財經 北京新浪網 物業股集體回調 高增長故事是否已完結?

物業股集體回調 高增長故事是否已完結?

  來源:觀點指數

  敏於數,追本溯源,解讀地產深層次脈絡。篤於行,揭行業整體發展規律。

  摘要:究竟是消息利好出貨,還是增長故事完結?

  觀點指數近兩年物業板塊持續受到資本市場追捧,過去一年升幅超過一倍的物業股不在少數。

  然而,整個物業板塊在發佈中期業績後,除了業績有驚喜的碧桂園服務、永升生活服務及新城悅服務股價比較堅挺外,同業的股價普遍都由高位下跌兩至三成。

  究竟是消息利好出貨,還是增長故事完結?

  物業板塊股價回調

  以下,為現時在港股上市且比較大型的物業股營收變動,以及近期市值最大的五隻物業股的股價走勢。

  數據來源:企業公告,觀點指數整理

  數據來源:市場交易數據,觀點指數整理

  由五隻市值最大的物業股可以看到,收入增長最低的是中海物業,也是在上述五家企業中近期股價回調最多的股份。同時擁有國企背景的保利物業的業績亦有相同特徵,這兩間同時擁有國企背景,作風比較穩健的物業股,中期業績都不及預期。

  此外,中海物業第三方並購亦不夠積極,非物業管理收入佔比和增長緩慢,引發市場對中海物業,甚至是物業股未來是否能保持高增長的憂慮。

  第二隻股價走勢明顯比較弱的是雅生活服務,主要是以並購帶動業績增長,中期業績顯示,其收入增長雖然亮麗,但凈利率(股東應占溢利/營收)卻大跌4.8%,反映雅生活服務是犧牲盈利能力來實現並購,從而帶來收入的增長,這也引發市場對該高增長商業模式的疑慮。

  雅生活現時在管面積(不含諮詢顧問面積)為3.53億平方米,當中在管面積源自主要股東雅生活及綠地集團的佔19%,源自第三方物業開發商的高達81%。

  上半年,雅生活在管面積增加1.768億平方米,同比增長100%,但來自主要股東雅居樂及綠地的新增面積只有460萬平方米,佔新增面積的2.6%。

  2020年中期完成大規模並購後,雅生活上半年在管面積大幅增長100%,收入增長78.5%,而盈利的增幅只有41%,反映以並購取得的第三方項目,毛利率及盈利能力普遍低於母公司輸送的物業管理資產,也影響到整個物業板塊的投資氣氛。

  如何贏得資本投票?

  過於穩健或是單靠並購保持增長的物業股被資本市場沽售,那麼如何才能得到資本市場的認同?

  以碧桂園服務為例,中期業績顯示,期內收入由2019年同期的35.2億元增至62.7億元,凈利潤由2019年同期的8.3億元增至13.4億元,增幅61.6%,凈利潤率(凈利潤/營業收入)則由去同期約23.5%下降2.2%至約21.3%。

  對於凈利潤下跌的主因,碧桂園服務在年報中披露是因為「高新技術企業」資格於2020年到期,導致所得稅率由上年同期的優惠稅率15%變更為25%。剔除上述所得稅率,以及可換股債券和「三供一業」業務分部因素影響外,凈利潤率保持穩中略升。

  收入增長的分佈方面,來自母公司碧桂園的收入增長為45.1%,來自於第三方的增長超過100%。管理面積也增長迅速,可見碧桂園服務的收入增長不是單靠母公司或並購,而是雙管齊下。

  物業管理地區方面,碧桂園服務主要分佈在京津冀、長三角、成渝、長江中游、珠三角五大城市群,在管面積佔比達73%,其中屬長三角、珠三角最為密集,在管面積佔比56%。這也是全國人均生產總值比較高的地區。

  收入、凈利率增長模式等都比其他同業優秀,這也能解釋為什麼碧桂園服務在達到千億市值之後,股價仍能跑贏同業,估值也比同業高。

  在普通民眾對生活和住屋的要求上升的大趨勢下,物業管理仍是一個有良好增長前景的賽道,然而要在這個板塊突圍以及持續享受比同業高的溢價,第一,母公司/大股東有足夠的優質項目持續注入相關物業企業,另外在並購方面也要足夠進取,實行兩條腿走路的方針。

  相信物業板塊未來的趨勢,將再不是「雞犬同升」,而是強者愈強的格局。

  此外,整個物業板塊普遍都要面對幾個重要的問題。

  近年隨著物業板塊得到資本市場估值重估,平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至現在的30倍。已上市的企業都在跑馬圈地的階段,令可供並購的優質第三方項目變得越來越少,在供需關係下價格只會愈來愈高,結果就是單靠並購的企業資本回報率越來越低。加上高基數效應,持續取得高增長,變得越發艱難。

  數據來源:企業公告,觀點指數整理

  最後,怎樣把增值服務做好也是一個物業股最重要的因素。物業管理行業和二三十 年前已經完全不一樣,現今的物業公司都要提供額外服務,例如碧桂園服務的的增值服務中就有家政服務、拎包入住服務、小區傳媒服務、增值創新服務、房地產經濟服務及園區空間服務,而股價走弱的中海物業和雅生活的股價回調比其他三家程度深,也側面證明到資本市場對增值服務的成長率十分重視。