財經 北京新浪網 高估值誘惑 房企扎堆分拆物業上市

高估值誘惑 房企扎堆分拆物業上市

原標題:高估值誘惑 房企扎堆分拆物業上市 來源:中國證券報

今年以來,不少大型房企旗下的物業管理公司紛紛遞交IPO招股說明書,扎堆進行分拆上市。

中國證券報記者從多方了解到,物業公司分拆上市後,市盈率相比地產業務主體增加了數倍不止,估值整體提升是這類公司分拆上市的重要原因。此外,分拆上市會提升物業公司的知名度和品牌影響力,促進物業公司業務獨立,拿到更多非自主開發類的項目。

估值高成吸引力

Wind數據顯示,30家物業管理公司2019年PE值平均值為44.8,中位值為41.5。克而瑞證券研究院對21家典型物業管理公司2020年和2021年的PE值進行預測顯示,2020年21家典型物業公司PE值平均值為32.1,中位值為28.5;2021年21家典型物業公司PE值平均值為23.3,中位值為20.7。相比地產公司,物業公司上市後的估值整體較高。

中國證券報記者梳理髮現,物業類公司PE值高於地產公司在很多龍頭公司中尤其常見。以碧桂園為例,Wind數據顯示,截至9月14日收盤,碧桂園的市盈率約為4.82,碧桂園服務的市盈率約為76.71。

從物業公司上半年業績看,已上市物業公司盈利能力整體較強。西南證券研報顯示,2020年上半年物業板塊實現營業收入合計390億元,同比大幅增長32%;實現歸母凈利潤合計53億元,同比大幅增長49%,物業板塊盈利能力持續提升。2020年上半年,物管板塊加權平均毛利率為26.2%,較2019年提升0.9個百分點;加權平均凈利率為14.1%,較2019年提升1.8個百分點。2020年上半年,物管板塊加權平均費用率達8.5%,較2019年下降1.6個百分點。

獨立運營是核心

今年以來,頭部房企帶頭分拆旗下物業公司上市已經成為一種趨勢。近期,華潤、遠洋旗下物業子公司遞交招股說明書。中國恆大、陽光城、朗詩、融創等多家知名房企也對外明確分拆物業子公司的意向。

地產觀察人士指出,物業分拆上市後,不可能再完全依附地產母公司生存,積極開拓新的市場項目、儘快擺脫依賴地產母公司生存現狀,將是分拆後物業公司的當務之急。

根據西南證券統計,2020年上半年,核心物管公司開始全面走向市場化運營,第三方項目面積佔比由2016年的18%提升至2020上半年的44%。從上述數據可以看出,近年來物業公司獨立運營能力有較大改觀。在分拆上市前,地產母公司開發項目是物業子公司重要的業務來源。隨著物業公司獨立分拆上市,第三方項目佔比大為提高。獨立運營能力,將成為物業公司實力比拼的關鍵。

中國證券報記者調研發現,目前不少一線城市地產開發項目都不再使用自有物業,而是選擇第三方獨立物業進行已售樓盤的物業運營。知情人士指出,開發商選擇第三方物業,一方面可能和自有物業區域性較強有關,也就是說自有物業無法覆蓋到開發區域,或者覆蓋成本較高;另一方面,和開發項目的物業配備有關,有的項目在開發時規定配備高端物業管理,對物業提出更高的要求。

業內人士表示,隨著老舊小區改造進入加速期,各地老舊小區改造後的日常維護成為關注焦點。而維護老舊小區改造成果的關鍵在於物業公司的入駐,在老舊小區改造運營成本預算整體較低的背景下,知名物業公司如何在搶佔市場的同時,保證企業能通過老舊小區改造項目實現盈利和正向發展,是當下很多物業管理公司需要考慮的重點。