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香港豪宅市場「冰火兩重天」

  原標題:香 港豪宅市場「冰火兩重天」

  特約撰稿 朱麗娜 香 港報導

  儘管香 港疫情仍未逆轉,但一度沉寂的超級豪宅市場又開始活躍了。

  香 港美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,截至9月7日的第三季度數據顯示,共錄得72宗成交價達5000萬港元以上的一手超級豪宅,甚至超越了第二季度的70宗,而逾億港元成交亦有16宗,較上一季度17宗,僅減少1宗。

  以傳統超級豪宅區山頂南區為例,今年8月約9宗買賣,成交量環比持平,但成交金額卻高達44億港元,相比7月大幅飆升約5.6倍,其中超過1億港元的成交亦明顯增多。在短短一個月內,該區共錄得約5宗逾億港元的超級豪宅交易,包括香島道40號洋房以2.85億港元成交,深水灣徑8號以1.796億港元成交,以及貝璐道裕熙園洋房的2億港元成交。

  二手超級豪宅同樣受市場青睞。數據顯示,超過5000萬港元的二手住宅註冊量,由今年首季的34宗大幅回升至第二季的56宗,而截至9月7日的第三季亦已達到56宗。超過1億港元的超級市場二手交投亦回暖,同期內錄得9宗,與第二季持平。

  「香 港土地供應緊張問題嚴重,供應短缺,優質豪宅是稀缺商品,『賣一間少一間』,隨著疫情緩和,內地及香 港有機會恢復通關,預計受惠國內資金南下,第四季過億港元的豪宅表現將進一步復甦。預計第四季度逾億港元豪宅新盤銷售量有望增至30宗,而逾億元的二手豪宅亦有機會達到15宗,跑贏大市。」美聯物業住宅部行政總裁布少明向21世紀經濟報導記者表示。

  香 港房地產顧問服務公司萊坊9月10日發佈《亞太區物業價值走勢報告》,追蹤了亞太區22個市場的物業價格走勢,發現在新冠肺炎疫情下,今年上半年亞太區約60%物業價值有所下調。但其中豪宅的抗跌力較強,約60%的豪宅樓價保持穩定或上升。儘管香 港面臨經濟衰退、失業率高企,但受惠於購買力仍然存在,香 港樓價僅較2019年高位微跌4%。

  泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚坦言:「高端豪宅一向有市場,市場好的時候,業主放售的比較少,現在市況不太明朗,反而放售增加了,也促成了更多成交案例。」

  張翹楚向21世紀經濟報導記者透露,近年來,香 港豪宅市場的目標客戶可謂「涇渭分明」,「一般太平山山頂或者半山的超級豪宅大部分買家都是內地富豪,而東半山、南半山的分層單位則以香 港本地買家為主。」

  低價豪宅劈價潮

  然而,相比之下,5000萬港元以下的低價豪宅市場卻頻頻湧現拋售劈價潮。香 港新民黨主席、前保安局主席葉劉淑儀近日在社交媒體發文,她到風景怡人的山頂寶雲道散步,卻見到登山步道出現一個奇景,在沿途的燈柱、欄杆、涼亭上貼滿了售屋廣告,並且全部都是豪宅放盤,大都位於山頂、深灣、淺水灣等傳統豪宅地段,很多廣告甚至列明「急售」「割價」。

  據了解,一個位於港島東半山的東山台的三房單位連兩個車位,售價為1550萬港元,而位於舊山頂道的一個實用面積為625平方英尺的豪宅,業主將售價則由原來的1550萬港元降至1490萬港元。

  「這些低價位的豪宅目標客戶主要是一些換樓客,但目前的市況及經濟不明朗的情況下,許多中產家庭換樓的意願不高。相比之下,能購買5000萬港元以上的超級豪宅的大部分都是富豪,他們購買這類物業主要是用於投資或者財富配置,少部分用於自住。」萊坊執行董事林浩文向21世紀經濟報導記者表示。

  他指出,超級豪宅成交增多的另一個原因是「部分豪宅業主目前的議價空間較大,大約有10%-15%,因此成交價比較優惠。」

  據香 港北角區豪宅代理向21世紀經濟報導記者透露,一個位於北角的柏蔚山實用面積912平方英尺的豪宅單位,買家於2018年以2861.2萬港元一手買入,但近日因無力還貸被銀行接管放售,今年7月以2160萬港元賣出,單價(平方英尺)僅為23710港元,比兩年前買入價格大跌701.2萬港元,跌幅達25%。

  該代理表示,上述豪宅的業主曾於兩年前動用超過1億港元在香 港掃入多個新盤豪宅單位,但目前已有至少4個單位因無力還貸而被銀行接管,淪為所謂的「銀主盤」。

  根據香 港差餉物業估價署的數據顯示,截至今年7月底,實用面積1722平方英尺或以上的E類大戶型,租金回報率為1.8%,環比下跌0.1%,創有紀錄以來新低。林浩文透露,目前香 港豪宅的整體投資回報率約為2%-2.2%,低於普通住宅的2.2%-2.5%,商業寫字樓的回報率則可達到2.5%-3%。

  借鑒新加坡「組屋」模式

  過去十余年,香 港私人住宅價格直線飆升,而薪資則僅有小幅增長,高昂的樓價讓很多香 港市民「望樓興嘆」。近年香 港貧富懸殊問題持續惡化,房屋一直被視為民生問題的癥結所在,亦衍生出眾多的社會矛盾和衝突。

  調查機構Demographia最新發表的調查報告顯示,香 港連續10年成為樓價最難負擔城市榜首。截至去年第3季度數據顯示,香 港樓價中位數為704萬港元,而家庭收入中位數為33.8萬元。這意味著,普通香 港家庭為實現置業,需要不吃不喝長達20.8年。

  同時,由於遲遲未能解決土地供應問題,公營房屋供應嚴重短缺,導致針對中低收入家庭的俗稱「公屋」的廉租房輪候時間不斷延長。特區政府公佈的數據顯示,截至今年6月,公屋排隊名單有25.97萬宗申請,平均輪候時間為5.5年。據特區政府房委會資助房屋小組前任主席黃遠輝透露,相關數字滯後數年,有些家庭需要等待近10年才能獲安排滿意的公屋單位。

  香 港大學政治經濟學教授王於漸認為,要解決香 港的房屋問題,特區政府應參考新加坡「組屋」模式,推行「港人組屋」計劃是唯一出路,讓大多數香 港市民以可負擔的價格購買公營房屋單位,才能實現真正的全民共享。

  他指出,推行「港人組屋」計劃的第一步是全面重推優化版「租者置其屋」計劃,公屋居民可以半價購入正在租住的單位,只需支付5%或10%的首期,並減免居屋及租置計劃的出售補價。據推算,「港人組屋」計劃可讓近330萬的公屋及資助出售房屋居民受惠,將香 港的整體置業率由現時的不足50%,提升至70%以上。

  同樣作為小型高度開放經濟體的新加坡,自1964年開始推行「居者有其屋」計劃,鼓勵中低收入人士購買政府興建的組屋。目前,新加坡已經形成以政府組屋為主、私人住宅為輔的住房體系。早在2016年,新加坡已有高達82%的國民居住在組屋裡。

  王於漸研究房屋政策及提倡租置計劃長達30年之久。他向記者坦言,自1980年代至今,香 港私人住宅的價格升幅大於公營房屋,對於大部分香 港市民而言,房屋階梯開始出現「斷層」。王於漸認為,重建置業階梯,不應由壓低私營房屋價格入手,因有可能帶來許多經濟後遺症,引發金融風險甚至經濟衰退等。