財經 北京新浪網 江蘇「地下城」建造諸多難題待解 當避免盲人摸象

江蘇「地下城」建造諸多難題待解 當避免盲人摸象

原標題:江蘇「地下城」建造諸多難題待解 當避免盲人摸象 來源:新華日報

國內規模最大、最複雜的單體地下空間工程——南京江北新區地下空間項目迎來突破性進展,項目一期1段A區的結構頂板即將完成施工,意味著該項目首次有建築「浮出地面」。

《中國城市地下空間發展藍皮書(2019)》顯示,我省地下空間綜合開發排名全國第一,南京地下空間綜合開發排名全國第一。為了化解城市承載力不足、空間緊缺等問題,我省將城市部分功能引入地下,實現城市由二維向三維生長。但是,記者調查發現,地下空間的開發利用在勘探、規劃、設計、建設、運營管理等方面仍有不少難題待解。

要給地下空間「做體檢」

不論是地下商業街、地下停車場,還是地下綜合管廊,地下開發都要「先深後淺」。「如果做一段沒想好,那就成了『地下長城』,要拆除地下工程,成本太高。」江蘇省地下空間學會理事長、江蘇省城市規劃設計研究院總工程師黃富民表示,這就需要通過對地下空間進行資源調查,合理安排功能,規劃合理的位置和面積。

全國第三次土地利用調查,僅對地面上的使用適宜性和環境容量進行「雙評價」,而對地下並沒有做同等深度調查。地下空間利用現狀如何?未開發的地質條件如何?水文條件又如何?黃富民擔憂地表示,「只有把地下情況摸清楚,才不至於在地下空間開發利用時『盲人摸象』。」

「各地自然資源部門要結合規劃編製、用地管理、工程建設、監測監管等需要,有序開展地下空間開發利用狀況調查,查清現有地下建(構)築物位置、範圍、用途、權屬、建造時間等基本信息。」《省政府辦公廳關於加強城市地下空間開發利用的指導意見》(下稱《意見》)日前出台,提出要加強城市地質調查,查明城市地下資源和地質環境基本情況,加強地質災害風險防控,健全地質資料統一匯交和管理制度,為地下空間規劃、建設和管理提供決策依據。

「目前,南京地下管線的普查基本結束,在全國領先,同時南京也在和人防共同做地下空間普查建庫。」南京市規劃和自然資源局詳規處處長蘇玲介紹,為了保障地下空間建設的安全性,南京也正著手做地質調查,在過去包含地下室、地下管網等人工地下空間資料庫的基礎上,增加地質數據,最終建成一個完整的地下空間資料庫。

地下空間也要有「身份證」

民法典明確「建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立」,但地下空間權屬尚未給出明確規定。目前,不少平時作為車庫使用的人防工程多未確權發證,由此造成一個問題,就是地下車庫的權屬到底是屬於開發商,還是屬於業主集體共有,據此引起的法律糾紛不斷。同樣,投資建設地下設施後拿不到產權證,造成投資者無法辦理轉讓、租賃、抵押等,制約地下空間開發積極性。

江蘇在地下空間確權方面啟動較早。「南京建設用地使用權出讓、轉讓都是包含地上空間使用權、地表使用權及地下空間使用權三部分,除非單獨說明某一層使用權不在出讓、轉讓範圍之列。」南京市規劃和自然資源局開發利用處處長馬剛介紹,除了少部分利用道路、綠地、廣場下方地下空間進行獨立建設,南京絕大部分都是結建地下空間。「如2006年建造的金陵中學地下停車場,地面上是綠地,就屬於單建地下空間。」截至目前,南京地下空間單獨出讓及協議出讓共計28宗,用地面積15.4公頃,出讓金額2.1億元。

為健全城市地下空間權屬管理,《意見》明確,地下空間所涉建設用地使用權、建築物所有權、地役權、抵押權以及其他不動產權利可依法辦理不動產登記。「《意見》出台後,未來在土地出讓時,就要明確地上地下的規劃方案。符合規劃的土地,可以和地上一樣確權,拿到不動產權證,可以抵押、融資。」省自然資源廳國土空間規劃局副局長王興海表示,「這樣一來,就把過去很模糊的空間變成一種資產,然後確權,讓其有成為資本的可能性。」

此外,部分人防工程也通過申請平時功能兼容臨時商業設施,成功辦理劃撥用地手續。南京市南湖第一中學操場下方的南湖體育場地下停車場,總建築面積約2.2萬平方米,規劃用途為配建停車場庫及人防建築等功能。去年7月,其中4700平方米地下人防管理用房獲批調整為商業用途。

地上地下需「同頻共振」

南京市規劃和自然資源局8月初發佈公示,新街口金鷹中心A、B座地下一層將進行連通,並於A座附近新增地下過街通道,從而實現商業區與城市公共地下通道的貫通。這意味著,新街口地下空間將進一步向西擴容。

「中華第一商圈」新街口,地上車水馬龍、高樓林立,「地下城」更是規模龐大。以「大轉盤」為軸心,新街口地鐵站的24個出入口成為連通地面和地下的紐帶,從最南邊的中央商場步行至最北邊的艾尚天地,不超過10分鐘。與地面商業形態相匹配,新街口地下空間也早已超越通行的功能範圍,形成別具特色的地下商業街。走在地下通道,兩旁各色商鋪門店應有盡有,彷彿成為地面商業街的「倒影」。

相較於日客流量超過78萬的新街口,2006年起就要打造「南京最繁華地下商業街」的湖南路則落寞了許多。湖南路地下商業街2015年4月動工,可隨著工期一拖再拖,竣工遙遙無期,一度被傳「爛尾」。如今走在湖南路街頭,小店零落、人氣慘淡,再也沒有昔日「南京第二商圈」的蹤跡。

「地上建築與地下開發應形成良性互動,才能讓地下空間真正成為城市的有機部分。」黃富民表示,不少地下空間開發的失敗,多半是因為在規劃時沒有結合地面建築特點,打造有亮點、有節點的地下空間。「比如,南京科舉博物館,就將地面遺址與地下館體完美結合,既保留江南貢院的原汁原味,又匠心獨具地採取下沉式設計,讓遊客遠離喧囂,彷彿穿越到科考現場。」

除了規劃層面,地上地下建設的不同步,同樣也是地下空間開發利用的一大難點。蘇玲舉例說,「地鐵建設只能劃撥地鐵本體的用地,周圍『邊角料』不在整體規劃當中,導致無法同時拆同時建,從而使地上地下功能無法統一。」

(責編:蕭瀟、唐璐璐)