科技 新浪科技 成都、深圳等多地樓市調控收緊 「金九銀十」或迎促銷潮

成都、深圳等多地樓市調控收緊 「金九銀十」或迎促銷潮

原標題:成都、深圳等多地樓市調控收緊 「金九銀十」或迎促銷潮

進入9月以來,全國多地出台樓市調控政策,疊加融資新政,整體有收緊之勢。

現實的房地產市場則是冰火兩重天的局面。有的城市地王頻出,新房被搶,如佛山、深圳;有的城市卻是成交和價格雙跌,持續低迷。

在此背景下,房企紛紛調整四季度的銷售策略。受疫情衝擊,上半年大部分房企年度目標完成率未達到一半,在剩下的3個多月里,「金九銀十」成為各家房企「搶收」的關鍵。

9月初,恆大喊出7折促銷,打響搶收的第一槍。由於大部分房企今年的貨量都集中在下半年尤其是四季度,業內預計,大規模的樓市促銷潮即將來臨。

調控再加碼

成都,這個西部熱點城市,突然在9月14日出台樓市調控新政。新政內容共15條,涵蓋了加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等六個方面。

成都「房產新政15條」調控重點在於,個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

易居研究總監嚴躍進表示,增值稅政策是今年各地調控的政策新動態。目前全國包括深圳、無錫、瀋陽和成都已經調整了增值稅的政策,即從過去的「滿2」調整為「滿5」。

他認為,類似政策預計是後續各地容易採納和模仿的政策,這有助於防範「快進快出」的炒房行為,使得買房行為更加理性。

成都之外,9月12日,常州也出台新政,要求市區新購商品住房取得產權證后4年方可交易;二套房貸最低首付60%。

而作為全國樓市風向標的深圳,繼7·15新政之後,再次給「假離婚買房」打補丁。

9月10日晚,央行深圳市中心支行、銀保監會深圳監管局、深圳住建局聯合發文,將創新上線建立婚姻信息查詢機制,查詢借款人婚姻狀況和購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下住房套數,作為貸款審核依據,實行差別化房貸的辦理。

嚴躍進表示,實際上,過去深圳假離婚的,普遍都是採用偽造離婚證明來進行的。換句話說,此類離婚的目的,都是為了騙取首套購房資格,所以新政需要追溯過去三年的房產持有情況。

而婚姻信息聯網后,通過偽造離婚記錄等方式,繞過房地產「限購」「限貸」政策或獲取更低首付的房貸行為,會無所遁形。

從以上這些政策來看,調控基調均為「支持合理自住需求,遏制投機炒房」,既有收緊的地方,也有適度放寬的地方,但整體以收緊為主。

與此同時,房地產融資和資金管控也前所未有地嚴厲。9月14日,在國務院例行吹風會上,中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝對市場傳言的融資新規進行了回應。

他說,房企資金監管及融資規則,醞釀了將近兩年時間,目的在於增強房地產企業融資管理的市場化、規則化、透明化,矯正房企盲目擴張行為。

中原地產認為,房地產調控最寬鬆的2020年上半年過去了,調控收緊已經難免。預計後續將有超過30個城市會發布出台收緊力度不同的房地產政策,維持市場平穩。

價格戰一觸即發?

無論是調控政策收緊抑或是融資「三條線」,都給各家房企的年度銷售目標帶來了巨大壓力,也讓今年「金九銀十」成為各家房企「搶收」的關鍵。

根據三條紅線「踩線」情況,房企將分為紅、橙、黃、綠四檔,如果三道都觸線則為紅檔。

以2020年中報數據來看,220家A股、港股、美股上市房企中,「踩線」房企多達七成,其中恆大、融創、富力、綠地等三條紅線全部超過了。

經濟學家、財經評論員郭施亮認為,融資規則收緊對房企現金流以及負債率存在較大考驗,房企急需在「金九銀十」通過打折促銷加快現金回收,逐漸降低凈負債率等財務指標,來提升房企自身的風控能力。

9月7日,恆大宣布對全國樓盤600個項目進行7折優惠,打響了「價格戰」的第一槍,爭取在九、十月份完成2000億的銷售目標。

中原地產首席分析師張大偉認為,恆大作為業內龍頭房企,多年一直有打折促銷的習慣,在這個節點又率先開啟,後續肯定有更多的房企跟進。

9月10日,市場傳言碧桂園也將打折促銷。碧桂園方面表示,公司一直保持經營性現金流穩健,目前並無針對全國範圍項目大幅降價促銷的計劃。

不過,在一些城市和項目上,碧桂園仍然採取了靈活的價格策略。9月13日,佛山陳村碧桂園三龍匯首開,正式開盤價格比此前的吹風價2.6-2.9萬/平低了不少,最低價2.1萬/平,開盤當天折扣去到了9.1折左右。

碧桂園三龍匯位於廣州地鐵7號線和廣佛環線上蓋,規劃為集商業、居住、辦公為一體的TOD項目,區位優勢明顯。

近期,資金充裕的央企中海地產也加入到了優惠售房的行列,通過9.9折優惠、花式減免、補貼等福利促進房產銷售。

可以預測,未來一段時間,各家房企的推盤力度會加大,跟隨恆大促銷的房企會明顯增加。

事實上,上半年受疫情的影響,大部分的房企缺失了至少兩個月的銷售業績,年度銷售目標一半都沒有完成。甚至,有些企業已經下調了年初設定的銷售目標,完成率依然沒有達標,大部分的銷售壓力都集中在下半年尤其是四季度。

據21世紀經濟報道記者統計,前50強房企在下半年的可售貨量和銷售目標,有數萬億。

張大偉分析認為,各地經濟都在快速復甦,對於房地產市場來說,7-8月平均恢復水平已經超過了去年同期的100%,多地已超之前水平。

由於近期的房地產調控政策也比較嚴格,樓市調控也一直堅持「房住不炒」的原則,既要防止房價過快增長,又要避免大起大落,所以指望房價大幅度下降也不太現實。因此,可以判斷,房價在金九銀十期間,會保持平穩偏下降的整體格局。

嚴躍進也認為,四季度樓市促銷肯定是會有的,房企大都會進行價格方面的讓利、折扣等,但不會出現大規模的降價。

(作者:張曉玲,陳詩菡 編輯:張偉賢)