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杭州長租公寓連續「爆雷」 房東租客雙雙被坑

原標題:杭州長租公寓連續「爆雷」 房東租客雙雙被坑 來源:中國經濟周刊

杭州長租公寓連續爆雷

房東租客雙雙被坑

  8月27日,杭州長租公寓「友客」爆雷,大批租客和房東聚集在「友客」杭州總部進行維權。

  8月29日,杭州另一家長租公寓「巢客」也爆雷了,同樣引發人員聚集維權。

  「友客」「巢客」出事之後,一家名為「趣居」的杭州長租公寓也出現拖欠房東房租的現象,幾乎走到爆雷邊緣。

  《中國經濟周刊》記者在杭州走訪發現,事實上,從2018年開始,杭州就陸續出現多起長租公寓爆雷事件。

杭州多家長租公寓爆雷,房東租客都蒙了

  9月3日,向「友客」租賃房屋的租客小陳告訴《中國經濟周刊》記者,今年5月他在「友客」租下了杭州市金沙湖附近的一套小三居,供全家4口居住,每月租金4200元,租金半年一付,押金為一個月房租,共支付租金及押金29400元。

  「我從大學畢業就住在這附近工作,比較了解這裏的租房價格,這裏小三居的租金大多在4500元左右,所以感覺他們『友客』提供的房源比較便宜,於是租了半年,沒想到只住了3個多月就出事了,現在房東要求我搬出去,不然就停水停電,報警。」小陳說。

  8月29日,小陳趕到「友客」所在的辦公樓,碰到不少和他一樣的租客。

  「當時現場聚集了很多人,警察給我們做了登記,但我估計剩下3個月的租金和一個月押金很難拿回來了,可能要損失16000元。」小陳說。

  遭遇同樣問題的還有住在杭州市紹興路某小區的租客小王。

  今年8月初,小王向「巢客」租了一套小房子,月租金為1600元。

  當時「巢客」業務員告訴小王,房子的租金如果月付是每月2300元,季付每月2100元,半年付每月1900元,年付只要每月1600元,考慮到價格問題,小王選擇了年付。

  「年付的話月租金只要1600元,這個價格非常划算,當時加上押金,我一共付了20800元,現在剛住滿一個月,房東就要來趕我走了,他說他只拿到『巢客』給他的一個月的租金。」小王說。

  在這次長租公寓連環爆雷事件中,房東同樣也是受害者。

  9月4日,「巢客」房東周先生告訴《中國經濟周刊》記者,他剛剛把自己位於杭州德勝的一套房產委託給了「巢客」,委託期限3年。8月29日,「巢客」工作人員明確告訴周先生,公司不會再向其支付房租,雙方提前解約。

  「對方口頭跟我說了解約,但我暫時也不敢把租客趕出去,因為口說無憑啊,我諮詢了律師,現在準備把解約聲明送到公司辦公室去,回頭再和租客溝通。」周先生說。

  周先生告訴記者,自己名下有多套住房,分別委託多家房產中介機構在對外出租,家庭經濟情況良好,「我的狀況還算好的,有的房東好幾套房都委託給『巢客』,現在房租收入全沒了,特別是那些『以租養貸』的房東,每個月要給銀行交月供的,壓力很大,要去借錢還貸款,現在房東要把租客趕出去,也不是那麼容易的,很難協調的。」周先生說。

  據了解,「巢客」在杭州有較高知名度,涉及的房東、租客總量遠超「友客」。目前「巢客」的房東和租客已建立10多個維權微信群,不少維權群已滿員。

涉事長租公寓的慣用操作:「高進低出」和「長收短付」

  根據浙江電視台經濟生活頻道報導,近期有房東前往「巢客」質問為何其以4200元的價格把房子租給公司後,公司僅以2800元的低價轉租給租客?

  「你們作為一家企業,有這麼多錢可以虧嗎?你們不拿薪資嗎?」擔心公司未來無力履約,房東施女士因此要求和「巢客」解除租賃合約。

  無獨有偶,交了2000元租房定金,但認為房租過於便宜,希望見房東求證的租客陳女士也登門向「巢客」討要說法。

  「房子70平方米,在振寧路地鐵口附近,每月租金1800元,這個價格很便宜。」陳女士因此要求「見房東」或者查詢「巢客」與房東簽署的租房協議,再與「巢客」簽訂長期租房協議,但遭到「巢客」拒絕。

  一位多年深耕杭州市場的長租公寓從業人士李明(化名)向《中國經濟周刊》記者表示,「高進低出」「長收短付」是一些爆雷長租公寓慣用的手法。

  李明介紹,「高進低出」就是長租公寓企業以高於普遍市場價的價格向房東收房,收到房子簡單布置後再以低於市場價的價格向租客出租。

  「有時房屋出租的價格甚至低於收房的價格,長租公寓企業就要自己承擔其中的價差,這顯然不合常理。」李明說。

  「長收短付」則是長租公寓企業會一次性向租客收取半年以上,甚至一至兩年的租金,但給房東的租金則大多是每月一付。

  「高進低出」「長收短付」會給長租公寓企業累積巨大的潛在風險,但為什麼涉事長租公寓還是會採用這種經營模式?

  李明向《中國經濟周刊》記者表示,所有長租公寓企業在早期發展過程中或許都使用過這種模式,但是上規模後會相對理性和正規,慢慢擺脫這種模式。

  「大部分長租公寓項目都處在A輪融資階段,屬於早期創業團隊,最需要的就是找投資人投錢,投資人要看企業的市場佔有率,看現金流,看企業成長性好不好。高價收房、低價出租房子,市場佔有率上升就會很快,租客一次性把半年、一年的房租給長租公寓,但長租公寓只需按月給房東房租,這樣企業現金流就很好看,會形成一個資金池,然後我們再拿著這些錢去高價收更多的房子,這樣企業成長性是不是就很好?但是碰到像疫情這樣的風險,很多使用這種策略的企業可能就要出問題了。」李明說。

  李明說,今年以來,由於疫情原因,長租公寓企業收房都很謹慎,「因為已有房源都不好出租」,但上半年有一位親戚告訴李明,有長租公寓企業要向其高價收房,李明直言「很弔詭,感覺要出事」。

  「我這位親戚有兩套房產委託給我所在的長租公寓企業管理,我給他的價格比市場價高5%,但上半年這位親戚說有其他長租公寓企業願意開比市場價高15%的價格向他收房,我跟他說現在租房的人少,手上的房子都租不出去,收房的價格都下降了,為什麼有人逆勢漲價收房?我想,可能有長租公寓面臨很大資金壓力,希望通過高價收房,再低價轉租出去,一次性獲得租客半年、一年的房租,以緩解資金壓力。當然,這也有可能是這家企業有預謀地最後『搞』一筆租金,然後就『撤退』了。」李明說。

「歸根到底是一場金融遊戲」

  一家杭州市住房租賃管理協會會員單位負責人張平認為,「高進低出」「長收短付」的模式為很多長租公寓企業的發展添了一把火,但過度使用這套模式則把行業競爭變成了一場金融遊戲,一旦遭遇市場風險,玩過火的「遊戲玩家」就會立即偃旗息鼓,留下一地雞毛。

  張平告訴《中國經濟周刊》記者,杭州在2018年就經歷過長租公寓爆雷。

  「和當年的P2P爆雷潮幾乎同步,聽說是因為有長租公寓老闆獲得租客預付租金後,將資金投入P2P業務,相關P2P企業倒閉後,長租公寓的資金鏈也斷裂了。有的長租公寓和P2P公司是相互依存的關係,在長租公寓發展需要資金的時候,P2P也是『慷慨解囊』,因為P2P資金也需要投資標的,兩者是一榮俱榮、一損俱損的。」張平說。

  張平認為,長租公寓的擴張模式和P2P有一定相似性。

  「P2P通過高息來誘惑投資者,獲得投資者的資金,做資金池,做廣告,投項目,如果發展得好,可以快速擴張,快速做大。長租公寓也是用高額租金誘使房東把房產託付給他們,他們低價引誘租客來承租,通過『長收短付』獲得租客大量資金,形成資金池,再用資金池裡的資金去給企業做廣告、投項目,支撐企業繼續高價收房擴張。」張平說,這樣的模式如果經營不善,或者遭遇政策風險,就會立即出現問題。

  張平認為,P2P和長租公寓的瘋狂擴張模式都可以理解為是一種「金融創新」,「有不少政府機構、金融機構都曾給他們站台啊」,但歸根到底這是一種缺乏有效監管的金融創新,潛在風險很大,坑了很多投資者,坑了很多房東租客。

  「所以我們常說這歸根到底就是一場金融遊戲,而且江浙地區有一批人玩這套遊戲玩得很溜,把法律文本設計得無懈可擊,據我所知,2018年杭州爆雷的長租公寓受害人報案後立案都很難,企業以『經營不善』為由倒閉清算,受害人拿不到錢,維權非常困難。對於這次(爆雷),情況不知道會如何,這確實非常考驗執法者的智慧。」張平說。

  張平向《中國經濟周刊》記者介紹了一位2018年爆雷的杭州鼎家長租公寓的租客受害者,對方表示,報案後至今未收到任何退款。

  「這次杭州長租公寓爆雷潮力度可能比2018年要大,受損的租客和房東至少是數以萬計的。」張平說。

  張平告訴《中國經濟周刊》記者,受疫情影響,長租公寓企業現金流受到衝擊,行業損失很大,抗風險能力比較弱的長租公寓企業會遭遇很大經營風險,有的企業甚至故意劍走偏鋒,最後「撈一把」再走人,但整個行業也在探索更穩健的商業模式,對沖疫情帶來的風險。

  「疫情以來,我們看到,魔方集團將部分白領公寓改為藍領公寓,『樂乎』在北京推出首個企業服務公寓項目,『窩趣』也推出首家企業公寓華舍公寓。疫情之下,類似藍領公寓這種to B的商業模式肯定更有優勢,可以用to B的模式來補充to C模式的不足,這是全行業的一個調整趨勢吧。」張平說。

  對於長租公寓行業的未來發展,諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙向《中國經濟周刊》記者表示,近年來,長租公寓行業野蠻生長,亂象環生,但這並不代表長租公寓行業未來發展堪憂。

  王小嬙說,自2017年黨的十九大確定房地產長效機制核心內容「租售並舉」,住房租賃市場迎來高速發展期,各路資本入局搶灘長租公寓,但政策利好背景下長租公寓野蠻生長,快速發展的租賃市場亂象環生,風波不斷,如自如甲醛事件,以及租金貸橫行市場,爆雷現象頻出。

  「但這也並不代表長租公寓未來發展堪憂,政策紅利下,隨著機構的運營經驗的沉澱,長租公寓未來仍有生存機會。首先,機構要持久運營下去,還是要做好對租戶的保障,提高續租率,降低房源空置帶來的成本增加。其次,長租公寓的付款方式不應該依賴金融手段,降低租金貸付款方式的佔比。再次,企業規模要穩步擴張,不能激進擴張。」王小嬙說。

  王小嬙認為,整個租賃市場目前規範性不足,行業管理迫在眉睫,政府及相關監管部門還需深入研究,如加強租賃機構的資金監管,限制企業過度利用金融槓桿,加強租賃市場的規範性,加快住房租賃條例出台,保障租戶、房東、中介三方利益平等。

  近期,除杭州之外,成都、西安、上海、合肥、廣州等地均出現長租公寓爆雷事件,多地出颱風險提示,建議消費者謹慎選擇住房租賃企業、認真確認租金價格、使用合約示範文本。

  (文中張平為化名)