財經 北京新浪網 解局 | 綠地入股協信遠創的四年之癢

解局 | 綠地入股協信遠創的四年之癢

來源:觀點

這是一艘開不動的船。

觀點地產網投資並非易事,有些人一飛衝天,有些人暗無天日,中間還有不上不下的那麼一檔,要熬上那麼幾年,幾年過去,可能是媳婦熬成婆,也可能是江河日下。

緩慢地變化,未知的未來,身在其中,心情肯定是七上八下,時時刻刻琢磨著是應該繼續等待,還是應該抽身離去。

綠地應該是不想等了。

據報導,綠地控股集團有限公司將其所持有的重慶協信遠創實業有限公司約5.33億股權出質,出質股權占其所持股比例100%,占協信遠創股權比例19.99%,質權人廣西壯族自治區人民政府國有資產監督管理委員會。

綠地近期與廣西關係火熱,簽了《全面深化戰略合作協議》,綠地擬重點圍繞六大領域,全面加大在廣西的投資;參與了廣西建工的混改,綠地實現對這家廣西國企的控股。廣西國資委成為綠地的新夥伴,也就沒有什麼疑問。

只是,看似簡單的質押股權融資的背後,包含著的是綠地對融資手段多元化的積極探索,也是其對這筆投資多年無有效進展的無奈。

在綠地投資協信遠創第四個年頭,也就是2020年,整個房地產行業遇上了新冠疫情,近期更是「三條紅線」壓身,每一家房企都如履薄冰,資金成為了最大的問題。綠地槓桿本身就高,而將這手上拿了多年卻毫無起色的股權利用一下,也無可厚非。

綠地、協信小記

綠地今年的資金壓力很大。

在綠地半年報中,其將加強資金工作擺在了綜合管理的第一位,提出堅持「現金為王」,增收節支,加強現金流管理。加大融資工作力度,多渠道籌措資金。推進逾期應收款催收清欠。

數據顯示,在2020年上半年,綠地經營活動產生的現金流量凈額僅有41.34億元,與去年同期的81.47億元相比,減少49.26%。而在一季度,這一數字是流出79.91億元,與去年同期相比減少471.13%。

日常經營現金流不給力,自然就得找找融資渠道了,股權融資算是其中一個選擇。但實際上,綠地給協信遠創的期望,也許並不只是這一點點。

時間回到2016年末,綠地控股對外披露,其與重慶協信遠創房地產的母公司漢威重慶房地產開發(香 港)有限公司簽署協議,前者擬通過股權轉讓及增資的方式最終持有協信遠創40%股權。

在交易和重組完成後,綠地擬將部分商業和產業地產運營業務委託協信遠創進行管理。協信遠創未來的規劃是要成為商業和產業地產營運管理領域的標杆企業,並探索輕資產戰略,推動實現公眾化。

綠地對協信遠創寄予了厚望,推動實現公眾化的表述雖然委婉,但與資本市場對接的心,是昭然若揭。

協信嘗試過走資本市場的路徑。2015年,吳旭曾表示力爭協信地產實現2016年底前上市,最遲定在2020年,至今無果。

最接近的一次,是入主獅頭股份,事情發生在與綠地對接之後。

在2017年7月,協信收購獅頭股份大股東蘇州海融天100%股權,後通過旗下公司,以集中競價交易、大宗交易、協議轉讓等方式坐穩獅頭股份控股股東及實際控制人「寶座」。

爾後,協信決定將旗下物業公司天驕愛生活與獅頭股份重組,卻也因多方因素導致協信於2018年4月按下了上市的暫停鍵。

無法上市,即意味著無法直接與資本市場對接,綠地手上股權的價值也就大打折扣。

再加上,在今年4月,協信地產已經與世界五百強企業新加坡豐隆集團旗下的城市發展有限公司簽署合作協議,後者以現金入股的形式,正式成為協信遠創的大股東。而綠地則成為持股19.9%的第三大股東。

開不動的船

綠地應該是等不下去了。

投資的平台引入了新的投資者,將綠地擠到第三大股東的位置,並且是因為資金鏈問題才引入的戰投,作為持股方,綠地是否產生虧損?是投資者們關心的。

綠地財務部副總經理吳正奎表示投資協信遠創未發生虧損,但不可否認的事實是,這家企業的發展也可謂止步不前。

在綠地入股後,即2016年至2020年期間,協信遠創在前三年業績每況愈下。在2016年至2018年,分別實現營收119.24億元、94.53億元與91.47億元。直到2019年,協信遠創才恢復到2016年的水平,實現營業收入121.81億元。

跨入2020年,新冠疫情的黑天鵝給到協信遠創當頭一棒。

據觀點地產新媒體了解,協信遠創2020年上半年度營業收入為20.57億元,較上年同期下降46.08%;凈利潤為虧損12.57億元,較上年同期下降793.80%。

協信遠創稱這是受疫情期間停工影響,天驕公園、星瀾匯、星麓原等項目竣工交付延遲導致收入成本結轉規模減少,同時因停工期間財務費用未做資本化處理,計入財務費用的利息支出增加所致。

但值得注意的是,作為最主要的收入來源——房產銷售板塊,協信遠創毛利率僅剛剛超過兩位數,這是遠遠落後於行業水平的。數據顯示,期內,其房產銷售板塊收入為17.23億元,毛利率11.39%。

並且,在2016年至2019年四年間,協信遠創每年的凈利潤都達不到雙位數,分別為7.37億元、1.8億元、8.02億元以及9.5億元。2020年上半年僅半年時間,卻虧損了12.57億元。

這是一艘開不動的船。

換個角度來說,截至2020年上半年末,協信遠創的歸屬於母公司股東的凈資產為147.64億元。豐隆集團以43.9億元獲得了這部分凈資產的60%,即獲得約88.58億元的凈資產。簡單換算一下,大概折讓了五成,也即意味著,綠地19.9%的股權,對應的市價是14.77億元。

另一方面,綠地當初入股協信,用49.666億元換來了40%股權,當年協信遠創最近一期財報的歸屬於母公司股東的凈資產是123.11億元,以這個為參考,交易價格可謂幾乎沒有折讓。

而據綠地半年報顯示,目前其對協信遠創的投資餘額是24.82億元。或許可以理解為,就算加上近年分紅,投資協信遠創會正如吳正奎所言,沒有虧損,但綠地也沒有賺到什麼甜頭。