科技 新浪科技 70城新房價格漲幅快於二手房:高稅費影響二手房價

70城新房價格漲幅快於二手房:高稅費影響二手房價

原標題:70城新房價格漲幅快於二手房:高稅費影響二手房價

9月14日,國家統計局公布了8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,統計局城市司首席統計師孔鵬稱,70個大中城市房地產市場運行總體平穩,價格略漲。

觀察近段時間每月發布的數據可以發現,70個大中城市中,新房價格上漲的城市數量都多於二手房,新房價格的同、環比平均漲幅也高於二手房。同一個市場,為什麼新房的熱度會高於二手房呢?

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國家統計局數據顯示,8月份共計有59個城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲,與7月份的數量持平,但高於2019年8月份的55個。二手住宅方面,8月份共有47個城市二手住宅銷售價格環比上漲,高於今年7月的45個和2019年8月的43個。

中原地產首席分析師張大偉認為,由於信貸有所寬鬆、部分城市調控力度不大等原因,當下房地產市場仍處於高位,出現輕微上行。

對比新房、二手房銷售價格上漲的城市數量可以發現,新房價格環比上漲的城市數量,明顯多於二手房,且這一趨勢長期存在。2019年8月-2020年8月,新房價格環比上漲的城市數量分別為55個、53個、50個、44個、50個、47個、21個、38個、50個、57個、61個、59個、59個,二手住宅價格環比上漲的城市數量分別為43個、40個、31個、 32個、38個、33個、14個、32個、37個、41個、50個、45個、47個。

從70城的平均漲幅上,新房的價格漲幅也高於二手房。仍以2019年8月-2020年8月的數據為例,據易居研究院統計,上述月份70城新房價格的環比漲幅分別為0.6%、0.5%、0.5%、0.3%、0.4%、0.3%、0%、0.1%、0.4%、0.5%、0.6%、0.5%、0.6%,二手住宅價格的環比漲幅0.3%、0.3%、0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、-0.1%、0%、0.2%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%,新房各月的平均環比漲幅均高於二手住宅。

受環比漲幅較高影響,新房價格每月的平均同比漲幅也均高於二手住宅。據上述研究院統計,2019年8月-2020年8月,70城新房每月價格的平均同比漲幅分別為9.1%、8.6%、8.0%、7.3%、6.8%、6.5%、5.9%、5.4%、5.2%、4.9%、4.9%、4.8%、4.7%,二手住宅每月價格的平均同比漲幅分別為5.3%、4.6%、4.2%、3.8%、3.6%、3.5%、3.1%、2.7%、2.3%、2.2%、2.2%、2.1%、2.2%。

新房熱度高於二手房

同是居住需求,為什麼新房與二手房的價格漲幅會有差別?

中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端分析,新房價格漲幅快於二手房,這是一個長期存在的現象,產生這種情況的原因有很多。例如,二手住宅的網簽成交價格很容易受到產品結構的影響,有的二手房由於配套差、房齡老,其售價雖然也會跟隨周邊市場而波動,但漲幅相對較小。

謝逸楓稱,二手住宅的成交周期很長,從買賣雙方確定價格到實際過戶成交,需要幾個月的時間,與新房市場的表現會不一致。另外,二手房的稅費普遍比新房高,稅費需要買家提前繳納,這也拖累了二手房的漲幅。

比較而言,新建住宅由於各類設施較新,居住舒適度高,在同等條件下,各個城市的買家都相對青睞買新房,謝逸楓說,「在有些買家看來,只有買新房才有面子」。中新經緯客戶端多次走訪市場也發現,由於交易流程簡單、買房人前期負擔小,房產中介機構都在大力推介當地新房產品。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從70城房價表現看,新房的熱度確實要高於二手房,二手房市場掛牌量大、房東漲價預期弱,都容易導致價格漲幅偏低。

不過,也並非在所有時期,新房的價格漲幅都會高於二手房。據國家統計局數據,今年1-8月份,四個一線城市二手住宅價格的平均環比漲幅分別為0.4%、0.1%、0.5%、1.0%、1.1%、1.0%、0.8%、1.1%,均高於各月新房價格平均環比漲幅。嚴躍進認為,一線城市二手住宅價格環比漲幅高於新房,與學區房政策調整有關,這導致優質學區附近的二手房價格出現了上漲。

熱點城市或出現溫和調控

近期,一些漲幅較大的城市相繼出台了新的樓市調控政策,熱點城市調控升級的趨勢愈加明顯。

中原地產研究中心認為,7-8月份,房地產市場調控政策的風向發生轉變,從上半年的全面寬鬆,進入到收緊狀態,包括杭州、東莞、寧波、鄭州、深圳、南京、長春、海口等10多個城市出台調控政策,為樓市降溫。張大偉稱,未來一段時間內,調控收緊已經難免,預計後續將有超過30個城市會出台力度不同的政策。

58安居客房產研究院分院院長張波稱,根據58同城、安居客購房者行為信息顯示,2020年8月份購房者信心指數為111.7,環比上漲1.9%,顯示出購房者對後市依然持樂觀態度。只要限購以及差別化信貸政策不發生改變,樓市熱度較高的城市的調控將持續收緊,房價整體穩定的大態勢不會改變。

謝逸楓稱,從近來已經出台的調控政策看,絕大多數城市沒有出現過於嚴厲的政策,更多的是「小修小補」「打補丁」,這也體現政府部門不希望「一刀切」,進而誤傷真正的剛需與改善需求。他預計,未來一段時間,熱點城市的調控政策都會相對溫和。

「值得關注的是,由於近期從金融方面加大了對房企『三道紅線』的負債控制,預計新房市場或明或暗的打折現象會增多,在提振銷量的同時,或對房價起到一定下拉作用。」張波還說。

(原題為《為何新房價格漲幅、上漲的城市數量高於二手房?》)