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萬科新董事會誕生郁亮連任董事長 進入「管理紅利」時代

新浪科技 2020-07-01 01:22

原標題:萬科新董事會誕生郁亮連任董事長 進入「管理紅利」時代

郁亮表示,房地產行業的「土地紅利」「金融紅利」已經消失,現在進入了「管理紅利」時代。萬科要向製造業學習,戰略導向、管理精細化,提升ROE。

沒有懸念,萬科新一屆的董事會人選,與之前公布的名單一模一樣。

這背後是萬科股權結構的穩定,深鐵、盈安合夥作為第一、二大股東,達成了一致,而之前一直與管理層存在分歧的寶能,也漸次退出,持股只剩1.14%。

股東和管理層的關係和諧、穩定與否,是一家公司能否長遠發展的前提。過去5年,經歷了萬寶之爭的萬科,重新梳理了這方面的事宜,三年時間過去,從股權結構到管理團隊,萬科進入了新的穩定期,各項業務也穩步推進。

正如萬科創始人王石在三年前所說的,「萬科將進入黃金髮展期」。在6月30日的股東大會上,連任董事長的郁亮,面對開發轉向運營的白銀時代,提出了自己新的想法。

他表示,房地產行業的「土地紅利」「金融紅利」已經消失,現在進入了「管理紅利」時代。萬科要向製造業學習,戰略導向、管理精細化,提升ROE。

與深鐵合作加深

雖然總部已經搬到了福田,但萬科股東大會還是在大梅沙召開,股東高票通過了第十九屆董事會人選提案,延續了之前的平衡。

大股東深圳地鐵產生了三名董事,分別是深圳地鐵董事長辛傑、總經理唐紹傑、副總經理李強強,他們都是2017年-2019年新上任的深鐵領導班子。

萬科方面,除了董事會主席郁亮,總裁祝九勝、執行副總裁王海武也加入了董事會成員行列。

此外,深圳資本運營集團有限公司董事長胡國斌擔任獨立外部董事,代替原先的深圳市賽格集團有限公司董事長孫盛典。另選出四名獨董——劉姝威、康典、吳嘉寧、張懿宸。

首次公開亮相萬科股東大會,深鐵董事長辛傑表態對萬科大力支持。他說,萬科是個市場化非常高的企業,按照市場的遊戲規則、上市公司的要求,深鐵不干預萬科團隊的管理經營,而是全程、全員支持萬科的文化、萬科的團隊,這樣會更好地回報股東。

「作為深鐵的董事長,也是一個項目的營銷總,我也不斷獲取資源來幫助萬科的發展。萬科賺來的錢也有深鐵的一份,萬科每賺100塊,深鐵能賺到20多塊,何樂而不為。」他還表示,對深圳地鐵集團來說,成為萬科的股東壓力很大,倒逼深鐵進行現代化企業制度的改革。在深鐵調整的基礎上,希望做萬科合格的股東。

深鐵的表態,給在場的中小股東們吃了一顆「定心丸」,辛傑多次強調,會支持萬科,讓大家放心。

回首過去三年,郁亮坦言挑戰確實挺大。曠日持久的股權紛爭對萬科的經營、團隊穩定造成了影響,未來萬科要盡量減少對萬科經營管理、團隊穩定所產生的影響。

在經歷了去年的區域、城市總大換防之後,萬科管理團隊也進入了穩定狀態,他們和董事會成員,共同構成了萬科的人事「基本盤」,萬科新的權力圖譜清晰顯現。

21世紀經濟報道記者注意到,近期萬科和大股東深鐵的互動合作明顯加強。6月29日晚間,萬科公告稱,公司已與深鐵簽署備忘錄,擬共同投資成立合資公司,雙方分別持股50%,深化「軌道+物業」(即TOD)領域合作。

具體的合作包括,獲取地鐵項目上蓋及周邊土地(或土地整備利益統籌項目),並實施項目開發、建設及運營;產城融合大型項目、新的城市發展片區統籌開發建設及運營等。

此前的4月份,萬科與深圳地鐵斥資60億元,共同開發佛山TOD項目地塊,這是深圳地鐵入股萬科以來的首次合作。

多家券商曾經指出,深鐵作為大股東,在獲取項目資源方面,對萬科帶來的影響是不可估量的。此次郁亮也提到,萬科開發業務的一個重要方向,便是TOD。「TOD對一個企業綜合實力、社會資源整合能力是巨大考驗,這方面我們走在前面。」

運營管理之重

萬科作為行業龍頭,其對於行業的分析和觀點,往往成為大家關注的焦點。在這次股東大會上,曾提出白銀時代、房地產下半場的郁亮,又提出了一個新的判斷,房地產進入了「管理紅利」時代。

他認為,房地產行業高歌猛進的時代正在遠去,行業發展的決定性因素,從土地紅利到金融紅利,來到了管理紅利時代。

他說,過去評價地產企業很簡單,第一階段看有多少土地儲備,根據土地多少定公司價值;第二階段金融紅利,一個企業既要走得快又要走得穩,在金融安排、槓桿選擇、金融工具選擇方面要把握好。

但這兩個時代都過去了。管理紅利時代,就是應該向製造業學習。

針對股東提問的中國製造業代表之一格力的ROE在30%左右,而萬科大概是20%左右,萬科有什麼樣的規劃措施來提高凈資產收益率、每股收益。對此郁亮說:「董大姐是我們學習的榜樣,我們要好好學習。」

郁亮表示,「如果單純提升ROE的話,也是有辦法的,比如槓桿率很高,但萬一出現波動怎麼辦?我們的要求是速度規模不能下來、ROE不能低、負債不能冒險,現在還算平衡得比較好。」

對於房地產公司而言,管理紅利意味著將運營放到更重要的位置。也意味著,開發業務之外的新業務變得更為重要。

萬科的轉型新業務也走在行業前列。首先是萬科物業,目前萬科物業管理面積的一半已經不是萬科的小區,擴張非常快,除了住宅以外,2019年萬科物業通過和戴德梁行的合作,成為了中國商業寫字樓市場物業管理第一。

財報顯示,2019年萬科物業實現營收127.0億元,同比增長29.7%,居於行業第一,遙遙領先其他物業公司。

過去三年,郁亮認為萬科做得比較好的業務是物流。萬科在高標準倉庫方面達到數一數二的成績,在冷鏈方面是行業第一。在疫情開始后,物流作為城市最基本建設、最需要的配套,變得特別急迫,這帶來了行業大發展機會。

近期,萬科發行了一個最接近標準REITs的產品在深交所上市,底層資產便是兩個物流園。

同時,對於集中式公寓租賃郁亮也比較滿意。他說,在房住不炒、租購併舉的行業大環境下,萬科在集中式公寓租賃上市全國第一,2019年度超過12萬間投入使用,目前有8萬間在建設中。「儘管這個業務現在不賺錢,但相信未來大有機會。」

此外,萬科的農業、度假、教育等新業務也在穩步推進。未來,萬科總裁祝九勝表示,希望所有業務都能獨立分拆上市。

對股東提問的「這三年你覺得做得怎麼樣」?郁亮少見地豪氣表示,「我做得怎麼樣,還是讓業績說話,讓股東投票給出答案」。

三年前在同樣的地方,郁亮從王石手中接棒,開始執掌萬科。三年後,他和總裁祝九勝等管理團隊一起,將萬科帶到了一個新的高度。此後,就要看萬科股價的表現了。

(作者:張曉玲,曹安潯,姚安琪 編輯:張偉賢)