財經 北京新浪網 平安入股招商蛇口生變:房企融資新規下險資投資地產行得通嗎?

平安入股招商蛇口生變:房企融資新規下險資投資地產行得通嗎?

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  平安入股招商蛇口生變,房企融資新規下,險資投資地產之路還走的通嗎?

  財聯社記者 王宏

  財聯社(北京,實習記者 王宏)訊,在房地產企業融資收緊,監管劃定三道紅線的當口下,房企和險資的合作也陡生波瀾。近日,平安資管和招商蛇口籌劃兩個月之久,闖關深交所問詢的資產重組方案宣告終止。

  被稱為「隱形地主」的中國平安先後入股了包括華夏幸福、碧桂園等多家上市房企,此次罕見終止與招商蛇口交易,與房地產企業面臨的監管環境不無關係。

  中國人民銀行副行長潘勝功9月14日回應外界關於建立房企資金監管和融資管理規則時就表示,目的是幫助房企合理安排自身經營活動和融資行為,矯正一些企業盲目擴張的經營行為,增強抗風險能力。

  有業內人士指出,保險資金具有長期穩健的風格,與投資房地產的回報模式匹配。雖然在一些進入手段中受到限制,險資違規投資房地產也被查處,但從大方向上看,險企與房企的聯合可以為前者帶來穩定收益,也能夠與保險公司「保險+醫養」戰略協同。

  上半年多家保險機構減持地產流通股

  中國平安表示,雙方合作的終止源於資本市場出現了變化。在招商蛇口最新發佈的收購案中,取消了募資配套資金安排,原向深圳投資控股有限公司支付的現金對價轉為公司以發行股份的方式支付。

  有業內人士表示,招商蛇口此次修改重組預案,不引進中國平安,取消了現金支付,或與最近房企面臨的「三道紅線」有關。根據市場流傳的房企融資新規,房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,凈負債率不得大於100%,現金短債比不得小於1。而截至2020年上半年末,招商蛇口現金短債比指標越線。

  平安與招商蛇口交易終止背後,是房地產行業正從高增長步入穩定甚至收縮階段,未來估值中樞可能進一步下行,非龍頭房企的股價也將持續承壓,險資想要實現資本利得將越發困難。

  Wind數據顯示,多家保險機構在持倉中減持了地產流通股。截至2020年6月末,中國人壽持有的萬科A持股比例為2.17%,較上期下降了0.15%,持倉市值也減少了3.08億元;人保人壽持有的藍光發展持股比例為0.96%,較上期下降0.97%,持倉市值減少了1863.32萬元;中國人壽持有的招商積余持股比例較上期減少0.05%。

  此外,房地產行業下行壓力下,上市房企也不再受資本追捧,市值股價相繼承壓,一些險資持倉的房企市值也階段性縮水。其中,上半年內,君康人壽持有的首開股份持倉市值減少了9225.61萬元;富德生命人壽持有的金地集團持倉市值減少了5.25億元;前海人壽持有的華僑城A持倉市值減少了2.04億元。泰康人壽對保利地產、華夏人壽對陽光城、君康人壽對首開股份的持倉市值也出現了縮水。

  險資布局地產或關注養老產業協同

  總體而言,保險資金配置房地產行業看重其收益相對而言較高,而且房企大都有穩定不錯的分紅。拉長周期來看,險企也需要更多元化的投資布局。知名地產分析師嚴躍進也表示,險資本身也在積極尋找有較好分紅,後續成長性較好的企業。

  雖然招商蛇口通過定增引入平安這一交易終止,一定程度上意味著對房企定增的門檻尚未放開。但轉讓股權引入外部股東這一手段,仍舊可行。就在9月9日,陽光城發佈公告稱,引入泰康人壽及泰康養老作為戰略投資人。

  據悉,泰康人壽和泰康養老合計受讓陽光城原股東上海嘉聞持有的13.53%股份。陽光城還未泰康提供2個董事席位,並修改公司章程,保證公司每年現金分紅不低於可分配利潤30%。陽光城同時還對未來十 年歸母凈利進行業績承諾,未達到要求,由控股股東將差額部分補償給上市公司。

  對於泰康保險集團的入股,陽光城方面對財聯社表示,泰康對陽光城現代企業治理體系和企業文化認可,泰康將在入股後為公司提供資源及資金支持,推動相關業務戰略合作。此次合作將優化公司股權結構及治理水平,有助於公司拓寬項目合作渠道、優化債務結構、資金成本,主體信用,提升市場認可度。

  而一位財險公司投資負責人則表示,目前險資投資有著產業化的趨勢,比如在養老健康產業進行布局,也能夠對保險公司轉型起重要支撐作用。而泰康在養老社區、養老醫療等大健康產業鏈上進行了長期投入,和陽光城的合作,也為以後泰康在多個城市的布局打開了想像空間。