財經 北京新浪網 2020年城市更新「代表作」,他算一個!

2020年城市更新「代表作」,他算一個!

中國房地產的前二十 年

多數情況下

幾乎是與「新區開發」劃上了等號。

高密度分佈的城市中心人口需要分散,城市功能需要疏散,地方政府需要快速地實現城市化成果,開發商也順應時勢,練就了買地-規劃-蓋樓-賣樓的「流水線技能」。

新區開發,對城市運營者和地產開發者來說,已成為手到擒來、可以迅速複製的「行活」。

然而土地資源總是稀缺,新區開發也會有邊際效應遞減的時刻;

當從近郊到遠郊的「新區」四面開花,人們也會對老城繁華和舊有的生活肌理重新眷戀;那些中心區域、被歷史文脈眷顧多年、底蘊深厚的土地,其魅力從來不減。

我們有理由相信——城市中心區的更新之路,在房地產下個二十 年,是繞不過的課題。

Part1中國城市更新路線:方法論>價值觀?

在中國一二線城市

「城市更新」已與「新區開發」一起

成為地產開發參與城市運營的兩大賽道。

如果說新區開發已經形成一套放之多城而皆準的標準化模式,那麼,在城市更新這條賽道,路徑尚有分歧:

路徑1:拆舊+修舊。

把「老古董」拆掉,重新建設「新古董」,並為之注入商業元素。往往容易造成形似而神散,失敗案例不少。

路徑2:拆舊+煥新。

老建築全部推倒重來,建全新的摩天樓、商業體、住宅區。本質上,這是在販賣地段價值,而不是實現歷史文脈價值的復興。

路徑3:以舊建舊。

「以新敬舊」,舊有的建築、街巷保留精華版,在不破壞形體的基礎上注入現代功能。同時為地塊引入現代、國際的生活方式,帶來足以匹配地段價值的生活方式。

無論選擇哪種路徑,國內此前的很多城市更新項目嘗試,往往成為「城市遺憾」,甚至遭遇「浪費核心土地」的批評。

原因何在?

老潘認為,一個很重要原因是,開發者往往更重「方法論」,而忽略了「價值觀」的構建!

城市更新的價值觀,與傳統新區開發與地產開發的價值觀,是存在衝突的。

時間觀/快VS慢:幾百年形成的城市肌理,怎能幾個月就重新梳理?

空間觀/新VS舊:外在的形態相像只是表象,內在的城市邏輯更待挖掘。

生活觀、傳統VS現代:生活方式需要更新,但生活本質需要傳承。

圈層觀、迎合VS引導:一個所有人心知肚明卻又未曾明言的事實是:城市中心,在全世界多數城市,其實只屬於少數人。換句話說,城市復興的過程,只需要針對那些真正「懂城市、能留在城市」的人,而不需要討好所有人。

城市更新的任務,對城市是保留文脈、傳承未來、創造價值、提檔能級。

對城市人而言,是「老記憶不丟,新生活煥新」。

總結一句話就是:

把榮耀還給城市

把熱愛城市的人請回中心

Part2  在重慶,發現城市更新價值觀與方法論

如果說,中國哪座城市在「城市更新」這個領域有巨大的想像空間,位於西南的「魔幻現實之都」重慶應當名列其中。

山城地貌,平原土地太少,新區開發天花板明顯。重慶從「一路向北」到「城市西進」,大規模的新區開發已經讓城市版圖拉到極大,有限資源面臨分散,中心城區帶動力反而不足。

而在傳統中心城區,尚存在大量的老破大、老破小、甚至是城中村,城市更新需求比一般城市更為巨大。

看中國的城市更新,不妨先從重慶開始。

曾經成為《從你的全世界路過》等熱門影視劇取景地、並被多家主流媒體集中報導的「網紅「十八梯」,正在解答這個問題。

這一次的答案,叫做「18T」。

是十八梯,也是18T——價值觀藏在「命名」這件小事里

你可能並不知道上海新天地,其前身是「太平橋改造項目」。但聽到「18T」這個名字,你會立刻就知道「這就是那個著名的十八梯」。

十八梯,是個屬於重慶的名字。

相傳明朝時,此地有一口水井,附近居民前往取水需爬坡上坎十八級石梯,即稱「十八梯」;今天的十八梯,坐落於重慶解放碑CBD核心區。

顯然,對重慶人而言,今天的十八梯,堪稱重慶城市的文化符號,也是老重慶的生活坐標。

重慶十八梯

面向未來,十八梯所在的區位也迎來母城的重生,整個區位進入兩江四岸的未來超級規劃,即定位為「重慶的歷史人文風景眼、山水城市會客廳、城市商務中心區,成為重慶城市品牌的響亮名片。」

而作為開發者的國浩房地產,拿到這個絕版十八梯協調區地塊後以「18T」命名,既是表達對舊有歷史的尊重,也意圖為之注入國際、時尚的基因。

所以,傳承與提升的價值觀,在「命名」這件小事上,得到了體現。是火柴坊,也是營銷體驗中心——價值觀藏在1475塊青磚里

18T地塊原址,有三座著名的歷史建築:

火柴坊、厚慈街95號、法國領事館

法國領事館

其中的「火柴坊」, 是民國時的「火柴大王」劉鴻生懷揣實業夢想在十八梯創辦中國火柴原料廠。

今天,這裏成了18T項目的營銷體驗中心。

被時光侵蝕的火柴坊舊址

從斑駁的老廠房到今天絢麗的營銷體驗中心,從十八梯到18T,國浩經歷了什麼?

青磚保留,歷史重現的火柴坊

答案在1475塊來自火柴坊原址的青磚里。

為了最大程度地恢復原貌,國浩把火柴坊保留下來的1475塊青磚,全部編號用於復原火柴坊。

編號只是開始,為了讓這些飽經滄桑的青磚門能夠真正物盡其用、歷久彌新,後續的建設更是殫精竭慮。

比如牆體的每一塊青磚之間的縫隙保持在8-10毫米,做到「磚塊泡澡不吸水」;

比如屋頂的每一片瓦露出1/3,做到有效防潮,就像「火柴紅磷防潮一樣」;

比如用18根琉璃柱做裝飾,代表十八梯。

18根琉璃柱做裝飾

在老地方,造新生活——價值觀藏在四年時光里

2015年11月7日,中華人民共和國和新加坡共和國在新加坡發表《中華人民共和國和新加坡共和國關於建立與時俱進的全方位合作夥伴關係的聯合聲明》。雙方同意在中國西區地區設立第三個政府間合作項目,選擇重慶作為項目運營中心,確定項目名稱為——「中新(重慶)戰略性互聯互通示範項目」。

在18T展示中心瞰重慶

同樣來自馬來西亞豐隆集團旗下的國浩房地產(中國)拿下渝中區渝中組團十八梯協調區地塊,是在中新(重慶)戰略性互聯互通示範項目簽訂之後的2016年。

項目落地可謂是得政策推動之紅利,擁重慶崛起之地利。

2016年拿地至今,又過去了接近四年。

4年是什麼概念,這是高周轉地產商已經完成多個項目拿地-開發-交付全周期的時間。

對比之下,國浩做了什麼?

其一、在研磨老地方

都說重慶是「中國最魔幻現實的城市」——那些形態各異的老建築、老社區固然構成了這座城市展示給遊客的魔幻表徵,然而對於真正生活在這座城市的市民來說,他們更關注的,卻是希望住得更好、生活更有品質的「現實」。

今日網紅洪崖洞,曾也是渝中半島一片危房。圖源《新周刊》

魔幻與現實如何平衡?

老的歷史文脈與新的生活理想融合?

這是重慶這個魔幻老地方,面臨的現實新問題。

其二、在謀划新生活

作為渝中區備受關注的城市更新項目,這近四年18T給重慶送上的第一個驚喜當然是「火柴坊」的以舊煥新重新亮相。

而火柴坊老建築作為項目營銷體驗平台,想要展示的,則是國浩試圖帶給重慶人的「新生活復興」。

很少有城市中心的項目願意將「圈層會客廳」作為項目建設的重點,原因無他,土地稀缺,在有限的土地上蓋上儘可能多的房子,從財務角度似乎才是更理性的選擇。這是普通地產開發「以地為本,地盡其用」的價值觀。

而城市更新項目的價值觀里,首先要考慮的則是「以人為本,人盡其樂」。

在老潘看來,這是18T能夠在地塊資源稀缺且形態複雜的項目內,規劃包括空中大堂、首層大堂在內的多個圈層會客廳體系的思維原點。

動則恆溫泳池、水上健身、VR遊戲

精則私人宴客、紅酒雪茄、SPA享受、極致觀景。

私宴廳

18T的圈層會客廳體系涵蓋六大運動主板塊、包含20多項專屬功能空間。被稱為是中國最大社區功能圈層會客廳。

這些布局是考量重慶這座城市豪邁有餘而精緻不足的特性,所做出的補缺動作。

也是針對18T所在的特殊區位,力圖從硬體的建築層面與軟體的生活方式層面,助力中央直轄市的重慶,實現從強二線城市對一線城市的挑戰。

而從另一個角度看,拿出大量的空間打造這些興趣類、圈層類的功能區,其實也是在表明:18T試圖在這座3000萬人口的巨型城市中,劃定一個「少數人互相懂得的小圈子」。

18T藝術長廊

這個圈子,也註定是要在渝中母城、長江岸邊的稀缺土地之上。

這樣的思路,也作為具體項目開發的微觀層面,和宏觀層面上重慶市開始改變舊有四面開花建新城的城市運營思路,將資源重新聚焦於城市中心區「兩江四岸」的轉變,遙相呼應。

項目效果圖

項目效果圖

復興建築-復興街巷-復興肌理-復興圈層-復興生活

這是18T,為重慶、乃至於為中國城市更新同行們所演示的城市復興之路!

Part3 國浩18T,把熱愛的城市的人請回中心

十八梯,是重慶的鄉愁和情懷!多次影視劇改編與媒體關注,讓十八梯成為重慶的新網紅。但是從城市發展的角度去考量,十八梯的居住形態與生活形態,是落後於城市需要的。

換句話說,十八梯是外鄉人的重慶想像,也是本地人的濃重鄉愁。但理性的考量,這裏離真正的國際范高端生活,還有巨大的距離。

十八梯是情懷

而從十八梯到18T

要做的就是讓情懷落地,縮短「重慶與國際」的距離。

1,時間的力量,敢於「慢一點」

拿到十八梯協調區地塊後,國浩房地產沒有急切地開展開發、回收投資,而是選擇「慢一點」。

首先梳理土地肌理、做好地塊的歷史文脈保護;

其次是研磨重慶人的生活習慣,作為規劃出發點。

最後才是邀請多家國內外頂尖的大師團隊:

UN Studio、CMCU、室內設計GallerySu、FDG、結構&消防&垂直交通及安防顧問ARUP、商業建築設計LWK&Partners、會所設計CCD、HWCD、幕牆設計Inhabit、景觀設計JTL Studio、燈光設計BPI、國際WELL建築研究院、環境分析ATKINS、知名建築師俞挺、川美藝術家等

大師雲集,一起最大化呈現18T 的前瞻理念、空間細節。

項目塔身效果圖

項目塔身效果圖

2,尊重的力量

全中央空調系統與全室內新風系統、是對重慶作為極端氣候多發城市的尊重;

因應特殊地形的「一心二環」景觀體系,是對重慶人空間記憶的尊重;

將火柴坊區域、法國領事館廣場、厚慈街95號廣場融入到人文商業之中,是在商業層面對重慶文化的致敬。

3,細節的力量

比如達到奧林匹克標準長度的50米恆溫泳池,這在城市中心已屬稀缺。

同時,更極致的細節呵護同樣溫暖:其一,空調溫濕度均衡控制,其二,干區地暖系統,其三,逆流式循環系統……每一處都體現了國浩對業主日常生活的極致呵護。

其他諸如可與微信對接實現通知管理員處理衛生間衛生的點評系統,西南首家住宅重力式垃圾收集系統等,在這些為人忽視的小細節上投入大功夫,最終將18T成就為「定位亞洲首個鉑金級WELL住宅」的殊榮,體現的是開發者的大格局,也讓未來的品質值得放心。

Part 4  18T是城市更新的樣板

昨天,蘇州工業園,作為中國與新加坡的第一個政府合作項目,徹底改變了蘇州這座古城的城市生態。

今天,中新(重慶)戰略性互聯互通示範項目——被中國與新加坡兩國政府確立為第三個政府間合作項目,也被視為是重慶實現城市能級提升、國際化水平躍級的重要機會。

從整個中國房地產的維度,國浩18T,也必將成為文脈復興、城市更新、生活重構、圈層成就的一個經典樣本。

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本文來自微信公眾號「地產總裁內參」