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密集發債 寶能地產要有大動作?

  來源:環球老虎財經app

  距離震驚資本市場的寶萬之爭已過去近5年,寶能一直沒有忘記自己的地產帝國夢想。姚振華早前表示寶能地產要在2022年之前實現上市和進入行業前八的目標。然而距離這一目標的時間越來越近了,近期甚少涉足債市的寶能系又開始大舉發債了,似乎是要發力地產業務,為上市做最後的衝刺。

  一向較少涉足債市的寶能系,近期卻頻繁發債,引發市場關注。

  9月4日,據深交所信息顯示,深圳市鉅盛華股份有限公司2020年非公開發行可交換公司債券狀態更新為「已受理」。該債券品種為私募,擬發行金額8億元。

  上一次寶能密集發債,還是在寶萬之爭時,近期,寶能又開始大舉發債,或許是在為寶能地產準備新的「彈藥」。

  此前姚振華掌舵的寶能系舉牌「地產一哥」萬科,一路高歌猛進大舉增持,財務投資的矛頭突然調轉,直指萬科控制權。雖然最終因為國資干預沒能上位,但依然阻擋不了姚振華打造地產帝國的野心。近年來,大手筆布局新能源汽車,也被外界質疑為「圈地造車」。

  值得注意的是,姚振華曾喊出寶能地產最晚2022年上市的承諾和規模做到行業前八的目標。然而目前寶能地產排名還在百名開外,距離這一目標還剩兩年的時間。寶能地產需要加快前進的步伐。

  密集發債

  其實這不是寶能系今年第一次發債,早前7月27日,深圳市鉅盛華股份有限公司有兩筆債券獲得受理。

  據上交所信息披露顯示,深圳市鉅盛華股份有限公司2020年面向專業投資者非公開發行短期公司債券項目狀態更新為「已受理」。該債券品種為私募,擬發行金額20億元,發行人為深圳市鉅盛華股份有限公司,承銷商/管理人為安信證券股份有限公司,中泰證券股份有限公司。

  同時,鉅盛華2020年面向專業投資者非公開發行金額50億元債券項目狀態也更新為「已受理」。該債券品種為私募,承銷商/管理人為中泰證券股份有限公司。

  此外6月11日,鉅盛華旗下深業物流公開發行2020年公司債券(第一期)已成功發行,募集資金23億元,票面利率為7.5%。起息日為2020年6月11日。

  據Wind數據顯示,深業物流自2019年底來連續發行了六期債券,合計金額為100億元,其中五期債券的票面利率多為7.5%,一期為7%。

  從滬深交易所信息來看,深業物流上一次發債獲批通過還需要追溯到2016年6月。但由於當時鉅盛華舉牌萬科,這一發債並未獲得監管通過。

  嗷嗷待哺的地產項目

  寶能大舉發債的背後,是近年來寶能以「圈地造車「為名拿下的大量項目急需資金投入開發建設。

  據悉,寶能依靠「新能源項目」從全國拿到了上萬畝土地,分別是杭州的3000畝、昆明的6318畝、廣州的4935畝以及西安的2090畝土地。同期獲取的文旅產業小鎮項目也超過了萬畝規模。

  事實上,寶能「新能源項目」落地之後,都會有配套的房地產、旅遊、倉儲物流項目落地。

  走在哪裡跟到哪裡的寶能地產,讓寶能造車更披上疑雲。

  2018年6月寶能汽車、寶能弘石置業以過5億的價格摘得秦漢新城2090畝土地,除了工業工地之外,還有商業用地。

  而寶能近期收購的長安PSA,現有整車、研發和物流三塊土地,均為工業用地,總共約137萬平方米。

  其中,整車土地面積99.61萬平方米,現已建成建築面積55.81萬平方米,剩餘計容積率建築面積73.68萬平方米;研發中心土地面積30萬平方米,現已建成建築面積4.7萬平方米,剩餘計容積率建築面積20.8萬平方米;物流土地面積70萬平方米,未進行建設。

  而這些以「新能源項目」拿下的土地,往往都是商業地產項目開發先行。例如,依靠寶能汽車項目拿地的寶能健康城項目,項目早已經開始動工,這個集精品酒店、汽車展廳、特色商業街、私人會所、主題民宿等多元業態於一體的領先型商業綜合體,已經在速度上超越了寶能「新能源項目」。

  根據寶能的規劃,這些地塊開發的地產項目,最終要裝進寶能地產板塊,並實現千億銷售目標,在2022年之前實現上市。對這些項目的開發投資所需資金動輒就是上百億,每個項目都是嗷嗷待哺。

  此外,由於疫情影響,寶能旗下寶新置地上半年業績出現了虧損。寶新置地發佈的2020中期業績顯示,截至2020年6月30日,期內該公司實現營業額約22.36億港元,凈虧損2.66億港元,去年同期則為純利3769萬港元。

  地產板塊上市成為寶能系目標

  一直以來,寶能系的版圖有兩條脈絡,一條是姚振華掌管的寶能投資,另一條是姚建輝的寶能控股,寶能地產是寶能控股地產業務的主要載體。

  寶能一直都有一個打造國內地產帝國的野心。這也是早前不惜高槓桿要拿下萬科控股權的原因。根據姚振華早前設立的目標和規劃,寶能地產板塊的上市時間不遲於2022年,規模做到行業前八,利潤超過400億元,公司估值5000-7000億元。

  雖然寶能深耕地產三十多年,但其規模長期徘徊在中下游。2018年其銷售業績僅為66.6億元,位列179名;2019年銷售額上升為84.9億元,但也僅位列克而瑞銷售榜第173名。而這與姚振華心中的2020夢想差距太遠。

  距離目標的時間越來越近,寶能地產開始加速前行。

  此前,寶能系旗下的地產板塊資本平台寶新置地(00299.HK)和寶新金融(01282.HK),頻繁進行項目收購和挪騰,疑似在為寶能地產的整體上市做準備。

  據媒體報導,寶新置地和寶新金融此前多次將姚建輝掌管的寶能地產旗下乾淨、優質項目收購過來。2018年,寶新置地以4.21億元收購寶能城有限公司,獲得在深圳南山的56套住宅。而寶新金融此前則以17.2億元及6.6億元的價格收購贛州寶能城及贛州寶能太古城。

  2019年9月20日,寶新金融和寶新置地發佈聯合公告,寶新金融及寶新置地相關附屬公司已與寶能地產就收購事項訂立買賣協議,擬以3億元的代價收購後者全資附屬公司寶能恆創100%股權。據悉,相關資產的評估值為3.05億元。完成後,寶新金融及寶新置地各自間接持有目標公司及其附屬公司的全部股權,且目標集團的賬目則綜合入賬至寶新金融及寶新置地各自的財務報表。

  據了解,寶能恆創的主要資產是位於廣西南寧的兩個綜合體項目,一個是南寧五象新區環球金融中心綜合發展項目,包括辦公室、酒店、公寓、商業設施及停車位,土地面積約6.67萬平方米,許可建面約85.3萬平;另一個項目是南寧五象湖1號綜合發展項目,包括辦公室、住宅、商業設施及停車位,地盤面積約12.7萬平方米,許可建面約78.8萬平方米。據披露,兩個項目分別將於2021年中旬、2022年上半年內落成。

  根據財報顯示,寶新置地2019年度營業額為97.68億港元,同比增長421.2%;毛利為17.45億港元,同比增長1325.3%;歸母凈利潤為3.86億港元,同比增長274.1%。公告顯示,2019年公司物業銷售額增加312.2%,佔總營業額44.8%,但主要緣於去年年底收購了寶能恆創,南寧項目集團、汕頭潮陽項目以及長沙項目的銷售增加所致。可以看出,寶能正在以「螞蟻搬家」的方法,將地產業務轉移至寶新置地旗下。

  值得注意的是,據媒體報導,「寶能系」地產板塊計劃引入300億元戰略投資,而作為條件「寶能系」承諾最晚將於2019年底向審理機構遞交上市材料,並於2020年-2022年完成地產板塊上市,如果在2022年前還未完成上市,投資者可獲得每年12%的投資收益。