財經 北京新浪網 灣區地產「四小虎」橫評 千億時代誰主沉浮?

灣區地產「四小虎」橫評 千億時代誰主沉浮?

  灣區地產「四小虎」橫評,千億時代誰主沉浮?

  來源: 市值風雲 

  作者 | 國勝

  流程編輯 | 小白

  「

  未來,隨著後來者居上,各家房企把握戰略機遇的能力不同,大灣區房企的競爭與排名勢必也會迎來一番新的局面。

  」

  2020年上半年,突如其來的疫情給各行各業都帶來不小的衝擊,房地產自然也不例外。房地產行業在施工、銷售等各個環節人際互動都比較複雜,稱得上是深受影響。

  疫情下,各家房企紛紛打出「線上賣房」、「打折賣房」等促銷方式,以期快速迴流資金,應對疫情的影響。

  萬幸,得益於國家優秀的管控效率,目前我們的疫情已經基本控制住,各家房企的銷售中心和工地也已復工復產。

  作為大灣區發展的碼字狗一枚,風雲君自然也很關心灣區房企的數據,比如中國奧園(03883.HK)、富力地產(02777.HK),雅居樂(03383.HK)和龍光集團(03380.HK)等等。

  值得一提的是,中國奧園2019年是首次躋身中國千億房企大家庭,2020年上半年是奧園邁入後千億時代的第一步,疫情下又有何表現呢?下面我們一起來看看。

  一、上半年地產行業簡況

  1-7月份,全國房地產開發投資7.5萬億元,同比增長3.4%,增長主要得益於6、7月份的持續發力。

  其中,住宅投資5.6萬億元,同比增長4.1%。

  (來源:國家統計局)

  1-7月間,商品房銷售面積為8.4億平方米,同比下滑5.8%,同樣因為近2個月的持續發力,總體降幅也呈現大幅收窄態勢。

  對應商品房銷售額總計8.1萬億元,同比下滑2.1%,降幅大幅收窄。其中,住宅銷售額增長0.4%,已經基本和去年持平,下降的主因是辦公樓銷售額大降22.2%。

  (來源:國家統計局)

  房地產市場走弱,各大房企自然都是「家家有本難念的經」。身為大灣區的一枚搬磚狗,風雲君心心念念的更多還是當地的開發和建設企業。

  今天,我們就挑選同為大灣區發跡,銷售規模在千億上下的四家房企進行對比,看看各家的成色如何。

  二、商品房銷售速度逐漸恢復

  1、月度銷售額增速不斷擴大

  首先,我們先來對比一下四家公司的銷售規模。

  2020年上半年,中國奧園實現合約銷售金額總計508.7億元,與去年基本持平,前八月銷售712.8億,同比增長5%。

  與上年同期相比下滑最嚴重的是富力地產,前六個月共實現合約銷售金額為510.6億元,同比下滑15.2%。

  在四家公司中,龍光集團實現了逆勢增長,上半年實現合約銷售金額為463.5億元,同比增長12.1%。

  (來源:上市公司公告)

  再來對比一下過去五年四家公司的發展歷史,富力地產和雅居樂的銷售規模都在2018年突破千億。緊隨其後,中國奧園的銷售規模也在2019年突破千億。

  2019年,龍光集團實現全年銷售為915億元,距離千億規模只有一步之遙。

  在2015年的時候,中國奧園的合約銷售金額最低,為151.7億元。但是在2015-2019年間,奧園的年化復合增速最高,達到67%。

  同一時期,富力地產、龍光集團和雅居樂的年化復合增速分別為26.2%、45.3%和27.8%。

  上半年對於絕大多數的房企來說,日子都過得不舒坦。為了完成全年的業績目標,下半年肯定要鉚足了勁,擼起袖子加油干。

  目前,不少房企都公佈了自己7月和8月的銷售數據,我們就通過這兩個月的同比增速來對比一下四家公司下半年的銷售力度。

  從7-8月的銷售增速來看,中國奧園的同比增速最快,在這兩個月間分別為43.0%和41.0%。其次是雅居樂的49.2%和17.8%。

  龍光集團7月份的同比增速為20.2%,8月份為64.0%,月度銷售呈現加速態勢。

  相比之下,富力地產在7-8月的同比增速則相對較慢,分別僅為2.0%和3.1%。

  (來源:上市公司公告)

  2、合約銷售地區分佈

  當然,除了銷售金額之外,銷售的地區分佈也應當是我們關注的一個點。

  就中國奧園而言,上半年合約銷售金額最大的地區是中西區核心區,佔比為37%,其次是華東區域31%和華南區域25%。

  一方面是因為今年上半年中西區和華東區域的可售貨值較大,另一方面則是疫情受控後華東區、中西區地區恢復的速度較快。奧園全國化布局的效果已經逐漸顯現。

  (來源:中國奧園2020年半年報)

  相比之下,龍光集團則是重倉華南地區。上半年銷售額中60.1%位於大灣區,排名第二的是西南城市群為22.3%,排名第三的是長三角都市圈為3.7%。

  (來源:龍光集團2020年上半年年報)

  另外,雅居樂在半年報中表示,上半年的合約銷售如果按照銷售面積分佈的話,華南區域佔比為33%,其中大灣區佔比為24.1%,依舊是核心區域。

  相比之下,雖然富力地產的總部在廣州,與上述三家公司一樣都是從大灣區走出去的房企公司,但是上半年銷售金額地區分佈前三分別為華東地區、華北地區和西北地區。

  (來源:富力地產2020年上半年年報)

  三、各大房企紛紛放緩拿地速度

  1、上半年新增土儲對比

  上半年,土地市場成交呈現量縮價漲的態勢,不少房企公司都放緩了拿地的速度。從下圖中可以看到,1-3月份全國300城的土地成交量明顯收縮,4-6月份則略有回升。

  (來源:克而瑞研究)

  下方列式了四家公司上半年新增土儲面積及同比變化,可以看出來各家公司都有不同程度的下降。

  (來源:上市公司公告)

  其中,下降最明顯的是富力地產,上半年新增土儲面積為243萬平方米,同比下降63%。

  其次是龍光集團和雅居樂,分別同比下降29.0%和45.8%。

  奧園相對最為積極,上半年新增土儲面積為695萬平方米,同比僅下降4.3%,在逆市之下,依舊保持穩健擴張,可見其規模野望和背後的資金實力。

  在風雲君看來,中國奧園與這幾家公司新增土儲差別最大的主要原因,是因為獲取土地儲備的方式有所不同,中國奧園上半年開拓了資產包拿地的新模式。

  2020年上半年,公司新增項目44個,新增可開發建築面積為695萬平方米,新增貨值超832億元,權益比為76%,上半年新增的平均土地成本為每平方米3812元。

  在上半年新增的項目中,按照建築面積劃分,奧園通過收並購方式(含資產包)取得的項目佔63%,招拍掛佔30%,城市更新及其他佔7%。

  2020年4月7日,公司發佈公告稱將以11.6億元收購京漢股份(000615.SZ)29.99%的股份,目前這筆交易已經完成。京漢股份擁有18個項目,可為奧園增加124萬平方米土儲。

  按照區域進行劃分,奧園上半年新增項目中32%位於中西區地區,31%位於華東地區,28%位於華南地區。另外,一二線及國際城市佔比60%,三四線城市佔比為40%。

  中國奧園目前的新增項目早已不再局限於華南地區,全國布局的框架已經完成搭建,之後要做的就是持續深耕城市群,進一步優化土地結構,提升一二線重點城市佔比。

  (來源:中國奧園2020年半年報)

  與奧園一樣,雅居樂的布局也逐漸向其他區域進行擴散,上半年新增的土地面積中珠三角和長三角的面積佔比分別為29%和25%。

  另外,隨著地產行業進入存量房時代,城市更新就變成了重要的土儲來源。

  就中國奧園來說,當前公司擁有超50個不同階段的城市更新項目,預計貢獻可售貨源約6587億元,其中粵港澳大灣區佔比95%。

  富力地產的城市更新項目中,54%位於粵港澳大灣區。上半年,轉化了3個項目,新增建築面積129萬平方米,新增可售貨源460億元。

  另外,龍光集團目前的城市更新項目布局11個城市,貨值超過4500億元,其中94%在大灣區。

  可以看出來,奧園和龍光集團的城市更新絕大多數都在大灣區,富力地產的城市更新項目中大灣區佔比也不小。各大房企都在有計劃地通過城市更新項目獲取優質的土地資源。

  2、現有土儲區域分佈

  截止6月底,奧園土地儲備總建築面積為4874萬平方米,權益佔比為78%,分佈在90個境內外城市,總貨值為5015億元。將城市更新項目計入之後,總貨值達到11602億元,滿足未來4-5年的發展。

  不計城市更新項目,公司華南區域土地儲備佔比為38%,中西區核心區佔比為25%,華東區域佔比為20%,環渤海區域佔比為12%。

  (來源:中國奧園2020年半年報)

  相比之下,截止6月底,龍光集團擁有土儲建面約3920萬平方米,其中現有土儲中58.8%在大灣區。第二大區域是西南城市群,佔比為26.4%。

  (來源:龍光集團2020年半年報)

  另外,雅居樂則擁有總土儲建面5303萬平方米,權益土儲達4195萬平方米。在粵港澳大灣區土地儲備達1311萬平方米,佔總建面24.7%。在長三角地區的土地儲備達708萬平方米,佔總建面13.3%。

  (來源:雅居樂2020年半年報)

  三家公司的現有土地儲備均在4000萬平方米左右,存量充沛。其中,奧園和雅居樂的土儲分布區域相對均衡,而龍光的華南區域佔比則略高。

  在中國奧園的現有土地儲備中,如果不含城市更新項目的話,一二線與國際城市佔比為54%,三四線城市佔比為46%。

  按貨值計算,將城市更新項目計入在內的話,一二線與國際城市佔比為77%,三四線城市佔比為23%,可見一二線城市佔比較高。

  當前奧園土地儲備的樓麵價為每平方米2727元,與預計售價10290元價差明顯,也意味著在手資產的盈利性和安全性比較高。

  這個樓麵價與預計售價的比例與2019年一樣,保持適當的利潤空間,使得公司能夠在戰略上保持靈活性。

  四、 營收及財務表現分析

  看完了銷售規模和土地儲備情況,我們再來對比一下四家公司的營收及財務表現。

  2020年上半年,中國奧園實現營業收入282.4億元,同比增長19.0%。

  同期,富力地產、龍光集團和雅居樂的營收規模分別為335.9億元、310.3億元和335.3億元,營收增速分別為-4.2%、14.9%和23.7%。

  從營收增速來看,中國奧園在2017-2019年間的增速最快。2015年至2019年間的營業收入年化復合增速,中國奧園最快為51.6%,其次是龍光集團為40.9%。富力地產和雅居樂分別為19.7%和8.8%。

  與同行相比,中國奧園的營業增速相對有優勢,並且截止6月末,奧園已簽約未確認的合約銷售金額約1800億元,將於未來2年逐步確認,盈利持續性較強。

  最後來看下四家房企的財務狀況。

  全球宏觀環境下行,以及房企融資空間的不斷收緊,都加大了房企公司對於流動性的追求。近日,有傳言住建部和央行召開了重點房企座談會,並發佈了房企融資的「三條紅線」。

  儘管「三條紅線」從未正式官宣,但也未嘗不可作為我們分析地產公司槓桿水平的關鍵指標。

  總的來看,除富力三條紅線全部踩線的歸入紅檔外,奧園、雅居樂和龍光均屬於踩中一條線的黃檔,財務總體穩健。

  首先,從半年報數據看,這四家公司2020上半年的經調整負債率均高於紅線的70%。

  其次,我們再來看一下凈負債率水平。

  從下圖中可以看到,富力地產的凈負債率遠高於其他三家公司,並且遠高於紅線的100%。雖然富力地產的凈負債率在2020年上半年有所改善,但依舊高達176.7%。

  其他三家公司的凈負債率均低於100%,保持在一個健康水平。

  三條紅線中的最後一項就是現金短債比,在這項指標中,中國奧園最高為1.46,說明安全邊際最高。

  排名第二的是龍光集團為1.35,然後是雅居樂為1.15。富力地產的現金短債比則為0.48,低於紅線的1.0。

  綜合三項指標來看,中國奧園的經調整負債率相對較高,並且高出紅線水平。但是凈負債率和現金短債比都在安全區域之內。

  另外,截止上半年末,奧園擁有現金總計694.4億元,其中包括現金及銀行存款530.3億元、結構性存款7.5億元以及受限制銀行存款156.7億元。

  另外,奧園目前還有尚未使用的銀行授信額度943億元,短期債務償付壓力並不大。

  截止上半年末,奧園借貸的平均利率為7.5%,最近三年維持穩定。

  最後值得一提的是,奧園在4、5月分別獲得標普及穆迪確認信貸評級及「正面」評級展望,三大國際評級機構一致給予「正面」評級展望。另外,境內信貸評級獲聯合信用評為中國最高信用等級「AAA」。

  評級機構的正面評價,有助於奧園進一步拓寬融資渠道,獲得資本市場的支持。

  結語

  隨著疫情帶來的影響逐漸減弱,中國房地產市場持續復甦,四家房企的月度銷售也不斷恢復增長勢頭,其中奧園和龍光的增速明顯,富力和雅居樂則略顯疲態。

  值得關注的是,年內奧園不僅持續發揮收並購的傳統優勢,還開拓了資產包拿地的新模式,多渠道增厚了土地儲備。龍光也在逐步走出華南,布局全國。

  未來,隨著後來者居上,各家房企把握戰略機遇的能力不同,大灣區房企的競爭與排名勢必也會迎來一番新的局面。