財經 北京新浪網 1-8月商品房銷售額增速轉正 「三條紅線」影響隱現

1-8月商品房銷售額增速轉正 「三條紅線」影響隱現

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  9月15日,國家統計局發佈數據顯示,今年1-8月,全國房地產銷售額96943億元,同比增長1.6%,今年以來增速首次「轉正」。

  這得益於近幾個月來良好的市場走勢,5月到8月,全國房地產銷售面積和銷售額連續四個月同比增長。其中,8月的銷售額漲幅達到27%,銷售面積增長13.7%。

  房地產是從疫情中恢復最快的行業之一。在投資端,從今年6月開始,全國房地產投資累計增速就已「回正」。前8月的房地產投資增速升至4.6%,而同期的固定資產投資(不含農戶)增速為-0.3%。

  寬鬆的貨幣環境,對疫情壓抑的需求釋放形成刺激,被認為是市場回暖的主因,這也使得房地產業的多個指標向好。但近期以來,不少城市出台樓市調控政策,對投資需求進行抑制,以「三條紅線」為主的融資管理政策,也將給企業決策帶來影響。已經到來的「金九銀十」,似乎又將面臨一絲不確定性。

  多項樓市指標向好

  今年前8月,全國商品房銷售面積98486萬平方米,雖然同比下降3.3%。但與年初39.9%的降幅相比,已大幅收窄。

  由於價格提升,前8月全國房地產銷售額仍然增長了1.6%。根據國家統計局此前發佈的數據,今年二季度以來,全國70個大中城市的新房和二手房價格呈現整體上漲態勢。其中,東區地區的市場銷售恢復較快,也在一定程度上提升了整體交易均價。

  國家統計局新聞發言人付凌暉表示,近期房地產市場的回暖,有前期疫情中一些壓抑性需求釋放的因素,也有金融增加對實體經濟支持力度的原因,引導了市場利率下行,中長期利率有所降低,客觀上也降低一些購房者負擔,這也有利於整個房地產市場的恢復。

  但付凌暉也指出,「總的來看,無論投資還是銷售狀況來講,仍然處於比較低的水平,並沒有恢復到正常的狀態。」

  儘管如此,近幾個月來,一些區域市場仍然出現了過熱現象。在部分二三線城市,因供應不足、(一二手房)價格倒掛等原因,市場出現搶購現象,並推動部分城市房價過快上漲。

  8月26日,住房和城鄉建設部在北京召開部分城市房地產工作會商會,瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區)住房和城鄉建設廳負責人參加會商。根據統計局的數據,這些城市的房價漲幅相對較大。

  由於疫情發生後央行多次向市場釋放流動性,資金成本走低,今年上半年的融資環境相對寬鬆,加之銷售回暖帶來的利好,房企的資金狀況有所改善,今年1-8月份,房地產開發企業到位資金117092億元。

  但在土地市場上,房企仍然維持著謹慎的態度。今年前8月,房地產開發企業土地購置面積11947萬平方米,同比下降2.4%,降幅比1-7月份擴大1.4個百分點;土地成交價款7088億元,增長11.2%,增速回落1.0個百分點。

  由於多項指標走勢向好,8月的房地產開發景氣指數(簡稱「國房景氣指數」)為100.33,連續兩個月位於100點的合適景氣水平之上。

  「三條紅線」連鎖反應

  房地產市場保持平穩運行,還有賴於政策層面的及時調整。

  據貝殼研究院統計,7月以來,全國共44個省市61次推出房地產相關政策。其中,常州、瀋陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都共10城發佈了有關規範房地產市場發展的限售、限購政策,並提高貸款和房產轉賣門檻,防範市場過熱,進一步深入抑制投資需求。

  貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀經濟報導記者表示,這一輪操作對於全國其他城市也將起到警示作用,或將在一定程度上減緩成交量的恢復以及價格上漲的速度。

  但對於房企來說,真正的問題是對融資審慎管理帶來的一系列連鎖反應。

  8月20日,住建部和人民銀行召開重點房地產企業座談會,12家房地產企業負責人參加會議,形成了「重點房地產企業資金監測和融資管理規則」,即「三條紅線」:剔除預收款後的資產負債率大於70%、凈負債率大於100%、現金短債比小於1倍。根據房企的「踩線」情況,分為「紅、橙、黃、綠」四檔,相應實施差異化債務規模管理。

  21世紀經濟報導了解到,9月,這一措施已在部分房企中啟動試點,未來還將逐漸推廣至全行業。

  按照國泰君安的統計,上市房企中有超過四成位於紅檔和橙檔,這部分企業的去槓桿壓力較大。因此,通過降價促銷的方式回籠現金,應是不少企業的短期選擇。

  9月初,恆大啟動大範圍降價。雖然恆大有在「金九銀十」實施促銷的慣例,但此舉仍然引發了關於「去槓桿」的討論。北京某房企人士向21世紀經濟報導記者透露,出於衝擊年度業績的目的,公司通常會在四季度實施促銷,但今年可能會提前,因為「下半年融資環境明顯收緊了」。

  該人士認為,與往年相比,融資政策的變化使房企更有降價促銷的動力,但由於需求端也頗受政策影響,因此今年的「金九銀十」雖可期待,但也不會過於火爆。

  與此同時,企業的擴張步伐也有可能放緩。多位受訪者認為,將融資規模與負債率、現金流挂鉤,意味著藉助高槓桿進行快速擴張的時代將徹底終結。因此,未來的拿地和並購行為都將降溫。

  潘浩指出,新政將可能帶來一系列的連鎖反應,並影響未來房地產的數據表現。在銷售端,房企出貨意願依然強烈,成交量有望繼續提升,但價格會保持穩定;在融資端,政策的收緊將使得房企的到位資金增速有所放緩;在投資端,房地產開發投資增速、新開工面積增速以及土地購置面積增速或將持續放緩或下行。

  (作者:張敏 編輯:張星)