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深圳為佔全市六成住房的城中村出台改造規劃

北京新浪網 2018-11-11 04:46

  深圳為佔全市六成住房的城中村出台改造規劃

  萬科與富士康員工的城中村之爭發生五個月後,一份《深圳市城中村(舊村)總體規劃(2018-2025)》(以下簡稱《城中村總體規劃》)徵求意見稿得以公佈,這個規劃明確了占該市6成住房的房源未來的改造租賃原則。

  6月中旬,以富士康員工代表口吻書寫的兩封公開信,提出萬科進行城中村改造時應考慮租客權益,切勿盲目高價從而抬升周邊租金水平,有關部門應對萬科改造後房源的租金水平給予指導等訴求。

  11月5日,深圳市規劃和國土資源委員會(以下簡稱「深圳規土委」)公示了上述《城中村總體規劃》的徵求意見稿,明確指出政府相關部門應加強城中村租賃市場監管。《城中村總體規劃》的具體表述中,要求企業控制改造成本,並參照租賃指導價格合理定價;改造後出租的,應優先滿足原租戶的租賃需求,有效保障城中村低成本居住空間的供應;加強市場秩序整治,嚴厲打擊城中村租賃市場違法違規行為,將違法違規信息納入信用信息共享平台。

  加強城中村租賃管理的背後,是深圳正在鼓勵綜合整治分區內的用地開展城中村綜合整治類更新。

  城中村是深圳城市發展的特殊載體和重要單元,此前深圳市規土委調研數據顯示,深圳城中村用地總規模約320平方公里,約佔深圳土地總面積的1/6。在城市發展受到土地資源稀缺制約後,城中村拆除重建一度成為深圳土地供應的主要渠道,水貝、蔡屋圍、大沖、白石洲……一個個城市綜合體的崛起正是深圳城中村拆除重建的教科書式案例。「以前,深圳的城中村改造基本都是以拆除重建、土地整備為主,綜合整治模式佔據很小比例。」就職於某城中村改造板塊的房企的一名員工告訴經濟觀察報。

  2016年12月,深圳規土委出台《深圳市城市更新「十三五」規劃》,已經表明城中村以完善配套和改善環境為目標,以綜合整治為主,拆除重建為輔。在規劃期內力爭完成100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。

  而此次《城中村總體規劃》從政策的層面強化政府主導和統籌作用,完善市場主體參與機制。規劃對城中村綜合整治類更新的路徑進行細化:政府相關部門應明確城中村規模化改造的要求和流程,通過計劃引導、規劃統籌、價格指導等手段,引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村規模化租賃改造,滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

  此前《深圳市住房保障發展規劃(2016-2020)》提到,根據2013年住房調查,深圳全市住房總量為1035萬間套。其中,原村民集體經濟組織自建、合建房33.44萬棟,約650萬套間。粗略估算,城中村在深圳住房佔比達到62.8%。

  與此同時,根據深圳鏈家研究院的長期監測,深圳實際租住農民房的人口比例可能達60%-70%。這意味著,城中村是深圳租賃市場以及潛在的保障住房供應大戶。

  早在今年9月,深圳市住建局建議,將城中村綜合整治之後,納入住房保障體系,定向分配給符合條件的住房困難家庭。

  這部分綜合整治的規模究竟有多大?

  根據《城中村總體規劃》提供的數據,綜合整治分區劃定的對象總規模約99平方公里。在2018—2025年規劃期內的用地規模為55平方公里,佔比56%。其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低於75%,其餘各區不低於54%。

  按照規劃,除法定規劃確定的城市基礎設施、公共服務設施或城市公共利益項目的用地、清退用地及法律法規要求予以拆除的用地之外,綜合整治分區內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃。

  深圳合一城市更新集團董事總經理羅宇解釋,深圳市場上一直有不同的開發商前期介入各種各樣的城中村,均是為了推動項目列入拆除重建類計劃以獲取超額利潤。但城中村要改造就必須得到政府審批,如果這一次被鎖定在綜合整治分區內,未來7年肯定沒辦法通過拆除重建或列入土地整備計劃轉化成開發用地。這樣一來,已經圈了地但沒立項的城中村項目就進退兩難。「所以這一次之後,很多開發商會採取觀望態度,資金不願意再進入這個領域,深圳城中村的拆除重建基本陷入『冰凍狀態』。」

  事實上,不依靠拆除重建,轉向撬動「城中村綜合整治」業務,開發商早已拉開試水的序幕。去年7月,萬科成立了深圳市萬村發展有限公司,隨後,包括碧桂園、深業在內的房企開始大規模、集中式介入深圳城中村綜合整治。

  今年4月22日,王石現身2018城市共創大會時稱,「萬村計劃」已經探索出比較成熟的模式,城中村綜合整治將引進物資營管加城市化商業運營。具體來說,就是通過統租城中村內的村民自建房或村集體自有物業,改造成長租公寓,並配套社區商業、產業辦公、教育培訓等服務內容進行規模化運營管理。

  上述就職於城中村改造板塊的房企員工表示,規劃一旦出台,將給目前市場上參與城中村綜合整治的房企打上一劑強心針,與城中村村民簽訂合約的時間可以拉得更長。

  不過,羅宇表示,市場主體進行城中村綜合整治需要投入大量資金,這些投資肯定要回收也追求回報。本來整村統租這項業務哪怕適度提高租金,收益也不可觀,而政府並不希望看到租金上漲。如果不考慮未來可以拆除重建的話,對於房企參與而言不太現實。政府更希望城中村綜合整治後與保障房體系接軌,這就勢必要有財政大力支持以及制定相關的實施細則,同時也需要引入中長期的低成本資金介入提供融資支持。

  在本次《城中村總體規劃》中,為提高多方主體參與城中村綜合整治的積極性,還提出在綜合考慮項目現狀建設情況及經濟利益平衡的情況下,允許局部拆建、降低更新單元計劃合法用地比例的准入門檻、減輕項目政策性住房配建責任、簡化局部拆建區域規劃容積的測算規則等,由政府制定相關規則規範市場行為,實施過程中加強政府監督和規劃統籌。

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