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住宅土地使用權到期怎麼辦?程雪陽:不妨無償續期70年

新浪科技 2020-05-22 06:47

原標題:住宅土地使用權到期怎麼辦?程雪陽:不妨無償續期70年

十三屆全國人大三次會議召開在即,其中重要的一項議程就是審議民法典草案。

今年5月14日,全國人大常委會法工委回應民法典草案中哪些意見群眾呼聲較高時稱,主要集中在住宅建設用地使用期屆滿如何續期、父母離婚後變更未成年子女姓氏的是否作出規定、夫妻共同債務認定、高空拋物墜物責任的完善等方面。

按照議程,民法典草案將提請2020年5月22日召開的十三屆全國人大三次會議審議,中國首部民法典呼之欲出。新編纂的民法典草案共7編,依次為總則編、物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編、侵權責任編,及附則。

對於住宅建設用地使用權期間屆滿問題,民法典草案物權編中提到,根據現行物權法第一百四十九條、城市房地產管理法第二十二條規定,作出原則性規定,即:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

蘇州大學王健法學院教授、副院長程雪陽指出,按照《物權法》相關規定,自動續期已是板上釘釘的事情,但對於如何續期、要不要交錢、按照什麼標準交多少,目前理論界和實務部門的專家發表了許多看法,觀點紛呈。

一定面積的土地使用權可無償續期,以70年為宜

住宅建設用地使用期屆滿如何續期?程雪陽也發表了其個人觀點。

程雪陽表示,根據《物權法》中「住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期」的規定,住宅類的國有建設用地使用權到期之後自動續期已經是毫無爭議的事情,無需過多討論。此次民法典草案中對住宅建設用地使用期屆滿如何續期的問題也只作了原則性規定。給外界的信號則是,民法典暫不具體處理這一問題,而是交給其他法律或行政法規待時機成熟再處理。

程雪陽稱,對於自動續期時要不要繼續支付相關費用,以及按照什麼標準繳納相關費用,現行法律無法給出明確的答案,因此現在幾乎成了「謎」一樣的問題,也引發了社會各界熱烈的討論。

程雪陽認為,住宅類國有建設用地使用權的續期問題,不僅是一個經濟政策或者民法技術問題,而是一個重大的憲法議題,需要上升到憲法層面來系統全面地進行分析。

其指出,我國現行憲法第10條1、2款也明確規定「城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有」。如果從這個角度來看,土地使用者在土地使用權期限屆滿之時,再重新繳納土地出讓金,似乎就不存在太大的法律障礙。因為國家有償轉讓的是有期限的土地使用權,而不是所有權。

程雪陽提到,但如果國有土地使用權期限屆滿之後,全體公民需要再次購買這項權利的話,怎麼收、哪些可以減免,就不僅僅是法律問題,更是一個經濟問題,要考慮到國家的財政收入、經濟發展形勢、居民的房屋擁有率等諸多因素。

程雪陽提出的方案具體表現為,

「住宅之下的一定面積(比如50平方米或60平方米的面積)的國有土地使用權應自動無償續期一次,期限以70年為宜。」

提出這一方案的理由為:「自動無償續期70年」比較合適,一方面是為了跟我國現行的住宅土地使用權期限制度相銜接,因為目前居住用地類的國有建設用地使用權最高出讓就是70年。再次,除了極少數特別富裕的公民之外,大多數公民都是工薪階層,都可能需要靠按揭貸款或其他渠道借錢來購買房產,如果不「自動無償續期一次」,就意味著很多低收入和中產家庭,剛還完房貸不久,又要再買一次土地使用權。此外,「自動無償續期70年」之後,無論這個公民是否健在或者離世,如果其想繼續享有這塊國有建設用地的使用權,那原則上就應當再重新繳納一次土地出讓金。

為了落實全民所有以及公民內部的平等問題,一個公民一生只應當參与一次國有土地使用權自動無償續期。

「自動無償續期70年」的限制性條件

程雪陽認為,不是所有的住宅,無論面積大小,套數多少,都可以「自動無償續期70年」,必須分類處理。

其指出,

首先, 只有具有中國公民身份的人,才可以享有「自動無償續期70年」這一權利。外國人和無國籍人(包括放棄中國國籍的原中國公民)如果在中國大陸持有住宅類建設用地使用權,不應當享有這一項權利,不能「自動無償續期70年」,而應當「自動有償續期」。

由於是有償續期,期限可以靈活一些,10-70年或更長的期限應該都可以。對此,政府可以制定一個有償續期期限價格表或計算公式,允許相關國有土地使用權人從中選擇合理的期限。

其次,除了需要有中國國籍之外,也並不是說中國公民的所有房產都可以「自動無償續期70年」。關注到公民的基本生活需求以及公民內部的平等權問題,只需要一定面積的居住空間(比如50平方米或60平方米,具體的面積可以進一步測算和討論)。如果佔據過多土地和空間的話,那就超越了基本的生活需求,變成了一個資產投資問題。因此,「自動無償續期70年」只應當針對公民所持有的滿足基本生活需求的土地使用權面積有效。超出基本生活需求的土地使用權部分,需要「自動有償續期」。有償續期的期限和價格應該跟外國人在中國擁有的國有土地使用權續期規則一致。

最後,「自動無償續期70年」並不意味著國家就不能再對該國有土地使用權收取任何費用。事實上,國家完全可以在「自動無償續期70年」期間對相關土地以及地上房屋收取不動產稅。因為土地出讓金和不動產稅的性質是不一樣的,是兩種不同的問題。前者是國家代表全民向具體的土地使用權人收取的土地使用權這一項權利的對價,即國有建設用地使用權這一權利本身的價格。而後者是國家為了給公民提供公共服務和公共設施而徵收的稅收。當然,是否需要徵收這一項稅以及具體的稅基和稅率問題,在決策主體方面,不應由行政機關來決定,而應由全國人大或其常委會通過民主討論后制定或修改法律來加以落實。而在決策時機方面,是否要徵收這一項稅種(或類似功能的稅種),應當結合未來的土地制度改革具體進展來決定,不宜籠而統之地予以回答。