給出了精準答案。

對此,東原造房子整個過程設置了3000項細節標準,2126項細節檢查。大到施工現場場容場貌、塔吊安全,小到工人生活區房間內USB安全插座的強制設置、食堂廚師的文明著裝,超級工廠都設置了相應的標準。

正是有了這一套精細化的製造業管控體系,東原超級工廠才有底氣綻放!

小結

東原,正在全面打造全產品力,涵蓋產品、服務與社區運營。

東原,做產品驅動、服務驅動,而非單一財務驅動的穩健房企。

東原,客戶至上不是口號,成為「生活營造大師」是真正的長期主義!

 專注地產30強之變

地產總裁內參

努力為地產總裁提供「建設性、價值性」內容!

本文來自微信公眾號「地產總裁內參」