財經 北京新浪網 [CFO成績單]華潤置地拿地成本大增 投入資本回報率有待提高

[CFO成績單]華潤置地拿地成本大增 投入資本回報率有待提高

  新浪財經房產|大眼樓管

  近日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉,規則主要以「三條紅線」為標準。

  而房地產開發作為高槓桿、資本密集型行業,CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素,工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理,考評各房企經營成色,為CFO工作成績打分。

  截止今年上半年的財務數據,華潤置地及CFO郭世清整體的財務成績得分85分,整體表現相對較好。在華潤置地2019年經歷高端頻繁變動後,郭世清接任首席財務官,在承前啟後的工作中,華潤置地依然保持著相對領先的財務優勢。

  首先,從債務規模及結構來看。

  據Wind數據顯示(下同),今年上半年,華潤置地的短期債務達到413.98億元,長期債務達1230.97億元,總債務規模相較於去年同期增長2.12%,增速並不算快,其中的短期債務佔比達到25.17%的較為合理的水平。

  而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達609.28億元,超過6百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額,現金短債比為1.47,短期無明顯的償債壓力。在現金短債比這一指標方面,華潤置地是好於此前「重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線」關於現金短債比為1的紅線。

  其次,從房企槓桿率方面來看。

  華潤置地的資產負債率為72.35%,而在剔除2554.8億元合約負債及預收款後,其資產負債率僅為59.73%,大幅低於70%的紅線。而在凈負債率方面,今年上半年僅有45.93%的水平,也大幅低於100%的紅線。

  華潤置地上半年的財務數據均好於此前市場熱議的三條紅線,高槓桿率的風險較小。此外,Wind數據顯示,公司當前的永續債規模為0,經過調整永續債後的資產負債率為72.35%,沒有變化。

  再次,從或有的隱性債務方面來看。

  對於部分房企通過合作拿地,其背後可能隱含著部分「明股實債」的或有債務情況,可以從少數股權佔總股權比重、對合聯營企業投資佔總資產比重等方面,從側面定性了解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益佔比,與2年前少數股東權益佔比,進行比較,權益比與收益比的差別,可大致判斷「明股實債」的可能性大小。

  今年上半年,華潤置地的少數股東權益佔比達到20.89%的水平,並不算高。上半年少數股東損益達到14.72億元,占凈利潤115.42億元的12.75%。明顯低於2018年中的少數股東權益佔比19.23%,少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比,為0.66。

  此外,華潤置地賬面對合、聯營公司的股權投資分別為280.3億元、165.55億元,合計445.85億元,佔總資產的5.47%。

  而從債務對於利潤表的影響來看。

  平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現,能夠綜合的反應CFO的工作成果。華潤置地的平均融資成本較低,達到4.26%,相應的以利息支出為代表的財務費用也相對合理。上半年華潤置地的財務費用率達到1.26%的水平,此外報告期內利息支出37.76億元,其中資本化利息32.12億元,資本化比例達到85.06%的水平。

  不過,由於較低槓桿率等緣故,華潤置地上半年的盈利能力表現一般,加權ROE僅為6.56%,在行業處於中游水平。

  最後,從量入為出的拿地政策來看。

  華潤置地的土儲建面達到6064萬平方米,相較於2019年1324.8萬平方米的銷售面積來說,可以滿足未來4年左右的銷售,土儲相對合理。其中處於一二線城市的土地儲備佔比達到83%。

  此外,今年上半年受疫情影響,房企之間土地政策出現了明顯的分化。華潤置地上半年的拿地均價為11892.5元/平米,較2019年平均7050元/平米的拿地成本明顯上升,銷售均價為17532元/平米,地價與房價之比為0.68,處在較高水平。此外值得注意的是,公司上半年的ROIC(投資回報率)僅有1.71%的低水平,這對於CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

  儘管面對三條紅線,華潤置地遊刃有餘,但疫情對於華潤置地的影響卻較大。華潤置地首席財務官郭世清在中期業績會上解釋稱,上半年疫情的影響使得公司投資物業評估增值下降,影響了歸屬於股東的凈利潤。面對上半年完成銷售額約1108.22億元,同比下滑約6%,郭世清稱公司有信心達成全年2620億元的銷售目標。    

  附註:房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

  對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效,可以分別從有息負債的規模及結構、房企槓桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

  其中,房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面,包含以下二級指標:

  有息負債規模增速;

  現金短債比;

  短債佔比。

  而在房企槓桿率方面,主要包括以下槓桿指標:

  資產負債率;

  剔除預收款後的資產負債率;

  凈負債率;

  永續債調整後的資產負債率。

  此外,房企還有包括明股實債等隱性債務,需要從以下指標加以定性觀察:

  少數股東權益佔比;

  對合聯營企業投資/總資產;

  少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比。

  在評測債務規模及槓桿後,債務對於利潤表的影響,主要從以下幾個方面進行評價:

  平均融資成本;

  財務費用率;

  利息資本化率;

  ROE;

  從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況,主要可以從以下幾個方面來進行比較:

  地價/房價;

  一二線土儲佔比;

  土儲去化周期;

  ROIC。

  針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重,對各房企CFO的工作成果進行打分,試圖為CFO更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素提供些許建議。