財經 北京新浪網 8月商品房銷售額累計增速首次由負轉正

8月商品房銷售額累計增速首次由負轉正

  8月商品房銷售額累計增速首次由負轉正

  丁祖昱評樓市

  8月中國經濟穩定恢復,房地產在宏觀經濟中的重要地位得到進一步體現。

  1-8月全國房地產業開發投資額達到88454億元,同比增長4.6%,增速較前7月提高了1.2個百分點。8月單月全國房地產開發投資額13129億元,同比增長11.77%,這一增速與7月基本持平。

  8月全國商品房銷售面積和銷售金額均創下疫後新高,分別達到14855萬平方米和15521億元,同比增13.7%和27.1%,其中,商品房銷售金額增幅較7月提高了10.5個百分點,全國商品房銷售整體熱度進一步提升。受此影響,前8月全國商品房銷售額達到96943億元,累計增速首次回正,增長1.6%。

  7月以來樓市進入新一輪調控周期,融資預期收緊下新開工面積、土地購置面積均有不同幅度縮減。總體來看,8月全國商品房銷售量價齊升,傳統淡季不淡,隨著一線、強二線城市供應明顯放量,後續「金九銀十」市場表現值得期待。

  01

  前8月銷售金額同比回增1.6%

  前8月全國商品房銷售額累計增速回正,單月規模創新高。

  國家統計局數據顯示,1-8月全國商品房銷售額96943億元,同比增長1.6%,1-7月份為下降2.1%,其中住宅銷售額增長4.1%;商品房銷售面積9.8億平方米,同比下降3.3%,降幅比1-7月收窄2.5個百分點。8月,全國商品房銷售面積、金額分別達14855萬平方米和15521億元,創疫後新高,同比增13.7%和27.1%。

  具體到區域市場來看,東區地區商品房銷售面積累計同比增速率先回正,前8月同比增長0.8%;其次是西區地區前8月商品房銷售金額同比增長0.3%,但銷售面積仍同比下降2.7%。中部和東北地區市場恢復較慢,前8月商品房累計銷售面積、金額較2019年同期仍有一定差距。

  7月起杭州、常州、無錫、瀋陽、東莞等調控政策陸續收緊但樓市熱度仍然保持慣性上升,以東區沿海地區為主的核心城市帶動全國商品房市場規模一再上揚。

  圖:全國月度商品房銷售面積、

  銷售金額及其同比走勢(單位:萬平方米、億元)

  數據來源:國家統計局

  02

  8月開發投資增速有所放緩

  自前6月全國房地產開發投資額累計增速由負轉正以來,7月和8月累計投資增速繼續保持正向增長。1-8月份,全國房地產開發投資88454億元,同比增長4.6%,增速比1-7月份提高1.2個百分點。其中,住宅投資65454億元,增長5.3%,增速提高1.2個百分點。單月來看,8月全國房地產開發投資13129億元,同比增長11.77%。

  值得注意的是,8月全國房地產開發投資額累計同比增速及同比增速漲幅較7月分別下降0.3個百分點和3個百分點,開發投資額增速增長有所放緩。

  究其原因,主要是房企融資環境預期收緊下新開工與土地購置投資削減。中央提出房企融資「三條紅線」門檻後,8月房企房屋新開工同比增速較7月收窄8.9個百分點;土地成交價款累計同比增速回落1個百分點。預計,受新開工與土地購置投資消減影響下,後續開發投資額增速增長將逐漸趨平。

  圖:全國房地產開發投資額月度走勢(單位:億元)

  數據來源:國家統計局

  03

  一線城市房價同環比漲幅齊增

  從全國商品住宅銷售價格來看,各能級城市新房銷售價格環比漲幅顯著擴大,一線城市一二手住宅銷售價格環比均有所上揚。具體來看,一線城市新房、二手房銷售價格環比分別上漲0.6%和1.0%,漲幅分別擴大0.13個百分點和0.25個百分點。其中,廣州新房和二手房環比漲幅分別為0.9%和1.7%,領漲四大一線城市。

  二三線城市中瀋陽、西安、無錫、成都、惠州等新房房價環比漲幅顯著均上漲1%以上,其中惠州環比增1.9%漲幅最大。

  8月份,一線城市新房和二手住宅銷售價格同比漲幅有所擴大,漲幅比上月分別擴大0.3和1.2個百分點。二三線城市同比漲幅回落或與7月相同。

  圖:2018年1月以來70城及各能級城市

  新建商品住宅價格指數環比走勢

  數據來源:國家統計局

  圖:2018年1月以來70城及各能級城市

  二手商品住宅價格指數環比走勢

  數據來源:國家統計局

  04

  8月新開工面積縮水環比降12%

  從新開工面積來看,6月新開工面積曾創下20年來單月新高,7月超越了除6月以外過往兩年單月絕對量,而8月新開工體量大幅縮水。

  1-8月,房屋新開工面積139917萬平方米,下降3.6%,降幅收窄0.9個百分點。單月來看,8月房屋新開工面積僅19885萬平方米,環比下降11.6%,同比增速也降至2.41%。

  究其原因,主要房企基於後續融資收緊的預期,對項目新開工進度與建安投資均有所放緩;次因則是由於疫情所致上半年全國土地購置面積較小,前5月同比下降8.1%。經歷6月、7月新開工面積激增後,8月體量回落也在情理之中。

  圖:房地產開發企業

  新開工面積月度走勢(單位:萬平方米)

  數據來源:國家統計局

  與此同時,由於核心地區優質地塊供應陸續減少,房企拿地熱情有所減弱,土地市場短期降溫,8月全國土地成交規模延續下滑,土地購置面積累計同比降幅連續2月擴大,且房企土地成交價款累計同比增速收窄1個百分點。

  從累計數據來看,前8月房地產開發企業土地購置面積11947萬平方米,同比下降2.4%,降幅比1-7月份擴大1.4個百分點。

  圖:全國房地產開發企業土地購置面積增速(單位:%)

  數據來源:國家統計局

  前8月數據表明,房地產市場自V型逆轉後,繼續發揮宏觀經濟穩定器和壓艙石的作用。雖然房地產行業回暖態勢比較明顯,但是總的來看,無論從投資額還是從銷售面積來看,仍然沒有回到正常的狀態,市場仍處於恢復階段。

  從開發投資的角度來看,受「三條紅線」等金融監管加強的影響,接下來房企對自身資金使用勢必要更加審慎,加上土地市場優質土地供應逐漸減少,預計後續房企將縮減建安投資與拿地幅度,全國房屋新開工面積與土地購置面積增速也將放緩。受土地購置、新開工、建安投資等影響,預計房地產開發投資額增速將逐漸趨平。

  商品房銷售方面,受東區地區核心城市新房銷售量價齊升的帶動,全國市場強力恢復,從當前1-8月全國商品房銷售面積與金額增速情況來看,2020年全年銷售面積有望再創新高。而針對恢復相對較慢的中部、東北部地區,要謹防市場下行期部分城市間市場分化進一步加劇的可能。