財經 北京新浪網 [CFO成績單]碧桂園利息100%資本化 年化ROIC僅1.72%

[CFO成績單]碧桂園利息100%資本化 年化ROIC僅1.72%

  新浪財經房產|大眼樓管

  近日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。為進一步落實房地產長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,重點討論了房地產企業資金監測和融資管理規則。據悉,規則主要以「三條紅線」為標準。

  而房地產開發作為高槓桿、資本密集型行業,CFO在各房企經營中的重要性不言而喻。在行業增速放緩、融資管理規則趨嚴的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素,工作考驗也將加大。新浪財經房產在中報數據的基礎上對房企主要財務指標進行梳理,考評各房企經營成色,為CFO工作成績打分。

  截止今年上半年的財務數據,碧桂園及CFO伍碧君整體的財務成績得分81分,整體表現相對較好。伍碧君在2005年加入碧桂園,擁有15年的房地產金融資產管理經驗及約25年的財務管理經驗。分別於2014年4月及2017年4月接任吳建斌成為碧輝園副總裁及首席財務官。

  首先,從債務規模及結構來看。

  據Wind數據顯示(下同),今年上半年,碧桂園的短期債務達到1058.18億元,長期債務達2362.2億元,總債務規模相較於去年同期增長2.89%,增速並不算快,但其中的短期債務佔比達到30.94%的較高水平,債務結構有一定的改進空間。

  而期末公司賬面的貨幣資金及受限制現金合計達2055.22億元,超過兩千億的資金儲備仍足以覆蓋公司短期債務的數額,現金短債比為1.94,無明顯的短期償債壓力。在現金短債比這一指標方面,碧桂園是好於此前「重點房地產企業資金監測和融資管理規則三條紅線」的。

  其次,從房企槓桿率方面來看。

  碧桂園的資產負債率為88.03%,而在剔除6858.2億元合約負債及預收款後,其資產負債率仍高達81.6%,超過70%的紅線。而在凈負債率方面,今年上半年有所上升至58.09%的水平,但也低於100%的紅線。

  碧桂園上半年的財務數據踩了1條紅線,整體高槓桿率較為合理,風險較小。此外,Wind數據顯示,公司當前的永續債規模為0,經過調整永續債後的資產負債率為88.03%,沒有變化。

  再次,從或有的隱性債務方面來看。

  對於部分房企通過合作拿地,其背後可能隱含著部分「明股實債」的或有債務情況,可以從少數股權佔總股權比重、對合聯營企業投資佔總資產比重等方面,從側面定性了解或有債務的大小。並可以通過少數股東損益佔比,與2年前少數股東權益佔比,進行比較,權益比與收益比的差別,可大致判斷「明股實債」的可能性大小。

  今年上半年,碧桂園的少數股東權益佔比達到32.56%的水平,而上半年少數股東損益達到77.94億元,占凈利潤219.26億元的35.55%。這一佔比超過2018年中的少數股東權益佔比,少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比,為1.84,可以在相當程度上減少「明股實債」的可能性。

  此外,碧桂園賬面對合、聯營公司的股權投資分別為373.94億元、180.56億元,合計554.5億元,佔總資產的2.82%。

  而從債務對於利潤表的影響來看。

  平均融資成本最為一家房企最為直觀的信用狀態的體現,能夠綜合的反應CFO的工作成果。碧桂園的平均融資成本處於中游水平,達到5.85%。上半年碧桂園的財務費用率僅為0.34%的低水平,但值得注意的是。報告期內利息支出124.21億元,其中資本化利息124.21億元,資本化比例達到100%的水平。

  不過,由於較高的利息資本化率等緣故,碧桂園上半年的盈利能力表現較好,加權ROE達到9.1%,在行業處於中上游水平。

  最後,從量入為出的拿地政策來看。

  碧桂園的土儲權益貨值達到1.67萬億元,相較於2019年銷售來說,可以滿足未來3年左右的銷售,土儲相對合理。其中處於一二線城市的土地儲備佔比為52%。

  此外,今年上半年受疫情影響,房企之間土地政策出現了明顯的分化。碧桂園上半年的拿地均價為3304元/平米,銷售均價為8381.5元/平米,地價與房價之比為0.39,處在合理偏高水平。不過,公司上半年的ROIC(投資回報率)僅有0.86%的低水平,這對於CFO項目投資的財務測算提出了更高的要求。

  面對三條紅線,伍碧君表示,融資新規的信號對於碧桂園是安全的,每一個政策的出台都是為了房地產穩定健康發展,碧桂園2018年提出行穩致遠後,財務指標一直處於一個良性的狀態。但剔除合約負債後的資產負債率仍超過70%,且利息支出去100%資本化的處理也會使得融資成本後置,而當期的盈利指標不能全面反映公司的盈利能力的變化。

  而在拿地方面,公司土地成本與銷售均價之間的空間有所收窄,半年ROIC也僅有0.86%的水平,這也給伍碧君的CFO工作提出了更高的要求。    

  附註:房企財務狀況、CFO工作成效的相關指標

  對於房地產公司的財務狀況、CFO的工作成效,可以分別從有息負債的規模及結構、房企槓桿率、或有負債、財務費用及盈利能力、量入為出的土地政策等5個方面分別給予考察和評測。

  其中,房地產公司的有息負債的規模增速及結構方面,包含以下二級指標:

  有息負債規模增速;

  現金短債比;

  短債佔比。

  而在房企槓桿率方面,主要包括以下槓桿指標:

  資產負債率;

  剔除預收款後的資產負債率;

  凈負債率;

  永續債調整後的資產負債率。

  此外,房企還有包括明股實債等隱性債務,需要從以下指標加以定性觀察:

  少數股東權益佔比;

  對合聯營企業投資/總資產;

  少數股東損益佔比/2年前少數股東權益佔比。

  在評測債務規模及槓桿後,債務對於利潤表的影響,主要從以下幾個方面進行評價:

  平均融資成本;

  財務費用率;

  利息資本化率;

  ROE;

  從前瞻及拿地的量入為出方面來看公司財務工作的情況,主要可以從以下幾個方面來進行比較:

  地價/房價;

  一二線土儲佔比;

  土儲去化周期;

  ROIC。

  針對以上18個相關財務工作成果的指標進行計算並賦予相應的權重,對各房企CFO的工作成果進行打分,試圖為CFO更好地平衡房企在「規模、財務、盈利」等方面的要素提供些許建議。