財經 北京新浪網 供給集中爆發一二線「城市圈」樓市回落

供給集中爆發一二線「城市圈」樓市回落

北京新浪網 2018-11-11 04:46

  供給集中爆發一二線「城市圈」樓市回落

  饒賢君

  對於承接著一線城市溢出效應的城市圈而言,房價上漲時,他們是投資客蜂擁而至的「價值窪地」,樓市敏感時,他們成了隨之破裂的「價格泡沫」,禍福相依。

  中國社科院財經戰略研究院發佈的《中國住房市場發展月度分析報告(2018年10月)》(以下簡稱「報告」)顯示,伴隨著房地產市場的調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地填平,三四線城市、尤其是一二線中心城市圈的周邊城市出現了漲速持續回落乃至明顯下跌的情況。

  報告數據指出,2018年9月,北京、深圳、上海房價環比下跌,其中,上海房價環比下跌1.8%,與2018年1月相比,上海房價累計下跌5.58%,同時,准一線城市與熱門二線城市中,天津、成都、武漢、青島、西安等都出現了明顯的價格下跌。

  低溫過境,來勢洶洶,圍繞著一線、二線城市圈,原本房價節節攀升、投資客一擁而上的各周邊城市樓市逐漸回歸理性,數據顯示,環京津的保定廊坊、環滬的嘉興南通、廈門周邊的漳州、成都周邊的樂山等城市出現了明顯的房價下跌,幅度超過中心城市。

  價格下跌的同時,一年走到末尾,各城市的開發商面臨年終大考,眾多新盤、加推密集上市,供給集中爆發,久違的促銷、優惠層出不窮,樓市一步步走回供大於求的買方市場。

  環滬後花園「急剎車」

  「一次性付清,優惠最高9萬元,貸款優惠最高7萬元,先生不要再猶豫了,買到就是賺到,要換做一個多月前,哪有這樣的好事?」溫呂明上個月底隨看房團參觀了嘉興東方禾悅項目,儘管現場銷售給出了很大的優惠力度,他還是想等等看「更多選擇」。

  據記者不完全統計,從11月開始短短不到一周的時間,嘉興已經有超過15個樓盤、3000套房源公示了預售方案,超過以往一個月的預售數量。

  「這幾天中介給我推薦的就有七八個樓盤,我在網上查到的樓盤更多,大概有15個新盤,基本上每個板塊都有分佈,可選擇的餘地很大,所以我一點也不著急,而且現在的行情等一等應該不妨事吧?」溫呂明在自己的手機備忘錄里做了滿滿的看房筆記,價格、配套、戶型等信息一應俱全,他希望自己的第一套房能夠「一步到位」。

  交通是最讓溫呂明在意的因素,目前他最中意的是位於南湖區的兩個新盤,因為嘉興高鐵南站就坐落在南湖區,而高鐵是溫呂明每日到上海上班的最主要通勤工具。「早上起來到高鐵站大概十分鐘,高鐵到虹橋站半個小時,出了虹橋站到公司十分鐘,基本上不存在堵車的問題,所以大部分時候,我用在通勤上的時間比住在上海的同事都要短。」

  得益於優越的地理位置、便利的軌道交通以及嘉興市「浙江省全面接軌上海的示範區」這一定位,如溫呂明一樣居住在嘉興的「滬漂」並不少見,溫呂明稱,每天早晚高峰期通往上海的高鐵上,坐滿了西裝筆挺的商務人士,而通過網約車平台拼車來往於兩地通勤的上班族數量同樣可觀,「開車的話是一個小時,我以前都是拼車過去的,很容易拼,但是容易堵車。」

  因為地理位置而成了環滬「睡城」的嘉興,由於出色的居住環境,與崑山、南通等一樣,時常被稱作上海的「後花園」。

  2016年,上海的《上海市城市總體規劃(2016-2040)》中,明確提出將嘉興納入上海大都市圈,提出多項基礎設施共建。

  也正是在2016年,嘉興的房價開始了大幅上漲,安居客數據顯示,2016年3月,嘉興商品房均價為6567元,而2016年12月,均價漲至8895元,漲幅達到35.45%,同期,上海房價漲幅為18.94%,2018年11月,嘉興房價已達到11377元。

  嘉興當地一位房產中介馬超群對記者表示,上海人是嘉興樓市的主要消費群體之一,與浙江省內的消費人群幾乎持平,「我們門店的內部記錄數據是,除了嘉興本地人,上海購房人群數量大概佔三分之一,浙江省內人群佔三分之一,剩下的是其他省外人群。」

  不過,馬超群表示,近幾月的看房、購房人群顯著減少,以嘉興本地人以及剛需「滬漂」為主,省外投資客幾乎絕跡,「11月這麼多新盤上市,基本上一個盤只有一兩個外埠看房團,以前可不是這樣的,一個盤基本上三分之一是外埠來看房。」

  多個平台的公開數據顯示,嘉興房價已經連續下滑三個月。一家房地產五十強企業的嘉興公司總經理對記者表示:「由於競品較多,且目前市場需求不旺,公司在嘉興的新開盤項目會有較大力度的優惠,總體價格可能會回到去年的水平。」

  加速回款 供給膨脹

  在眾多圍繞中心城市的周邊城市中,嘉興並非特例,隨著中心城市的房價回調,這些原本的「價值窪地」驟然告別了「開盤即磬」,與中心城市一樣,要在平淡的市場中加速去庫存。

  據記者不完全統計,多個熱門二線城市在11月迎來了樓盤的密集入市,且均處於近年來的單月推盤高峰值,如重慶預計新推、開盤樓盤超過140個,武漢將有超過80個樓盤入市,佛山有超過50個樓盤計劃推出,成都則有超過30個樓盤在一周內取得了預售證,。

  成都一家地方房產經紀公司總經理對記者表示:「已經到年底了,調控政策沒有絲毫放鬆的跡象,年底又有銷售上的壓力,這個月成都的新盤供應量可能會再創新高,很多盤捂了很久,實在捂不住了,而且據我所知,有回款上的要求,很多項目的優惠力度會比之前還要大,很多周邊城市更是這樣的,回款是開發商年底的核心目標,其他都得靠邊站。」

  天風證券發佈的行業研報顯示,2017年全年,龍頭房企及大型房企回款率為66%及60%,而在2018年一季度,這一數據已經下降到53%和52%,在融資環境緊張的情況下,回款是房企現金流的最重要來源。因此,包括萬科、碧桂園在內的多家房企已經紛紛表態,今年會將回款率作為最主要的業績目標之一,郁亮更是曾言,「如果6300億的回款目標沒有達成,我們的所有業務都可以停。」

  前述房地產五十強企業的嘉興公司總經理對記者表示,一二線城市圈中的周邊城市更多負擔著回款的任務,「中心城市的樓盤承擔戰略意義,而且總體價格更為穩健,因此大多數情況下,優惠力度不會那麼明顯,而周邊城市一是前兩年拿地數量多,二是成本更易把控,所以各家都會把優惠力度放到很大,特別是鼓勵全款,利於回款。」

  不僅是開發商的新盤集中供應,各城市的二手房供應量也在持續增加,據記者了解,北京、重慶、南京、杭州等一二線城市的二手房掛牌數量已經連續數月遞增,嘉興、南通等城市圈周邊城市的二手房掛牌數量也出現了加速增長的趨勢。

  克而瑞發佈的《2018年10月29個重點城市住宅供求比、存量及消化周期》顯示,上海、深圳、北京分別以15%、10%、8%的庫存環比增長比例排名前列,此外,杭州、南京、重慶、廈門、鄭州等熱點二線城市均出現了庫存環比小幅增長、同比大幅增長的情況。

  與鼓足馬力的加速供給形成鮮明對比的是,城市購房人群的需求趨向飽和,購房熱情不復。例如新一線城市中的杭州,在10月共計出現了20個「流搖」樓盤,其中包括主城區核心地段的部分主流剛改樓盤,同時,多個樓盤出現「0人搖號」的情況。

  涼意在眾多熱點城市蔓延,中國指數研究院發佈的數據顯示,10月,受監測的40個主要城市成交面積環比下降達5.91%,近六成城市環比下降。而上海易居房地產研究院發佈的報告則指出,10月,北京、深圳、蘇州、無錫、杭州、南京、廈門、成都、青島、金華等十個城市的二手房交易量為3.9萬套,環比下降25%,同比下降9%,成交量創下48個月新低。

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