財經 北京新浪網 解局 | 京城「地主」金隅69億押註上海

解局 | 京城「地主」金隅69億押註上海

來源:觀點

歷史告訴我們,很多拿高價地的企業最後都流下了「悔恨的淚水」。

觀點地產網 京派房企金隅難得在上海土地招拍掛市場上高調了一把。

7月31日,上海楊浦區有一宗住宅用地競價入市,經93輪競價,來自北京的金隅以總價69.2億元擊退招商金融街、九龍倉和龍光等5家房企競得地塊,樓麵價85764元/平米,溢價率38.32%。

這一價格創下周邊樓板價新高,鄰近保利、仁恆等項目樓麵價均為5-6萬元。

「這個價格拿地是比較冒險的,基本沒有利潤空間,但是金隅可能會有別的目的和想法。」

69億押註上海,金隅除了看好一線城市高端物業的打造,更多也是重點城市擴張和做大規模的考慮。

官網資料顯示,作為北京市國資委控股企業,金隅集團的核心業務包括水泥及預拌混凝土業務、房地產開發板塊業務、物業投資與管理業務和新型建材及商貿物流業務等四大板塊。

房地產業務方面,金隅擁有三十多年歷史,是北京三大國企之一,目前已進入北京、上海、天津、重慶等15城市,先後開發建設房地產項目130餘個,總建築規模約3000萬平米。

一份研究報告中也指出,除商品房用地外,金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業用地儲備,未來若逐步轉換成商住開發項目,該部分資產有望獲得重估。

換而言之,金隅多年來一直被認為是潛藏的京城「地主」。

區域新高

這宗楊浦宅地,競價房企共有5家,分別是金隅地產、仁恆+華髮、招商+金融街、九龍倉與龍光。

現場較為激烈,前10輪各房企出價都非常謹慎,當主持人將調價幅度增加到1000萬元後,「氣溫」開始上升。

20輪後,金隅與九龍倉成為主角,此時地塊樓板價已經升至6.8萬元/平米。

直至第29輪,龍光、招商+金融街、仁恆華髮聯合體加入爭奪,成交總價與樓麵價被不斷推高。到了95輪,金隅終於以總價69.2億元拿下該地塊,樓麵價85764元/平米。

這一樓麵價創下區域新高,一位業內人士指出,該地塊屬於上海內環地塊,也是楊浦區城市更新重點出讓地塊。今年上半年高端住宅市場表現不錯,會客觀上使得此類土地成交活躍。

出讓文件顯示,該地塊東至眉州路,南至R-05地塊,西至楊樹浦港,北至周家嘴路,位於上海市的內環線。地塊出讓面積3.4萬平米,容積率2.37,起價為50.03億元,樓面起價62000元/平米,無需自持15%住宅建面用於租賃住房。

在上海中原分析師盧文曦看來,這塊地最大的贏家其實是仁恆和保利。

據觀點地產新媒體了解,近2年內,該地塊周邊有4宗住宅用地供應,分別由仁恆置地、保利、中華企業以及龍光摘得,最高樓麵價65441元/平米,均比此次金隅拿地價低了不少。

其中,2017年,仁恆置地以105.2億元競得與該地塊一河之隔的楊浦81、83街坊地塊,以住宅面積計算,樓麵價約6萬元/平米。

去年,保利發展以41.79億元競得距離該地塊約1.5千米的楊浦區江浦社區B2-03地塊,成交樓麵價約為5.3萬元/平米;而中華企業則以38.1億元拍得位於新江灣社區N091104單元B2-01地塊,成交樓麵價約5.25萬元/平米。

今年7月9日,龍光集團23.81億元競得距離該地塊約5公里的楊浦區定海社區D5-1地塊,樓麵價65440元/平米。

由此看來,相同區位樓麵價高出2萬元/平米,金隅這宗地的盈利空間著實不大。

「現在周邊項目價格10萬元/平方米左右,按照自然增值,兩年之後11萬/平米,再貴就有點壓力了,基本上沒什麼利潤空間。」

據觀點地產新媒體查閱年報獲悉,目前,金隅在上海土地儲備僅有「上海-大成名庭「與」上海-徐行「兩個位於嘉定區的項目。

「金隅比較多剛需項目,做一些標杆項目對品牌形象及後續產品拓展都有幫助。」盧文曦分析稱,金隅拿下高價地可能有別的考量,比如深耕上海,或是拓展更多的產品線。

官網顯示,金隅的開發產品結構中涵蓋了普通商品住宅、高檔別墅、商業地產、經濟適用房、兩限房、自住型商品房、廉租房、公租房等多類型組合。

金隅管窺

歷史告訴我們,很多拿高價地的企業最後都流下了「悔恨的淚水」。

2016年-2017年,金隅也曾拿下不少高價地塊,其中不乏「地王」項目。

這個京城「地主」高價拿地背後,除了看好一線城市高端物業的打造,可能更多還是重點城市擴張、做大規模的考慮。

於2019年,金隅斥資84.08億元獲取北京、杭州共4宗土地,新增土地儲備約33萬平米。截至年末,擁有土地儲備總面積799.25萬平米,主要分佈在北京、杭州、重慶、海口、唐山等城市。

金隅執行董事兼董事會秘書鄭寶金曾在業績會上透露,2020年,金隅仍將堅持深耕已進入城市並主要布局一二線城市的原則,審慎拿地,並加大自有工業用地轉化力度。

觀點地產新媒體了解到,進入2020年,除了拿下上海楊浦宅地外,金隅還奪得了北京海淀及朝陽兩宗地塊,補充了土地儲備。

既有土地儲備之外,一份研究報告中也指出,除商品房用地,金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業用地儲備,未來若逐步轉換成商住開發項目,該部分資產有望獲得重估。

2019年年報顯示,在房地產開發業務中,金隅集團年開復工規模達800萬平米,已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、海口等15個城市,先後開發建設房地產項目130餘個,總建築規模約3000萬平米,形成了「立足北京、輻射京津冀、長三角、成渝經濟區三大經濟圈」的開發格局。

另外,作為北京市屬大型國企,金隅已累計規劃建設保障性住房超過700萬平米,提供保障性住房7萬多套。

於2019年,金隅房地產板塊全年預售簽約額是260億元,合約簽約面積117.47萬平方米,同比增加5%。其中,商品房累計合約簽約面積101.35萬平方米,同比基本持平;保障性住房累計合約簽約面積16.11萬平方米,同比增加54%。

期內,金隅房地產板塊實現主營業務收入222.08億元,同比增加0.28%;毛利75.39億元,同比增加7.12%;全年結轉面積101.26萬平方米,同比基本持平。

在2020年業績發佈會上,金隅董秘鄭寶金給出了新目標:房地產板塊預售簽約金額同比增長近20%,換算成金額大約為300億元,結轉收入,預計同比增速在兩位數。

總體來看,華北仍舊是金隅集團大本營,房地產開發之外,還在北京及天津持有高檔寫字樓、商業、產業園區等投資物業面積約178萬平米。

其中,北京核心區高檔投資性物業約97萬平米;物業管理面積(包括住宅小區和底商)近1350萬平方米,

不過,由於疫情的影響,金隅上半年業務受到一定衝擊。近期,金隅集團發佈盈利預警,預計上半年公司實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為12億元-16.5億元之間,同比降低61%-46%。

金隅集團表示,上半年業績預減的主要原因是受新冠肺炎疫情影響,房地產結轉項目中,保障房佔比增加較多,且本期商品房結轉項目毛利率較低,導致報告期內房地產板塊營業收入及毛利水平同比降幅較大。