財經 北京新浪網 [CFO成績單]新城控股短債佔比37% 管有冬稱將拉長債務期限

[CFO成績單]新城控股短債佔比37% 管有冬稱將拉長債務期限

  新浪財經房產|大眼樓管

  近日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉,規則主要以「三條紅線」為標準。

  而房地產開發作為高槓桿、資本密集型行業,CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素,工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理,考評各房企經營成色,為CFO工作成績打分。

  截止今年上半年的財務數據,新城控股及CFO管有冬整體的財務成績得分80.5分,整體表現相對較好。管有冬畢業於同濟大學機械設計製造專業,曾任普華永道中天會計師事務所高級審計員,江蘇新城地產股份有限公司財務管理中心會計經理,現任新城控股財務負責人。

  首先,從債務規模及結構來看。

  據Wind數據顯示(下同),今年上半年,新城控股的短期債務達到293.3億元,長期債務達493.41億元,總債務規模相較於去年同期減少4.7%,債務規模得到有效控制,但其中的短期債務佔比達到37.28%的較高水平,債務結構有一定的改進空間。

  而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達649.95億元,超過6百億的資金儲備足以覆蓋公司短期債務的數額,現金短債比為2.22,短期無明顯償債壓力。在現金短債比這一指標方面,新城控股好於此前「重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線」中現金短債比為1的水平。

  其次,從房企槓桿率方面來看。

  新城控股的資產負債率為87.66%,而在剔除2291.12億元合約負債及預收款後,其資產負債率為77.47%,仍超過70%的紅線。而在凈負債率方面,今年上半年僅為21.86%的水平,大幅低於100%的紅線,這主要得益於新城在過去一年減少債務規模並留存更多資金的緣故。

  新城控股上半年的財務數據踩了1條紅線,高槓桿率的風險較小。此外,Wind數據顯示,公司當前的永續債規模為0,經過調整永續債後的資產負債率為87.66%,沒有變化。

  再次,從或有的隱性債務方面來看。

  對於部分房企通過合作拿地,其背後可能隱含著部分「明股實債」的或有債務情況,可以從少數股權佔總股權比重、對合聯營企業投資佔總資產比重等方面,從側面定性了解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益佔比,與2年前少數股東權益佔比,進行比較,權益比與收益比的差別,可大致判斷「明股實債」的可能性大小。

  今年上半年,新城控股的少數股東權益佔比達到39.77%的高水平,而上半年少數股東損益位6.45億元,占凈利潤38.49億元的16.76%。明顯低於2018年中的少數股東權益佔比25%,少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比,為0.67。

  此外,新城控股賬面對合、聯營公司的股權投資分別為90.78億元、131.7億元,合計222.48億元,佔總資產的4.39%,占凈資產的35.57%。

  而從債務對於利潤表的影響來看。

  平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現,能夠綜合的反應CFO的工作成果。新城控股的平均融資成本較高,達到6.85%,相應的以利息支出為代表的財務費用也較高。上半年新城控股的財務費用率達1.49%,此外報告期內利息支出99.89億元,其中資本化利息93.69億元,資本化比例達到93.79%的水平。

  不過,由於較多體外投資及少數股東權益等緣故,新城控股上半年的盈利能力表現尚可,加權ROE為8.15%,在行業處於中上游水平。

  最後,從量入為出的拿地政策來看。

  新城控股的土儲建面達到13700萬平方米,相較於2019年2432萬平方米的銷售面積來說,可以滿足未來4年左右的銷售,土儲相對充足。不過其中處於一二線城市的土地儲備佔比僅達到36%。

  此外,今年上半年受疫情影響,房企之間土地政策出現了明顯的分化。新城控股上半年的拿地均價為2868元/平米,銷售均價為11113元/平米,地價與房價之比為0.26,處在合理水平。公司上半年的ROIC(投資回報率)有3.06%的水平,不過近幾年新城控股的ROIC多在11%左右的較好水平。

  面對三條紅線的監管,新城控股管有冬在業績發佈會上指出,公司當前更希望控制融資成本,拉長融資期限,獲得更多穩定資金。但新城的短債佔比依然不低,一二線土地儲備佔比也僅有3成多的水平,這對於CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

  附註:房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

  對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效,可以分別從有息負債的規模及結構、房企槓桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

  其中,房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面,包含以下二級指標:

  有息負債規模增速;

  現金短債比;

  短債佔比。

  而在房企槓桿率方面,主要包括以下槓桿指標:

  資產負債率;

  剔除預收款後的資產負債率;

  凈負債率;

  永續債調整後的資產負債率。

  此外,房企還有包括明股實債等隱性債務,需要從以下指標加以定性觀察:

  少數股東權益佔比;

  對合聯營企業投資/總資產;

  少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比。

  在評測債務規模及槓桿後,債務對於利潤表的影響,主要從以下幾個方面進行評價:

  平均融資成本;

  財務費用率;

  利息資本化率;

  ROE;

  從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況,主要可以從以下幾個方面來進行比較:

  地價/房價;

  一二線土儲佔比;

  土儲去化周期;

  ROIC。

  針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重,對各房企CFO的工作成果進行打分,試圖為CFO更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素提供些許建議。