財經 北京新浪網 觀點與楊三明對話:粵港灣控股全新出發

觀點與楊三明對話:粵港灣控股全新出發

來源:觀點

「粵港灣控股在原毅德控股的基礎上,被賦予了全新的意義,其產業結構和戰略格局都發生了巨大的變化。」8月11日,博鰲論壇上,觀點地產與楊三明先生進行了面對面的交流。楊三明就大灣區發展契機、粵港灣未來發展前景等侃侃而談,信心滿滿。

觀點地產網 見到楊三明已是晚上十點多,結束滿滿一天的論壇行程,他仍然保持著精神與活力。

這是楊三明首次代表粵港灣控股出席博鰲房地產論壇。他加入粵港灣控股已有三個多月,先前在拿地投資、開發建設、運營管理、城市更新等方面積累的豐富經驗,在粵港灣控股轉型的關鍵一年大顯身手施展所長。

採訪過程中,我們能明顯地感覺到這位職業經理人身上有著一股衝勁。對於粵港灣控股的發展藍圖,他已經有了極為細緻的規劃。

楊三明運用縝密的邏輯,條理清晰地傳達出一個觀點:戰略升級後的粵港灣控股站在新的起點,雄心勃勃,煥新出發。

自2013年上市以來,粵港灣控股的標籤一直是「中國領先的大型商貿物流中心開發商及運營商」。多數人印象中,它屬於最早做商貿物流產業的那一批企業。

這些年來,得益於深耕行業的一系列操作,粵港灣控股所開發運營的大型商貿物流中心數量、總建築面積、土地儲備量均居同行業前列。截至2020年6月30日,粵港灣控股土地儲備合共約760萬平方米。

但隨著城市化進程的推進,商貿物流產業某些局限性也逐漸凸顯,包括商業模式、項目布局等方面。按照楊三明的說法,粵港灣控股需要適時做出一些調整,才有了引入戰略股東的操作。

在國家及大灣區發展戰略的指引下,於2019年9月,粵港灣控股引入由客天下國際、瑞信海德集團合資成立的中國粵港灣區控股有限公司。目前該公司持股58.67%,為第一大股東。

轉變是為了適應發展。楊三明稱,協同共享戰略新股東背後雄厚的資本、豐富成熟的文旅康養和城市更新產業資源、「生態+文化+產業+社區」運營經驗,可以為粵港灣控股做戰略資源儲備,助力創新發展和產業升級,以便實現更大突破。

「粵港灣控股已經不是原來的毅德控股了,而是被賦予了全新的意義,內容不一樣,戰略和發展方向也不一樣。」楊三明抱著十足的信心,憧憬著粵港灣控股的未來。

轉變的過程

規避經營單一業務的風險,最好的做法是發展多元化、拓展新的市場。近些年,房企們布局多元化戰略已成常態,甚至有數據披露行業百強中,97%的房企發展了產業多元化。

粵港灣控股同樣意識到尋求新利潤增長點的重要性。今年以來,公司通過戰略股東所持有資源,梳理整體發展脈絡與企業戰略,即未來5-10年的方向。

為了更好地服務大灣區戰略,在原「毅德」商貿物流品牌的基礎上,發展全新的「粵港灣」品牌,拓展精品住宅、城市更新、文旅康養等業態,實行雙品牌運作。亦即為,原「毅德」品牌繼續發展商貿物流產業,「粵港灣」品牌拓展住宅、城市更新、文旅康養等產業。

粵港灣控股的多元化計劃隨之誕生,核心是以產業引領多元化板塊整體發展。

具體而言,是以「產業引領」為發展理念,注重產業培養、導入、運營的科學性,積極整合科創、文旅康養、商貿物流等多元化產業資源,以灣區城市更新為主,形成「城市更新、產業園區、特色小鎮、居住社區、商業服務」等多個業務模式。值得一提的是,公司商業的儲備達600多萬平方米,潛在權益1萬多畝土地。

楊三明解釋稱,基於公司發展的規模,商貿物流只是原有的核心IP,真正發力是在文旅、康養、科技智能製造等板塊內容。簡而言之,粵港灣控股的商貿物流板塊作用會慢慢地弱化,戰略核心正在轉變。

在新常態的發展路徑下,傳統的商貿物流模式已不再受青睞,以聯動多產業的物流一體化模式成為行業新潮流。

粵港灣控股順應時勢,傳承「以產促城、繁榮城市」的企業基因,戰略升級為「新生態產城服務商」。楊三明還特彆強調,這一定位是概括未來競爭力核心的一句話。

解釋新生態的概念時,楊三明從生活到微生態、生態邏輯等方面都進行了詳細的描述。在原來的「生活+居住」基礎之上,繼續疊加「生態」,即滿足精神需求。新的邏輯之下,在布局的大業態裏面,可以解決生產生活的生態布局。

當下亦明確了粵港灣控股清晰的戰略方向:「以產促城,以城興產,大力促進產城融合、城鄉融合、鄉村振興,在城市的邊緣打造特色小鎮、特色產業等。」

在楊三明看來,粵港灣控股已不是簡單做商貿物流業務,而是致力於整體的生態打造,並解決城鄉融合問題。基於該邏輯,粵港灣控股做了整改,這就涉及科技化賦能的內容,尤其是新產品的改造。

目前科技化賦能已有多個方向進行運作,楊三明列舉,包括園區升級,比如利用平台做經營,即商家資源相應結合,以粵港灣控股背書,通過銀行和金融機構融資為商家帶來資金;把更多園區用信息化平台搭起來,做好線上;整體智能化改造,園區硬體、軟體進行升級。

「實際上還是想通過智能化和科技賦能,把產品溢價和用戶都做很好的連接。」楊三明強調,科技場景化打造會是粵港灣控股主要的產品力方向。

在未來,粵港灣控股將以「智創品質生活」為品牌理念,並堅持「賦能城市未來,成就美好生活」的企業願景。

另一重點內容便是粵港灣控股對於品質的追求。楊三明認為,「不能說粵港灣控股是小而美的企業,最起碼也是品質為先的企業。」

「誠信立業、品質為先,再加上產業引領、創新驅動、科技賦能和平台搭建,最終核心力量還是基因、產品、落地。」這是粵港灣控股核心競爭力的源頭。

布局的機會

基於戰略升級,公司名稱進行了更改操作。於2020年8月26日,公司中文名稱由「毅德國際控股有限公司」變更為「粵港灣控股有限公司」正式生效,意味著全新出發。

而新名稱寓意立足於大灣區。根據透露,基於原有的城市區域布局,目前粵港灣控股已形成「1+3+N」的戰略布局:以大灣區為總部基地和戰略價值高地,重點深耕大灣區輻射的「贛湘桂」三大區域,並精選發展環渤海、長三角區域、中部區域、西區區域和山東區域的潛力城市。

這一立足,對於研究大灣區已有多年的楊三明而言,則是大展拳腳的機會所在。大灣區重要的存量戰場——城市更新,也是他的強項所在。

楊三明曾在珠江投資工作七年之久,該公司在發展城市更新業務方面有著一定的行業代表性。也由此,他積累了不少城市更新的項目管理經驗,也擴大了相關人脈關係。

目前,粵港灣控股在大灣區已落地大亞灣項目。楊三明透露,「未來要在大灣區多拿一些項目,實現快速落子,現在有很多潛在項目。」

不過在此之前,粵港灣控股的項目布局線路並不算清晰,並且主要布局於三四線城市,分佈在山東、廣西、江西、四川、湖南等地區。

但經歷了幾年前三四線城市的房地產紅利之後,如今三四線城市經濟支撐力量略顯疲軟,反觀一二線城市依舊具備經濟發展基礎,對於房企、物流地產企業來說機會猶存。

城市化進程演變中,粵港灣控股開始意識到三四線城市的發展會有風險。楊三明透露粵港灣控股也在做一些調整:「既有的三四線城市做收縮,更多地紮根在省會城市,戰略性地進入南寧、南昌和長沙,也準備進入成都。」

據他介紹,三四線城市是以前商貿物流資源激活的布局,但未來產業發展是需要做產業轉移的,收縮三四線城市正是基於產業轉移的邏輯。

在產業引領的推動之下,粵港灣控股進入二線城市,但亦不會集中於中心區域。「粵港灣控股的基因還是做產業引領,以產業導入,所以位置基本上是城鄉融合部,更多地看好城鄉融合、產城融合和鄉村振興,這是未來的方向。」

楊三明認為,在二線城市的邊緣會產生外溢的效果:「比如杭州通過在周邊做產城、小鎮和IP的疊加,再逐步進入到核心區,此為粵港灣控股未來產業布局的邏輯。」

每一個落子的城市,粵港灣控股都會有一番考慮,它有一套完整落地的投資標準和要求。

首先是看政策以及城市友好度,楊三明分析,「比如說做文旅項目有很多標準化的要求,包括離市中心距離、人口規模、消費能力、未來潛在和用戶增長等因素。」

這些城市的選擇同樣基於粵港灣控股的「地產基因」,楊三明提到,當中最主要的仍然是產業落地,「有些項目不一定要到最核心的一二線城市,而是強二線或是弱二線城市,這也是選擇的標準。」

而今,粵港灣控股布局的路徑、邏輯漸漸明晰,楊三明對粵港灣控股寄予了更高的期望:從小出發,行強致遠。

他始終相信,粵港灣控股會在新賽道上創造出真正的價值,前景可期。

以下為觀點地產新媒體對粵港灣控股有限公司首席執行官楊三明先生的採訪實錄:

觀點地產新媒體:去年粵港灣控股引入戰略股東的考量是什麼?

楊三明:粵港灣控股是在2013年於香 港上市的公司,一直是全國領先的商貿物流開發運營商,持有的商貿物流項目也有1000多萬平方米,因為商貿物流產業在城市化進程中,包括國家大發展過程中,它本身的局限性,包括城市的發展、商業模式的發展,需要做一些調整,所以粵港灣控股去年就引入了戰略股東。

戰略股東是由瑞信海德控股有限公司和客天下國際集團有限公司組成的控股公司,因為股東背後有比較好的資本資源,加上文旅產業、康養產業的運營經驗,其在灣區有比較多的城市更新資源,所以把大股東引進之後作為戰略存儲,主要是企業發展到一定階段,要進一步發展和突破。

觀點地產新媒體:是不是意味著粵港灣控股有多元化發展的計劃?

楊三明:這是一定的。今年,粵港灣控股基本上梳理了整體的發展脈絡跟企業的戰略,實際的核心是以產業引領帶動整體的多元化板塊發展。產業引領是有幾大板塊:原有的商貿物流板塊,做智能化、科技化的升級改造,這是第一個板塊。粵港灣控股具有大股東文旅康養的資源,把客天下的品牌IP作為主要的文旅品牌,再加上康養、科技的賦能,就能把產業引領作為主要的拉動。

第二個方面是創新驅動。不管是產品、商業模式和未來產品力、運營力等等能力打造,都是以創業型驅動來做主軸。

第三方面是科技賦能,現在還是要基於智能製造、AI數據化、大數據的邏輯,把原有產品和未來產品做賦能動作,尤其是未來產品更多地疊加智能化、科技化的產品賦能。

第四方面是品質為先。粵港灣控股一直把品質放在第一位,客戶的產品+服務,還有未來多元化的產品和服務都會做品牌保證,這也是主軸。

第五方面是多元發展。有產業板塊,再加上教育、醫療、有城市更新的板塊,還有商業板塊,商業板塊有接近100多萬平米的商業綜合體,再加上園區運營、物業板塊等等,就支撐了這個企業未來比較好的多元化聯動發展。

最終來說,還是基於戰略梳理、未來發展方向,提出了5-10年的方向。

觀點地產新媒體:是不是以商貿物流為主,再發展其他的多元化業務?

楊三明:不是以商貿物流為主,這只是其中一個板塊,而且這個板塊可能會慢慢地弱化。因為基於公司發展的規模,它只是原有的核心IP,真正發力是在文旅、康養、科技智能製造的板塊,以這些板塊帶動產業+小鎮+地產+社區的邏輯,實際上是解決了產業帶動+小鎮模式+文化旅遊+社區融合,打造四位一體的內容出來。

粵港灣不是原來的毅德了,戰略升級後,是賦予了全新的意義在裏面,是完全不一樣,內容不一樣,戰略和發展方向也不一樣。

觀點地產新媒體:粵港灣控股對於大灣區的重視程度如何?

楊三明:基於原來的城市區域布局,目前粵港灣控股的戰略布局「1+3+N」。其中「1」是立足於大灣區,不僅有香 港和深圳的雙總部,還有控股股東背後的實力,即原來的舊改項目。目前,粵港灣控股在大灣區有跟進幾個項目,布局還是比較快的,未來要在大灣區多拿一些項目,現在潛在有很多項目,這是戰略的主要核心。

「3」即圍繞大灣區的外溢,以廣西、湖南和江西這三個省作為外溢。在這些區域粵港灣控股本身也有很多項目,在廣西的柳州布局,在江西的贛州也做了很大的項目,現在還有300多萬平方米沒有開發,也進駐了南昌,而湖南也進到長沙。這是三個未來潛在的根據地市場,這三個市場重點是做城市深耕,就是選好區域之後做深耕。

「N」是基於山東地區、甘肅西南區域,以原有的項目做區域深耕。大概就是這樣的戰略,最核心還是在大灣區儘快形成產業和項目的布局。

觀點地產新媒體:您如何看待三四線城市和部分二線城市的發展機會?

楊三明:三四線城市相對有較大的風險,所以粵港灣控股現在也在做調整。既有的三四線城市做收縮,基本上做完之後就不會再做。更多地紮根在省會城市,在省會城市深耕,所以也戰略性地進入南寧、南昌和長沙,包括現在準備進成都,綿陽也有一個項目簽了200億元,算是最大的項目,這是戰略的調整。

第二個調整,在原有的城市裡要分析是哪些城市值得做的,比如說廣西的柳州、綿陽等經濟實力雄厚的城市是可以做的,別的城市就逐漸收縮,不去做了。所謂的三四線城市是要選准城市,並同步在三四線城市做一些轉移,之後再收到二線城市去,這是未來做的布局。我們在布局的時候,要布到長三角,在杭州、蘇州和揚州都在做,粵港灣控股也是非常看好長三角,一般來說長三角產出比較大,也是希望儘快在這些城市完成戰略布局。

進二線城市也不是要布局到中心區,粵港灣控股的基因還是做產業引領,以產業導入,所以位置基本上是城鄉融合部,所以公司更多地看好城鄉融合、產城融合和鄉村振興,這些是粵港灣控股未來的方向。在二線城市也會進入到相對區域,而不是城市最中心去拿地,這也不是公司戰略的方向。很多時候在二線城市的邊緣是外溢,比如說到杭州,通過周邊做產城、小鎮和IP的疊加,再逐步進入到城市的核心區,這是粵港灣控股未來產業的布局和邏輯。

觀點地產新媒體:粵港灣控股在選擇布局時,最重要的考慮因素會是什麼?

楊三明:公司會有一套完整的體系,首先是看政策。粵港灣控股主要是做產業,就看城市的友好度,要分析產業的落地。比如說做文旅項目是有很多標準化的要求,離城市中心距離、人口規模、消費能力、未來潛在和用戶增長等等,有一套完整的產業落地投資標準和要求。粵港灣控股原來做商貿也是一樣的,要分析當地的物流規模、未來的能力,是不是能夠做商貿物流。

這些城市的選擇也是基於粵港灣控股做地產的基因,儘可能向二線和一線城市聚集,更多靠近都市圈做布局,包括大灣區、西區和中部核心的區域。選擇這些布局,還要看產業落地能不能達到要求,有些不一定要上到最核心的一二線城市,而是強二線或者是弱二線城市,這是選擇的標準。

主要的核心還是落產業,核心有些是相同的,有些是不同的。相同的是地產邏輯,不同的是產業邏輯,選擇的時候要基於這兩個因素協同選擇。

觀點地產新媒體:今年在市場上討論較多的公募REITs試行,強調優先支持倉儲物流項目,不知道粵港灣控股未來有沒有這方面的發展計劃?

楊三明:實際上資產證券化和存量資產做REITs是一個方向,但是這個方向由於政策、監管、退出機制和回報要求還不是特別完善。深圳目前沒有實行這樣的操作,還是受制於回報要求、准入和最終的退出,也就是投融管退整個閉環還沒有形成完整邏輯,目前政策有很多利好,還沒有完全突破。

粵港灣控股的倉儲物流是比較多,多是結合外資資本,外資更願意投資資產,做一些合作。如果成熟之後,只要經營回報能達到REITs的要求,粵港灣控股當然可以做資產化的動作。

觀點地產新媒體:物流地產也受到了此次疫情的影響,具體而言,粵港灣控股都受到了哪些影響呢?

楊三明:大的方面影響都一樣,尤其是需求端受到很大的壓制,商家壓力就比較大,園區經營遇到了一些困難。物流行業受城市發展和政策影響比較大,特別是商貿物流。有一些是大方向的影響,不單單是疫情的影響,整個供應端在高端物流是供不應求的,低端物流現在是很難經營的,受到政策、經濟的影響,中國高端的產值只佔3.6%,規模是非常小的,發展的方向是往高端產業、生鮮冷鏈走,也就是要在原有的商貿服務做賦能、改造、升級。

疫情主要是反思供應端做調整,做常規、簡單的商貿物流不行。所以,粵港灣控股提出了原有的商貿做升級和賦能,在科技上賦能,在產品上做升級。另外,做一些高端倉儲,適合未來經濟發展的需要。

觀點地產新媒體:看到您從事建築跟房地產行業已經超過20年了,也在很多不同的房企或者和建築類的公司待過,您覺得粵港灣控股跟其他的房企和物流地產商來說有哪些不同?

楊三明:我經歷比較簡單,17年在央企,7年在珠投,比較簡單的背景。粵港灣控股這家企業好的是上市平台,這一平台也是基於過往整體運營模式和回報要求的基本認可,有幾個特點:有息負債率很低,只有20%多;大量的儲備,有大量的園區,有幾千萬平米的園區,大概6萬家商家,這是比較好的資源;基於既往的口碑,跟政府、消費者、供應商和內部都有非常好的誠信和口碑,所有合作夥伴對於企業都是非常認同;園區品質都非常好,整體的形象、品質都要求非常好;基於大股東做資本、文旅和康養的項目,再加上城市更新的資源,包括大灣區儲備了資源,未來的定位走向國際,這樣企業前景非常可期。

觀點地產新媒體:粵港灣控股未來是多輪驅動的企業,未來核心競爭力是什麼?

楊三明:公司現在真正的核心競爭力用一句話概括:「新生態產城服務商」。為什麼叫新生態呢?基於多個板塊聯動,解決原來的生產,到生活,再到生態的疊加。原有的生態就是商貿物流,「生活+居住」,因為做了很多居住性的物業和高端品質的住宅。再加上生態,生態就是在「生產+生活」做到了精神需求,再結合文旅小鎮、康養。基於這種邏輯,使粵港灣控股在大的業態,會解決生產生活的生態布局。

不僅僅是商貿物流,而是整體的生態打造,解決城鄉融合問題,實現美好生活嚮往。基於這種邏輯,粵港灣控股也做了整改,一直強調科技賦能,還有對創新和品質的要求,不管是產品還是商業模式,粵港灣控股都一定要創新產品力、運營力。

另外對於品質的追求,粵港灣控股稱為品質為先,看到規模,但是要把品質擺在第一位,不能說自己是小而美的企業,最起碼也是品質為先的企業。

誠信立業、品質立先,再加上創新驅動、產業引領、科技賦能和平台搭建,粵港灣控股的核心力量還是基因、產品、落地,這就是整體的核心競爭力的來源或者是源頭。