財經 北京新浪網 央行潘功勝:「三道紅線」規則已醞釀近兩年

央行潘功勝:「三道紅線」規則已醞釀近兩年

潘功勝(徐想 攝)

9月14日,在國務院政策例行吹風會上,中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在記者問答環節,闡述了重點房地產企業資金監測和融資管理規則的制定背景。

雖然仍未明說「重點房地產企業資金監測和融資管理規則」就是市場流傳的「三道紅線」及「四檔管理」,但地產圈和金融圈已就此形成共識。

出台幕後

潘功勝首先就對金融控股公司的新政(《准入決定》和《金控辦法》)出台背景進行了解釋,這是這次國務院政策例行吹風會的主要內容。(詳見左下角「閱讀原文」跳轉)

在隨後的問答環節,新京報記者問到關於房企資金監管和融資管理規則的最新進展,潘功勝進行了積極的回應。

潘功勝表示,在黨的十九大之後,中央明確了「房子是用來住的,不是用來炒的,不將房地產作為短期刺激經濟的手段」這樣的一個房地產市場管理的基本方針政策。

在這個問題上,中央始終保持戰略定力,堅持穩地價、穩房價、穩預期,保持了房地產調控政策的連續性和穩定性。從這幾年的政策執行情況看,特徵是非常鮮明的。

當前,中國房地產市場運行總體平穩,疫情的影響逐步消退,銷售在快速恢復,開發投資在加快復甦,整個房價總體平穩。

關於房企資金監管和融資管理規則,前後差不多醞釀了將近兩年的時間。前期廣泛徵求意見,在與房地產業界、金融業界進行廣泛溝通的基礎上,人民銀行和住建部會同相關部門形成了對重點房地產企業的資金監測和融資管理規則。

這個規則是房地產市場長效機制建設的重要內容,也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。

這個制度建設的目的,在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明化。

從微觀的層面來說,有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期,合理安排自身的經營活動和融資行為,矯正一些企業盲目擴張的經營行為,行穩致遠,增強自身的抗風險能力。

實際上,從去年以來,部分房地產企業已經開始對自身的經營策略和財務結構進行優化。

在這個規則制定過程中,我也充分考慮企業和市場的實際情況,設計了科學合理的過渡期安排。(市場流傳要求12家座談房企9月底前上交降檔方案,包括一年內如何降檔、三年內如何做到「三道紅線」全面達標)

從整體上看,目前重點房地產企業的資金監測和融資管理規則起步平穩,社會反響正面積極。

下一步,央行將會同住建部以及其他的相關管理部門,跟蹤評估執行情況,不斷完善規則,穩步擴大適用範圍。

2020年下半年以來針對房地產的相關監管動作

資料來源:地產銳觀察根據公開資料整理

房企應對

目前,關於房企會如何應對「三道紅線」監管新政的看法,業內認為主要有以下幾方面。

其一,關於剔除預收款的資產負債率不得大於70%。

剔除預收款後的資產負債率=(總負債-預收款)/(總資產-預收款)

華創證券認為,多數房企的合約負債、預收賬款等銷售相關的經營性負債佔總負債比例較低、有息負債佔比過高,存在存貨周轉偏慢、債務負擔較重等問題。要降低這一指標,要求房企增強銷售力度,加快存貨周轉速度,擴大預收款項規模。

可以看到,對政策反映最為敏感、行動最為迅捷的恆大,全國七折已經橫空出世。

華創證券同時預測,房企捂盤惜售的行為將受到打擊。這一點從9月14日成都出台的15條新政中可窺見端倪。「成都新15條」明確加大對已供未開發土地的促建力度,嚴格落實閑置土地處置規定,堅決打擊捂地、捂盤行為。

其二,關於凈負債率不得大於100%。

凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/合並權益

注:合並權益指合並報表的總權益,包括永續債與少數股東權益。

凈負債率是指貨幣資金未覆蓋的債務部分佔總權益的比例,反映企業權益資金對償債的保障程度。

華創證券認為,這一指標的降低有賴於有息負債的壓降,或者權益端規模的擴張。但短期內債務化解的難度比較高,房企或更傾向於藉助擴大少數股東權益規模來降低凈負債率,這意味著房企聯營、合營的事件可能增多。同時也意味著明股實債的風險可能上升。

可見的案例是,2020年9月,陽光城引入戰投泰康人壽及泰康養老。

億翰智庫同時認為,要降低這一指標,房企分拆優質資產上市(比如物業)也是選項之一。因為和母公司並表,上市後能增加權益,可變相降低母公司槓桿率。

也有業內人士認為,上市房企可以通過發永續債、優先股等實際為債務性的權益工具來進行融資。但據業內消息,監管已同步暫停房企永續債的發行,避免鑽空子。

還有人建議,房企可以用經營性負債代替金融負債,如應付款非標轉標(有房企已先行),來降低有息負債規模;還可以探索總包方帶資進場、委託代建等模式,補充股東權益,減少並表有息債務。

其三,關於現金短債比不得小於1倍。

現金短債比=貨幣資金/短期有息債務

現金短債比體現非受限資金對短期債務的覆蓋能力。

華創證券認為,要提高這一指標,要求房企提升資金回收效率,壓縮回款周期,保證經營性現金流的充沛。未來房企對長期債務資金的依賴度有可能會提高,而非長期依靠「借新還舊」維持資金周轉。

億翰智庫同時認為,部分房企在投資上會越發謹慎,量入為出,投資門檻提升,可能會提升成本相對較低的收並購拿地的比例。

也有業內人士認為,房企還可能會偏向採用商業或產業勾地,或者發力城市更新和舊改項目,來降低取地成本。但是這類項目屬於低周轉類,經濟價值和潛在風險需要重新審視。

此外,關於凈負債率和現金短債比,這兩個指標與現金餘額高度相關,有業內人士表示,季末現金餘額管理是破解這兩個指標的重中之重,可以通過財技實現。參見》。

本文來自微信公眾號「地產銳觀察」