科技 新浪科技 商業地產持續低迷,一線城市5月商服用地溢價率僅0.23%

商業地產持續低迷,一線城市5月商服用地溢價率僅0.23%

新浪科技 2020-06-29 17:02

原標題:商業地產持續低迷,一線城市5月商服用地溢價率僅0.23%

商業地產依舊低迷。

近期,多家市場機構發布了商業地產的相關數據。數據顯示,在投資與銷售兩端,商業地產收到的衝擊都大於住宅、辦公等其他房地產領域。一線城市商服用地持續0溢價率成交,5月也僅達到0.23%,也顯示出市場低迷的投資熱情。

需求依舊低迷

據中指研究數據,2020年1-4月,全國商業營業用房銷售面積為1828萬㎡,同比下降29.1%,降幅較1-3月收窄6.0個百分點。

分析銷售下降的原因時,中指研究院指出,2020年一季度新冠肺炎疫情在全球多個城市蔓延,世界經濟前景短期堪憂,經濟增長以及就業壓力上升、企業效益和居民收入增長難度加大,同時外部疫情擴散等一系列不確定性因素也對商業信心、投資決策和全球貿易造成了不利影響。

21世紀經濟報道記者注意到,今年1、2月份商業地產的下跌幅度達到近3年最大,累計增長率一度達到-46%。這種下跌並非簡單受疫情影響,長期來看,在一二線城市,商業地產市場飽和度正在不斷提高,供過於求的情況持續存在,存量巨大、同質化競爭的頑疾依舊。而在三四線城市,電商衝擊下,消費升級未達預期,商業地產「招商難、運營難和退出難」的問題一直存在,導致商業地產需求端持續低迷。

2019年末,曾有業內人士向21世紀經濟報道記者透露,據其統計,百強房企所持有的所有商業項目,達到盈虧平衡點的僅為36%,另外64%的商業項目達不到盈虧平衡點,處於虧損狀態。

這在官方統計數據上也有體現。根據國家統計局數據,2018年11月商業營業用房銷售額累計增長率首次出現負值,而從2019年2月到今年5月,商業營業用房銷售額累持續呈現負增長。從歷史數據上來看,每年的6月,9月和12月是銷售高峰,2018年銷售高峰時期的成交額較同期有所上升,但整體上,商業地產新房銷售額逐年減少,近3年來商業營業用房銷售額累計增長率都呈現下跌趨勢。

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數據來源:國家統計局

不過,短期疫情衝擊造成的正在恢復。第一太平戴維斯近期多份報告顯示,商業地產的幾大分類中,零售行業正在回暖。很多商場客流已恢復至七至八成,但不同類型的商戶和租戶業績仍有差異。必需品類如食品、日用品的消費在3月已出現同比增長,4月進一步加速,對超市構成業績利好。而酒店行業短期波動,但長期基本面將保持不變。

而在租賃方面,中指研究院數據顯示一季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平環比繼續下跌,平均租金為4.9元/平方米·天,跌幅為0.82%。從商圈來看,超過96%的商圈租金下跌, 租金環比上漲的商圈只有2.5%,另有1.3%的商圈租金與上期持平。

投資先行指標下滑

供給層面,1-4月,全國商業地產開發投資額為4675億元,同比下降8.6%,降幅較1-3月收窄4.9個百分點。相比房地產總體的數字,降幅仍然偏大。

另外,先行指標也顯示,商業地產未來的投資狀況比住宅、辦公樓等其他地產嚴峻。2020年1-4月,全國商業地產新開工面積為5243萬平方米,同比下降22.8%,降幅較1-3月收窄9.3個百分點。不僅低於其他地產投資,同時降幅也明顯大於商業地產開發投資的降幅。

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數據來源:國家統計局

土地市場來看,一、二、三線城市在2020年都出現了「供大於求」的狀況。wind數據顯示,前5月一線城市供應商服用地169萬平米,成交142萬平米;二線城市供應1419萬平米,成交944萬平米;三線城市則供應1312萬平米,成交1106萬平米。

從溢價率的變化上來看,2020年1-4月,三四線城市線城市商服用地市場熱度仍高於一二線城市。Wind數據顯示,三四線城市5月商服用地成交溢價率達到12%。而一線城市雖然在2020年陸續成交了超過140萬平米商辦土地,但溢價率持續了2019年以來的低迷態勢,在2-4月份都以零溢價成交,5月突破零值,也僅達到0.23%;二線城市的平均溢價率突破10%,但此前兩月也只有0.84%和0.07%。

不過,六月的商辦土地市場有所回溫。據中國指數研究院統計,上周(6月15日-21日)商辦土地的推出、成交量價齊升,土地出讓金超32億元。全國重點20城市中重慶、長沙、杭州等13個城市推出48宗商辦用地,推出面積113.91萬㎡,較上周增加超四成。成交方面,20城中杭州、武漢、南京等10城市共20宗商辦用地成交,杭州商辦土地出讓金超13億元。

(作者:宋興國,蔣莎莎 編輯:周上祺)